פסק דין
בפני תביעה כספית חוזית בסכום של 1,102,518 ₪, אותה הגישה התובעת, מאיר אפרת אחזקות בע"מ, שהינה בעלת נכס ברחוב המלאכה 20 בראש העין (להלן: "הנכס"), כנגד הנתבעים, שוכרת (נתבעת 1) וערבים (נתבעים 2-4), בגין אי תשלום סכומים על פי הסכם שכירות, לתקופה שתחילתה בינואר 2016 ומסתיימת באפריל 2017.
השתלשלות עובדתית:
1. בהתאם לכתב התביעה, ביום 2.6.15 רכשה התובעת את מלוא הזכויות של חברת ליברטי פרופרטיס בע"מ (להלן: "ליברטי") בנכס, ובכלל זאת את המתחם שנשכר על ידי הנתבעת 1, אירבונד אינטרנשיונל בע"מ, מחברת ליברטי. במסגרת רכישה זו המחתה ליברטי את הסכם השכירות שבין ליברטי לבין הנתבעת 1 מיום 20.1.15 (להלן: "הסכם השכירות הישן"). הנתבעים 2-4 הינם ערבים על פי הסכם שכירות זה ושטר החוב עליו חתמו ביום 20.1.15.
2. ביום 21.7.15 שלחה ליברטי לנתבעת 1 הודעה בדבר המחאת זכויות ליברטי על פי הסכם השכירות לידי התובעת. בהתאם להודעה זו, בנוסף להמחאת הזכויות על פי ההסכם, נדרשה הנתבעת 1 להעביר לידי התובעת את כל הביטחונות על פי הסכם השכירות, כשאלה ערוכים לפקודתם (להלן: "המחאת הזכויות מליברטי").
3. בהתאם להסכם השכירות הישן, תקופת השכירות הוגדרה למשך שנה, עד ליום 31.12.15 (כאמור בנספח א'). בסעיף 7 להסכם נקבע כי תקופת השכירות תוארך אוטומטית אלא אם יודיע השוכר למשכיר בהודעה 180 יום לפחות לפני תום תקופת השכירות כי הוא אינו מעוניין להאריך את תקופת השכירות. תקופת השכירות הנוספת נקבעה אף היא בנספח א, והינה למשך 24 חודשים החל מתום תקופת השכירות הראשונה, קרי החל מיום 1.1.16. דמי השכירות נקבעו בסעיף 8 להסכם.
4. לטענת התובעת בכתב התביעה, על אף האמור בהסכם השכירות, הנתבעת 1 הודיעה באופן פתאומי על עזיבת הנכס, ועזבה בפועל את הנכס ביום 10.1.17 או במועד סמוך אליו – כשנה לפני תום תקופת השכירות הקבועה בנספח א', וללא תשלום בגין תקופה זו. לפיכך תביעה זו היא בגין תשלום מלוא התשלומים עד לתום תקופת השכירות, על פי הסכם השכירות הישן, קרי עד ליום 31.12.17, ובכלל זאת דמי שכירות, דמי ניהול, ותשלומים שוטפים בגין חשמל וארנונה.
5. לא זו בלבד, אלא שלטענת התובעת, הנתבעת אף העלתה טענות שונות בנוגע לחוסר יכולתה לפנות את הנכס המושכר כהלכה, בשל בעיות במעלית המשא.
6. בנוגע לתשלום דמי הניהול, התובעת טוענת כי הנתבעת התקשרה בנפרד בהסכם ניהול מיום 1.11.15 עם חברת בהט ברק הלל בע"מ (להלן: "חברת בהט" ו- "הסכם הניהול החדש") במסגרתו התחייבה הנתבעת לשלם דמי ניהול בסך 12,285 ₪, אולם חברת בהט חדלה לשמש כחברת הניהול החל מאוגוסט 2016, ולפיכך החל מחודש זה היה על הנתבעת לשלם את דמי הניהול ישירות לתובעת, בהיותה חברת הניהול החדשה בנכס, וזאת על פי הודעה ששלחה התובעת לנתבעת ביום 2.8.16. מאחר ודמי הניהול לא שולמו ישירות לתובעת, אלא לחברת בהט, על אף ההודעה, נתבע גם סכום זה במסגרת כתב התביעה.
