חישוב דמי השימוש הראויים
135. אין מחלוקת בין שמאי הצדדים כי גובה דמי השימוש הראויים הנו 5% משווי הקרקע. עוד אין מחלוקת בין השמאים כי המקדם שיש לתת לקרקע המשמשת לחניה הנו 0.25 משווי מ"ר קרקע מבונה. כל אחד מהשמאים ביסס שומתו על חוות דעת המודד שהוגשה מטעם אותו צד. בהתאמה, אבסס את תחשיבי על השטח שקבעתי (139 מ"ר מבנה ו-305 מ"ר חניה).
136. שני השמאים הפחיתו משווי הקרקע את עלויות הפיתוח אך בצעו הפחתות שונות של עלויות הפיתוח בשים לב לפיתוח הסביבתי החלקי. השמאית מטעם התובעת קבעה כי יש להתחשב ברבע מעלויות הפיתוח ולהעמידן על סכום של 22,949 ₪. השמאית לא צירפה תחשיב המעיד כיצד הגיעה לתוצאה זו. השמאי מטעם הנתבעים קבע כי יש להפחית מחצית
--- סוף עמוד 55 ---
מאומדן עלויות הפיתוח בשים לב לפיתוח הסביבתי החלקי ולהעמידן על 24,465 ₪. שני השמאים התבססו על עלויות פיתוח נורמטיביות כפי שפורסמו על-ידי אגף שומת המקרקעין במשרד המשפטים. שמאית התובעת על העלויות שפורסמו ב-4/2011 ושמאי הנתבעים על העלויות שפורסמו בחודש פברואר 2017 לקווים המנחים (סעיף 9.7.4 לחוות הדעת). דומני כי ההפחתה בשיעור 50% הנה גבוהה מדי. מדובר בשטח מפותח, סמוך לדרך, כאשר יש גישה ישירה מרחוב הגפן לחנות ולחנייה. אמנם אין מדרכה והפיתוח הסביבתי (כגון תאורה) אינו מלא, אולם דומני כי די בהפחתה נמוכה יותר. משכך, אני מעמידה את ההפחתה בשל הוצאות פיתוח על סכום של 23,000 ₪.
137. שני השמאים קבעו כי יש לבצע הפחתה למיקום – השמאית מטעם התובעת קבעה הפחתה של 20% והשמאי מטעם הנתבעים בצע הפחתה למיקום בשיעור 25% (סעיף 9.8.2), בשים לב לכך שעסקות ההשוואות בוצעו בנכסים באזור מסחרי בעוד העסק מצוי במושב, במיקום חסר נגישות ישירה מהכביש הראשי. בנקודה זו אני מעדיפה את חוות דעת שמאי הנתבעים וקובעת כי יש לבצע הפחתה של 25% בשל מיקום.
138. שמאי הצדדים טענו כי יש לבצע הפחתות ותוספות נוספות. השמאית מטעם התובעת טענה כי יש להוסיף 30% בשל מפלס העסק, בעוד השמאי מטעם הנתבעים טען כי יש לנכות סכומים בשל עקרון התועלת השולית הפוחתת בשים לב לכך שהחנות בשטח 143 מ"ר ושטח חנות סטנדרטית כ-60 מ"ר. אני דוחה את שתי הטענות. לא מצאתי כי מיקום העסק מחייב הפחתה נוספת מעבר להפחתה למיקום שכבר בוצעה. אף לא מצאתי בסיס לטענה כי יש לבצע הפחתה בשל שטח העסק. שטח החנות אמנם גדול, אולם הוא כולל אולם תצוגה, מקררים, מחסן, משרד ושירותים. לא הובאו נתונים שיש בהם להצדיק הפחתה בשל תועלת שולית פוחתת של שטח עודף.