התנהלות הנתבע לאחר רישום המקרקעין על שמו
62. אכן בחינת תום לב של הקונה לצרכי תקנת השוק במקרקעין צריכה להתבצע עד רישום המקרקעין על שמו. יחד עם זאת סבורני כי התנהלות הנתבע לאחר רישום המקרקעין על שמו, כפי שאעמוד עליה להלן, מחזקת המסקנה, כי עוד טרם רישום המקרקעין על שמו, ולמעשה עוד טרם חתימת הסכם המכר, כבר חשד הנתבע בטיב זכויותיה של הנתבעת במקרקעין, אך בחר ל"עצום עיניו" ולא לברר לאשורן את טיב זכויותיה בדירה.
פגישת הנתבע עם עו"ד גולדהורן
63. לתובע נודע על פעולותיה של הנתבעת למכירת הדירה לנתבע מהשוכרים בדירה (ראה סעיף 29 לעיל). לנוכח כך פנה התובע ממקום כלאו לעו"ד גולדהורן לבדיקת הענין.
64. עו"ד גולדהורן נתן תצהיר בנדון (ת/5) ובו תיאר פגישה שהתקיימה בינו לבין הנתבע מיד לכשנודע לו סיפור מכירת הדירה מפי התובע.
בתצהירו ציין עו"ד גולדהורן כי הפגישה התקיימה ביום 14.2.2013 או בסמוך לכך (סעיף 3 לת/5), אך בחקירתו הנגדית תיקן וציין כי הפגישה התקיימה ביום 18.2.2013 לכל המוקדם, אך כנראה ביום 18.2.2013 (עמ' 19 לפרו' שו' 23-30). היינו לאחר פרעון השיק המעותד שמסר הנתבע בידיו של עו"ד קלינגהופר בעבור יתרת התמורה החוזית על-פי הסכם המכר (סבורני כי אין מחלוקת כי השיק המעותד נפרע בזמנו, 15.2.2013, כעולה מתדפיס הבנק של הנתבע שצורף בהודעת הנתבע מיום 18.3.2019 שאושר להגשה בהחלטתי מיום 3.4.2019).
הנתבע ציין בתצהירו נ/4, כי הפגישה עם עו"ד גולדהורן בעניינו של התובע והזכויות בדירה התקיימה במשרדו ביום 18.2.2013 לכל המוקדם.
לצרכי הדיון דנן, אצא מנקודת הנחה, שלא נסתרה, כי הפגישה בין הנתבע לעו"ד גולדהורן התקיימה ביום 18.2.2013.
65. במועד הפגישה כבר הובררה לנתבע עמדתו של התובע בדבר זכויותיו בדירה ופעולות המרמה שמייחס לנתבעת (סעיף 14 לת/5).
66. אין מחלוקת כי במהלך הפגישה, בנוכחות עו"ד גולדהורן, התקשר הנתבע לעו"ד קלינגהופר ושוחח עימו טלפונית על רמקול (כדי שעו"ד גולדהורן יוכל לשמוע השיחה) והציג בפניו את טענותיו של עו"ד גולדהורן. באותה שיחה אישר לו עו"ד קלינגהופר כי מלוא התמורה החוזית עדיין בידיו אך הוא לא יוכל להמשיך ולהחזיקה אם תבקש הנתבעת את הכסף (ראו סעיף 33 לעיל; עדותו של הנתבע עמ' 56 לפרו' שו' 28-32; עדותו של עו"ד גולדהורן עמ' 21 לפרו' שו' 18-22).
67. לכאורה במועד השיחה האמורה עם עו"ד גולדהורן (18.2.2013), שהתקיימה כ-13 ימים לאחר רישום הזכויות בדירה על שם הנתבע (שבוצע ביום 5.2.2013) וכשלושה ימים לאחר תשלום יתרת התמורה החוזית (שבוצע ביום 15.2.2013) היה מצופה מהנתבע כי יפעל בנמרצות לביטול העסקה, או לפחות לנקוט בדרך משפטית שתבטיח את אי העברת התמורה מידיו של עו"ד קלינגהופר לידיה של הנתבעת או מי מטעמה. נזכיר כי בנקודת זמן זאת, כספי התמורה החוזית היו בידיו הנאמנות של עו"ד קלינגהופר.
68. היו בידיו של הנתבע, עו"ד במקצועו, כלים לחייב את עו"ד קלינגהופר להשאיר את כספי הנאמנות בידיו מכח תנאיי ההסכם עצמו, כדלקמן:
א. היה יכול להודיע לנתבעת, באמצעות עו"ד קלינגהופר (בא כוחה בהסכם המכר) על הפעלת התנאי המפסיק שסעיף 8(ב) להסכם המכר (עליו עמדנו בהרחבה לעיל) לנוכח אי התאמה מהותית בעצם זכויותיה של הנתבעת בדירה ולדרוש השבת הכספים שבידיו של עו"ד קלינגהופר, ובוודאי שלא להעבירם לידי הנתבעת טרם בירור טענותיו של התובע בנדון.
ב. אם נבחן היטב את הוראות ההסכם הנוגעות לתשלום התמורה (סעיף 4 להסכם) נראה כי הן התשלום הראשון והן התשלום השני הותנו, בין היתר, במסירת החזקה בדירה. היינו – כל עוד לא נמסרה החזקה בדירה, הכספים צריכים להיוותר בנאמנות בידיו של עו"ד קלינגהופר.
אין מחלוקת כי החזקה בדירה טרם נמסרה לנתבע ביום 18.2.2013, מועד בו נודע לו על טענותיו של התובע בקשר לזכויותיו בדירה וטענותיו בקשר לפעולות המרמה הלכאוריות של הנתבעת בנדון (ראו סעיף 54 לעיל).
לכאורה טרם מסירת החזקה בדירה לא היה רשאי עו"ד קלינגהופר להעביר התמורה לנתבעת. היה יכול הנתבע להציג טיעון זה בפני עו"ד קלינגהופר, ובכך לשכנעו לעכב את העברת יתרת התמורה לנתבעת, ובכך להרוויח זמן לבירור טענות התובע תוך הבטחת כספיו.
69. תחת זאת בחר הנתבע לשבת באפס מעשה, לא לפעול לביטול העסקה או לעכוב הכספים שעדיין היו בנקודת זמן זאת בידיו של עו"ד קלינגהופר, למרות שכאמור שהיו לו כלים לעשות כן מכח הסכם המכר עצמו, מהטעם הבא אותו ציין:
" אני סיימתי את רישום העסקה ומסרתי תמורה, אני מבחינתי רוצה לקיים את העסקה, בניגוד ללקוח שלך, שמצד אחד מגיש בקשה לביטול העסקה ומצד שני מגיש תביעה לקבל את הכסף מהעסקה. מבחינתי העסקה שרירה וקיימת נעשתה בתום לב והסתיימה ברישום" (עמ' 578 לפרו' שו' 1-6).