7. התובעת מציינת כי רק לאחר עזיבת הנכס התגלה לה כי במהלך 2016 שילמה הנתבעת דמי שכירות בחסר, בניגוד לאמור בהסכם השכירות, ולפיכך על הנתבעת לשלם סכום זה המהווה הפרש בין סכום התשלום הקבוע בהסכם השכירות הישן לבין סכום התשלום בפועל וכן את מלוא הסכום הנוגע לשנת 2017.
8. התובעת הציגה בכתב התביעה את פעולותיה שנעשו לאחר עזיבת המושכר על ידי הנתבעת במטרה להקטין את נזקי התובעת, ובכלל זאת השכרת מרבית השטח לצד ג', על פי הסכם שכירות שצורף לכתב התביעה. לטענתה, הסכם זה משקף את התנאים הטובים ביותר שיכלה התובעת לסכם בקשר למושכר, בהתחשב בדוחק הזמנים שבו היתה נתונה עקב עזיבת הנכס באופן חד צדדי על ידי הנתבעת.
9. מלוא הסעדים המבוקשים, הנובעים ממסכת עובדתית זו, על כלל רכיבי המשנה הנובעים מהסכם השכירות הישן, פורטו בהרחבה בסעיף ד לכתב התביעה.
10. בהתאם לכתב ההגנה, עולה כי קיימת מסכת עובדתית נוספת, שלא נזכרה בכתב התביעה, ובכללה הסכם שכירות נוסף שנחתם על ידי הנתבעת 1, כפי שיפורט להלן. על פי כתב ההגנה, ביום 18.10.15 נחתם הסכם שכירות חדש בין הנתבעת 1 לבין מאיר אפרת 2014 בע"מ, ח.פ. 511242281 (שהינו אותו מספר ה- ח.פ. של התובעת) ועליו חותמות של הנתבעת 1 והתובעת (להלן: "הסכם השכירות החדש"). בהתאם להסכם שכירות זה נקבעו תנאים חדשים, ובכללם דמי ניהול ודמי שכירות חדשים, תקופה של השכירות שתחל מיום 1.10.15 ועד ליום 31.12.16 (קרי שנת שכירות אחת חלף שנתיים כפי שנקבעו בהסכם השכירות המקורי), אפשרות להאריך את תקופת השכירות לתקופה נוספת וכן אפשרות להודיע על קיצור תקופת השכירות בהודעה של 90 יום מראש. התמורה נקבעה בסעיף 4 להסכם זה, ובכלל זאת דמי השכירות ודמי הניהול, כאשר נקבע כי דמי השכירות ישולמו ב- 12 תשלומים באמצעות המחאות דחויות לשנה מראש. בהסכם זה אין ערבים ושטרי חוב. על כל אחד מדפי ההסכם ישנה חותמת וחתימה של התובעת והנתבעת 1. כמו כן צורף נספח שטחים ומחירים בו רשום שכר הדירה החודשי ל- 14 החודשים עד ליום 30.12.16 ונמחק גובה דמי הניהול. גם על מסמך זה יש חותמת וחתימה של התובעת ונתבעת 1.
11. בנוסף, חתמה הנתבעת 1 על הסכם ניהול החל מיום 1.11.15 בינה לבין חברת בהט לתשלום דמי הניהול בהתאם לסכומים שנקבעו בנספח א' (להלן: "הסכם דמי הניהול החדש"). נקבע כי דמי הניהול ישולמו אף הם ב- 12 המחאות דחויות לכל חודש לפקודת חברת הניהול.
12. לאור מסמכים אלה, טענו הנתבעים כי כתב התביעה כולו מסתמך על הסכם השכירות הישן, שאינו רלבנטי למועד התביעה, שבו חל הסכם השכירות החדש, וכן טענו כי יש למחוק את נתבעים 2-4 מאחר ועל פי הסכם השכירות החדש הם אינם ערבים, וממילא הם אינם ערבים כלפי התובעת ואין לתובעת כל יריבות כלפיהם. התבעת טוענת כי לא הפרה אף הסכם – לא את הסכם השכירות הישן ולא את הסכם השכירות החדש. לפיכך יש לדחות את התביעה על הסף.
13. על מנת להסביר את הרקע לחתימה על הסכם השכירות החדש, צרפה הנתבעת הודעה ששלחה הנתבעת לליברטי, ביום 21.6.15, במסגרתו הודיעה נתבעת 1 כי בהתאם להוראות סעיף 7.2 להסכם השכירות הישן, אין ברצונה של הנתבעת 1 להמשיך בתקופת השכירות הנוספת, וכן פרטה כי בקשתה לעזוב את הנכס נוגעת לתנאי ההסכם הקיימים (להלן: "הודעת סיום השכירות"). בסמוך מאוד לאחר הודעה זו, פנה אל הנתבעת 1 מר טל הלל (להלן: "מר הלל"), נציג התובעת בנכס, וציין כי התובעת עתידה להיות בעלת הבית החדשה, וביקש להציע לנתבעת להישאר כשוכרת בתנאים חדשים שיסוכמו בין הצדדים. דין ודברים אלה הוא שהוביל, בסופו של יום, לחתימה על הסכם השכירות החדש.
14. לאחר החתימה על הסכם השכירות החדש, מסרה הנתבעת לתובעת את ההמחאות, ובתמורה קיבלה מהתובעת קבלות בגין ההמחאות, אשר צורפו לכתב ההגנה. הנתבעת פעלה על פי הסכם השכירות החדש, מבלי שהיו לתובעת טענות כלשהן כלפי הנתבעת 1. ביום 31.12.16 הסתיימה תקופת השכירות, ולאחר דין ודברים בין התובעת לנתבעת בנוגע למעלית המשא התקולה והקושי לפינוי ציוד הנתבעת בשל כך, שלחה הנתבעת לתובעת ביום 1.1.17 מכתב בנוגע למעלית זו, ורק לאחריו, ביום 18.1.17 שלחה התובעת מכתב תגובה בו היא מכחישה, לראשונה, את קיומו של הסכם השכירות החדש. כמו כן הנתבעת 1 שלחה את הסכם השכירות החדש לתובעת, בטרם הגשת התביעה, על מנת להימנע מנקיטה בהליכים המשפטיים – הם התביעה שלפנינו. גם תכתובות אלה צורפו לכתב ההגנה.
15. במכתב התשובה של התובעת הוכחש הסכם השכירות החדש, נטען כי הוא חסר כל תוקף ו/או נפקות, ואין בו כדי לחייב את התובעת. לא ידוע לה מי חתם על ההסכם, עם מי נוהל המו"מ וכי הנתבעת לא פרטה די על מנת שיהא ניתן לברר פרטים אלה, שכן לטענת התובעת מורשה החתימה מטעמה, מר עופר גפני, לא חתם על ההסכם וידוע היה לנתבעת עובדה זו בזמן אמת כן דחו התובעים טענה לסמכות נחזית ודיני שליחות של התובעת כשולחת ומר הלל כשלוח, בעניין זה. לפיכך, ובשים לב להתנהגות הצדדים, יש לראות בהסכם השכירות החדש כבלתי תקף, ובמקביל לראות את הסכם השכירות הישן כהסכם היחיד המחייב בין הצדדים.
16. בתיק זה הוגשו תצהירי עדות ראשית, כאשר טענות הצדדים נוגעות, פעם אחר פעם, לשאלת תוקפו של הסכם השכירות הישן אל מול הסכם השכירות החדש, והאם הסכם שכירות חדש זה מחייב את התובעת – זהו לב ליבו של התיק. שכן, ככל שהסכם השכירות החדש מחייב את התובעת הרי שכלל טענותיה בנוגע להפרת הסכם השכירות הישן נדחות. מנגד, ככל שהסכם השכירות החדש אינו מחייב את התובעת, ואין לו כל תוקף כלפי התובעת, הרי מבקשת התובעת לראות בו כהסכם היחידי ויש לדון בהשלכות התנהלות התובעת והנתבעת בקשר לכך.
17. בנוסף, הנתבעים ביקשו לזמן את מר הלל לדיון, על מנת שיעיד על האירועים שהובילו לחתימה על הסכם השכירות החדש. לאור קשיים של ב"כ הנתבעים לאתר עד זה, ולבקשת ב"כ הנתבעים לאחר שעד זה לא התייצב לדיונים אליהם זומן, הוצא צו הבאה ועד זה העיד בסופו של יום כעד שזומן על ידי הנתבעת.
תצהירי ועדויות הצדדים:
18. התובעת הגישה מטעמה שני תצהירים. הראשון, תצהירו של מר עופר גפני, שמשמש כמנהל התובעת. בתצהיר זה מר גפני פרט אודות התנהלות הנתבעת מול התובעת, אך תאר את רכישת הזכויות מליברטי והתקשרותה של התובעת עם חברת בהט לצורך מתן שירותי ניהול שהחלה לאחר רכישה זו, והפניית הנתבעת 1 להתקשר ישירות מול חברת בהט לצורך קבלת שירותי ניהול. התקשרות זו הופסקה על ידי התובעת ביום 2.8.19. מר גפני ציין כי רק לאחר עזיבת התובעת גילה את הפער בין דמי השכירות ששולמו לבין דמי השכירות על פי הסכם השכירות הישן, וציין כי התובעת הינה "חברה שמנהלת נכסים רבים, ואין באפשרותה בזמן אמת ובכל רגע נתון לדעת שכל אחד מהשוכרים, בכלל הנכסים שבבעלותה, מקיימים את הוראות ההסכמים עמה כדבעי וכי הם לא משלמים את מלוא דמי השכירות בהם התחייבו בהסכמי שכירות שונים. לצערי, כבעלים של מספר חברות המחזיקות בנכסי מקרקעין מניבים, קורה שפערים בגין תשלומי דמי שכירות או ניהול מתגלים באיחוד, ולעתים גם בדיעבד." באשר להסכם השכירות החדש, מר גפני ציין כי רק הוא או בנו, מר אבירן גפני, מורשי החתימה היחידים מטעם התובעת, והוא שלל את האפשרות שהוא או בנו חתמו על ההסכם, ולהערכתו הסכם זה נחתם על ידי מר הלל, אותו הוא מכיר מזה שנים רבות. על אף קשרים אלה, מר הלל אינו עובד של התובעת, לא היה שותף בה ולא מורשה חתימה מטעם התובעת.
19. מצהיר שני מטעם התובעת הינו מר יחיאל שטרית (להלן: "מר שטרית"), שמכיר את מר גפני במשך שנים רבות. בתחילת שנת 2016 נשכר מר שטרית על ידי התובעת לשמש כמנהל הנכס, כאשר לפניו סיפקה את שירותי ניהול הבניין חברת בהט שבבעלות בנו של מר הלל. כל התנהלותו של מר שטרית מול התובעת נעשתה מול מר גפני ובפרט מול בנו, מר אבירן גפני. מצהיר זה לא ידע לספר על האירועים שהיו במועד הנוגע למעבר הבעלות מליברטי לתובעת, ובכלל זה המועד הרלבנטי להסכם השכירות החדש. כל שידע לציין בתצהירו נוגע לתקופה שבה החל לשמש מנהל הבניין, ולגביה ציין כי נמסר לו על ידי מנהל הנתבעת, מר יוסי ברון, כי בכוונת הנתבעת לפנות את הנכס בסוף שנת 2016, ובמסגרת תפקידו ניסה לשכנע את הנתבעת להמשיך ולשכור את הנכס. מצהיר זה הבהיר כי לא היה מודע כלל להסכם השכירות החדש, והתנהלותו מול הנתבעת להארכת הסכם השכירות ולמניעת עזיבתה נעשתה מבלי שווידא את העניין, אך כן עדכן את מר אבירן גפני על רצונה של הנתבעת לעזוב את הנכס וניסיונותיו לשכנע את הנתבעת להישאר לתקופות קצרות יותר. בעת פינוי הנכס, לדבריו, נותרו נזקים רבים במושכר עצמו ובבניין, והפינוי לא נעשה בתיאום עימו.
20. מאחר ואלו שני העדי היחידים של התובעת, הרי שהתובעת למעשה לא הביאה לעדותה אף גורם רלבנטי שיכול להעיד על התנהלותה מול הנתבעת והדיירים בנכס נשוא התביעה במועד הרלבנטי למחלוקת בין הצדדים – הוא המועד הסובב את הסכם השכירות החדש. שני העדים היחידים מטעמה לא ידעו לספר בתצהירם אף לא עובדה אחת רלבנטית לעניין התנהלות התובעת מול השוכרים לאחר העברת הזכויות מליברטי לתובעת. התובעת לא פעלה להביא את העד הרלבנטי ביותר שהיה איש הקשר היחיד מטעמה מול הנתבעת במועד הרלבנטי – הוא מר הלל, או להגיש תצהיר מטעם מר אבירן גפני, שהיה מורשה החתימה הנוסף היחיד והמנהל עמו היה למר שטרית הקשר העיקרי בנוגע לנכס. למעשה, דווקא הנתבעת היא שביקשה לזמן את מר הלל, על אף שהיה נציג התובעת וחברת הניהול מטעם התובעת במועדים הרלבנטיים לתביעה, והוא היה הגורם היחיד מטעם התובעת שעמד בקשר עם הנתבעת 1 ונציגיה החל ממועד המחאת הזכויות מליברטי לתובעת ועד לחתימת הסכם השכירות החדש.
21. הנתבעים 2-3 ומנהל הנתבעת, מר ברון, הגישו תצהירים מטעם הנתבעים. לתצהירו של מר ברון צורפו המסמכים נשוא התביעה, ובכלל זאת ההודעה לחברת ליברטי בדבר סיום הסכם השכירות הישן, ההודעה של חברת ליברטי מאותו היום כי קיבלה את ההודעה על אי הארכת תקופת השכירות. כן תאר כיצד פנה אליו מר הלל, שהודיע לו כי הבניין נמכר לתובעת, הציג עצמו כאחד מבעלי הבניין החדשים וכנציג הבעלים ושאל מדוע הנתבעת מבקשת לסיים את הסכם השכירות. מר הלל הציע למר ברון לחתום על הסכם שכירות חדש עם התובעת, בתנאים חדשים שיסוכמו בין הצדדים, ובהמשך לטיוטות שהוחלפו בין הצדדים ופגישות בין הצדדים בנוגע לתנאים המסחריים, העביר מר הלל אליו העתקים של הסכם השכירות החדש חתום על ידי התובעת, ומר ברון השיב למר הלל העתקים חתומים על ידי הנתבעת. כך נחתם הסכם השכירות החדש. משרדו של מר הלל היה מול הנכס, בתוך משרדי התובעת. לפיכך, התנהלות זו של פגישות בין הצדדים היתה נוחה לשני הצדדים. מר ברון שלל את האפשרות שהתובעת לא ידעה על הסכם השכירות החדש, וגם אם טענה זו לא תתקבל הרי שלנתבעת לא היתה כל יכולת או אינדיקציה לדעת זאת, לא לפני החתימה ולא אחריה, והסכם השכירות החתום הגיע לידיו כאשר הוא חתום ונושא את חתימת התובעת. כן ציין כי לו היתה יודעת הנתבעת כי הסכם השכירות החדש נחתם שלא בידיעת התובעת או בסמכות, הנתבעת היתה עוזבת את המושכר במועד המקורי שבו התכוונה, קרי בסוף שנת 2015, וממילא לא היתה עומדת לתובעת כל טענה מטענותיה בכתב התביעה.
22. הנתבעת מסרה למר הלל מייד עם החתימה את ההמחאות לשנת השכירות, עד לחודש דצמבר 2016, וקיבלה מהתובעת קבלות מיום 5.11.15 תחת השם: "מאיר אפרת אחזקות בע"מ, בחותמת וחתימת התובעת, וחשבוניות מהתובעת חתומות בגין המחאות אלה.
23. מר ברון ציין כי מאחר ומסר לליברטי הודעה על סיום השכירות על פי הסכם השכירות הישן, כנדרש על פי ההסכם, ולאחר שליברטי קיבלה הודעה זו, לא היתה כל חובה על הנתבעת להודיע גם לתובעת אודות הפסקת השכירות. זאת, בפרט כאשר במועד שבו נשלחה ההודעה על ההמחאה (שכאמור מועד זה הינו לאחר הודעת אי חידוש השכירות) כבר נוהל מו"מ בין הנתבעת לבין מר הלל (ולצורך כך צרפה תכתובת מייל בין ספיר הלל לבין מר ברון הכוללת טיוטת הסכם שכירות חדש, כאשר תכתובת זו נערכה עוד בטרם נשלחה הודעת ההמחאה של ליברטי לנתבעת). מפניה יזומה זו של מר הלל, נציג התובעת, עולה כי מר הלל ידע על ההודעה לליברטי כאמור, ולפיכך פנה מיוזמתו אל הנתבעת על מנת לנהל איתה מו"מ על המשך השכירות.
24. כמו כן, על אף הודעת התובעת בהמחאת הזכויות, לא חודשו הביטחונות כך שאלו לא היו ערוכים לפקודת התובעת. כן ציין מר ברון כי במהלך תקופת השכירות, ביום 1.2.16, פנתה הנתבעת למר הלל ומסרה לו הודעה על כוונת הנתבעת לממש זכותה ולסיים את השכירות במועד מוקדם יותר, אולם בסופו של יום הודעה זו לא מומשה והנתבעת נשארה בנכס עד תום תקופת השכירות הנוספת, קרי ביום 31.12.16. תכתובות בין הנתבעת לבין התובעת משנת 2016 ותחילת 2017 (בטרם הפינוי), ובכלל זאת תכתובות של הנתבעת ל: "טל הלל, מנכ"ל/בעלים מאיר אפרת 2014 בע"מ" צורפו אף הם לתצהירו.
25. לפני סיום השכירות ניסה מר שטרית לשכנע את הנתבעת, באמצעות תכתובות עם מר ברון, כי התובעת תמשיך להישאר בנכס. תכתובות אלה הוגשו במסגרת התצהיר. כן תאר בהרחבה את ההתנהלות בנוגע למעלית התקולה והקושי לפנות את הנכס בנועד וצרף לכך את התכתבויותיו ותמלול שיחותיו עם מר שטרית, המצביעים על קשיים של הנתבעת לפנות את הנכס בשל תקלה במעלית זו.
26. מר ברון צרף לתצהירו תמלול שיחת טלפון בינו לבין מר הלל, שנערכה לאחר הגשת כתב התביעה, ממנה עולה כי מר הלל הופתע מהתביעה שהוגשה על ידי התובעת, וכן דבריו של מר הלל כי הוא שותף של התובעת ורואה במר גפני שותף שלו.
27. בתצהירו המשלים, שהוגש לאחר הגשת תצהיר מר שטרית, ציין מר ברון כי משיחותיו עם מר שטרית היה ברור כי מר שטרית יודע מתי צפויה הנתבעת לעזוב את הנכס, כי מר הלל הציג עצמו מספר פעמים כאחד מבעלי הבניין החדשים וכנציג הבעלים החדשים, וכי הוא מכחיש כל טענה לנזקים שנענים בנוגע לפינוי המושכר.
28. כמו כן הגישו הנתבעים 2 ו- 3 תצהירים מטעמם כנתבעים, ושללו כל קשר בינם לבין התובעת, בהיותם חתומים כערבים על הסכם השכירות הישן ועבור חברת ליברטי בלבד, ומאחר ובוטל הסכם השכירות הישן, ונחתם הסכם שכירות חדש, שבו אין כל ערבות של הנתבעים 2-4, אין תוקף לערבויות.
29. מכאן עולה כי העד המרכזי שהגיש תצהיר מטעם הצדדים וידע לספר מידיעה אישית על המגעים בין התובעת לנתבעת בנוגע להסכם השכירות החדש ולאחר המחאת הזכויות מליברטי לתובעת הינו מר ברון.
30. על מנת לתמוך בגרסתם הנתבעים ביקשו לזמן את מר הלל למתן עדות, וזאת בנוסף לעדיהם.
31. במועד ההוכחות העיד מר שטרית וחזר על דבריו בתצהיר. מאחר ועד זה ידע לתאר רק את האירועים שהחלו מהמועד בו נכנס כחברת ניהול במקום חברת בהט, סיפר כיצד ביקש ממר הילל לסייע על מנת להותיר את הנתבעת בנכס בשנת 2016 (הרבה לאחר הסכם השכירות החדש), לאחר שהנתבעת הודיעה לו על כוונתה לעזוב בסוף שנת 2016. מר שטרית ידע לספר כי מר הלל ומר גפני שותפים בבניין ממול, וכי כאשר פנה למר הלל לעזרה עשה זאת מפני שמר הלל הינו שותף של מר גפני.
32. לאחריו העיד מר גפני וציין כי לא היה מעורב בנכס, וביקר בנכס לכל היותר פעמיים שלוש בכל התקופה. הוא לא ידע לספר מי חתם על חשבוניות התובעת שיצאו על פי סכומי הסכם השכירות החדש, וייתכן שזו מנהלת החשבונות. באשר לחתימות על הסכם השכירות החדש ציין כי הוא לא יודע מי חתם על ההסכם, אולם זו אינה חתימתו על אף ששמו רשום, וכי לא דיבר עם מר הלל על מנת לברר אם הוא חתם, והוא לא יודע מה האינטרס ומה ההסבר לכך שמר הלל יחתום על ההסכם במקום התובעת. כן הבהיר כי בעבר היו לו קשרים עם מר הלל אך במועד העדות אין לו יותר קשרים. כאשר נשאל מדוע הוא לא בא בטענות למר הלל על החתימה בשם התובעת ולא הגיש תלונה למשטרה על התחזות, כמי שחותם בשם החברה, ענה כי התייעץ עם עורכי דינו ואין צורך. עד זה ציין כי הוא יצא מניהול העסק לפני כשנתיים ובנו הוא הגורם הרלבנטי, והוא טיפל בשנת 2016 בנכס שכן מר גפני עובד בחו"ל. למעשה, בהתאם לתצהירו, עד זה לא ידע לתאר עובדות הנוגעות לאירועים במועדים נשוא התביעה, ועלה כי בנו, מר אבירן גפני, הוא הגורם הרלבנטי עבור התובעת, מלבד מר הלל. מר אבירן, כאמור, לא הגיש תצהיר ולא הגיע לעדות.
33. מטעם הנתבעים העידו מר ברון וכן הנתבעים 2 ו- 3. נתבע 3 העיד כי הוא זוכר שהנתבעת, באמצעותו כמורשה חתימה, חתמה על הסכם השכירות החדש ואז מר הלל לקח את ההסכם להחתים את הבעלים וחזר לאחר כמה ימים עם חותמת וחתימה, אך ייתכן וסדר החתימות היה הפוך. נתבע 2 העיד כי לא היה מעורב ואקטיבי בהסכם השכירות החדש, שכן מר ברון ונתבע 3 היו מעורבים.
34. מר ברון בעדותו חזר על האמור בתצהירו וסיפר כיצד לאחר שביקשה הנתבעת לעזוב את הנכס, במכתב שנשלח לליברטי, פנה אליו מיוזמתו מר הלל. לדבריו, היחידים שידעו על כוונת הנתבעת לעזוב היו הנתבעת וליברטי, ולפיכך מעצם פנייתו היזומה של מר הלל, שהציג עצמו כנציג התובעת, הוא הבין שנמסר לתובעת על כוונת הנתבעת לעזוב. רק כחודש לאחר מכן קיבל מכתב מליברטי לפיו הם מכרו את הזכויות לתובעת, כך שרק לאחר שהחל המו"מ נשלח מכתב רשמי לנתבעת על המחאת הזכויות. מר ברון העיד כי לא פגש את מר גפני בטרם הדיון. מר הלל מסר למר ברון בזמן אמת כי הוא יחתים על הסכם השכירות החדש את שותפו, ואכן מר הלל העביר לידי הנתבעת את העתקי ההסכמים חתומים על ידי התובעת. מר ברון סיפר שהיה במשרדי התובעת מספר פעמים, שכן המשרד של התובעת היה בבניין ממול, בו היה גם מר הלל, אך ציין כי לא פגש את מר גפני מעולם. לא היתה לו כל סיבה לחשוב שמר הלל אינו שייך לנכס. לאחר שקיבל את ההסכמים חתומים, העביר למר הלל המחאות בגין הסכם השכירות, ומר הלל העביר למר ברון קבלה מאת התובעת. מבחינתו מי שעמד מולו והציג עצמו כמנהל התובעת היה מר הלל.
35. מר הלל לא התייצב לעדותו בדיון, הוצא לו צו הבאה, לא התייצב לדיון נוסף, על אף צו ההבאה, ורק לאחר צו זה התייצב העד. הנתבעים עשו כל שביכולתם על מנת לוודא את התייצבותו של עד זה, אשר היה למעשה בזמן אמת נציג התובעת. כאשר נשאל עד זה האם נפגש עם מר גפני מאז הדיון העיד כי נפגש אתו עשרות פעמים מאז הדיון האחרון והיו גם עשרות שיחות טלפון. בית המשפט אף ציין לפרוטוקול כי לאור דברים אלה עולה כי מר גפני, בעלי התובעת, ועד הנתבעת, נפגשו מספר רב של פעמים מאז עדותו של מר גפני בבית המשפט, וכי הם שוחחו בניהם שיחות מקדימות גם בנוגע לתביעה ובטרם עדותו, על אף היותו של מר הלל עד מטעם ההגנה. התובעת לא התעמתה עם מר הלל בנוגע לאמירות אלה באשר למגעים שהתנהלו בין מר גפני לבין מר הלל במהלך המשפט ובמסגרת הליך ההוכחות.
36. מר הלל העיד כי היה מעורב בעסקה בין ליברטי לבין התובעת לרכישת הנכס, וכי פנה אל מר ברון לאחר שקיבל לידיו מכתב ששלחה הנתבעת 1 בעניין. מר הלל ציין כי הוא טיפל וניהל את שני הבניינים, הן בבניין מול הנכס והן בנכס נשוא התביעה, שכן מר גפני לא היה מעורב בבניינים. טיפול זה כלל גם סגירת עסקאות שכירות. כאשר הוצגו לו החשבונות שניתנו לנתבעת על ידי התובעת על פי הסכם השכירות החדש ציין כי הוא שחתם על המסמכים, והוא שמסר לתובעת את החשבוניות לאחר שההמחאות נפרעו. לדבריו, התנהלות זו בנוגע להמחאות היתה בידיעתו והסכמתו של מר גפני.
37. מר הלל אישר כי הוא טיפל בכל ההסכמים של שני הבניינים, במעל שישים שוכרים. כן ציין כי אינו זוכר מי חתם על הסכם השכירות החדש. לדבריו, הן התובעת והן הנתבעת התנהלו על פי הסכם השכירות החדש, ועל אף שהוא אינו יודע ספציפית אם התובעת היתה מודעת לעסקאות כולן אותן סגר מול דיירים, הרי שמר גפני סמך עליו וכאשר מר הלל היה מבצע פעולה מר גפני היה מכבד אותה. בסופו של יום אישר כי הנתבעת 1 ראתה אותו ואת התובעת כשותפים בצדק כי הם היו שותפים מבחינת התנהלות, זאת מאחר והנתבעת ראתה רק את מר הלל בשטח ולא ראתה אף נציג אחר של הבעלים של הנכס. למעשה, הבהיר כי מול השוכרים: "אני טיפלתי בשטח בהכל", וכי ערך הסכמים מול שוכרים נוספים אך לא חתם על אף הסכם. מר הלל שלל את האפשרות שמר גפני או בנו חתמו על ההסכם והוא אינו זוכר כיום מי חתם על הסכם השכירות החדש. לאחר שנשאל שאלות נוספות בעניין ההסכם והמו"מ מול הנתבעת הבהיר כי הוא כלל לא רואה את הרלבנטיות של השאלות מאחר והנתבעת שילמה, ו- "אנחנו קיבלנו", בהתייחסו לתובעת. בתשובתו זו ייחס עצמו מר הלל לתובעת.
הכרעה:
38. שתי שאלות עובדתיות עיקריות עומדות על הפרק בתובענה זו:
א. האם הוכיחו התובעים את תביעתם לפיו הסכם השכירות הישן עמד בתוקפו עד למועד פינוי הנכס בפועל ועל הנתבעת היה לשלם את מלוא התשלומים על פי הסכם זה.
ב. האם היה בתוקף להסכם השכירות החדש והאם הוא מחייב את התובעת.