39. אקדים ואציין כי מכלל העדויות והמסמכים בתיק זה הגעתי לכלל מסקנה כי הסכם השכירות החדש מחייב את התובעת, היא ידעה עליו או לכל הפחות היתה צריכה לדעת עליו בזמן אמת, יישמה אותו בפועל, הוציאה חשבוניות וקבלות בהתאם אליו, נציגיה בבניין וכך גם הנתבעים התנהלו אך ורק על פיו, וכי היה על התובעת ובאי כוחה לבצע בדק בית רב בטרם הגשת התביעה בסכום משמעותי כנגד חברה ואנשים פרטיים על מנת לוודא כיצד קיים הסכם שכירות חדש, הנושא את חותמת התובעת, על פיו הוצאו חשבוניות וקבלות על ידי התובעת, ועל פיו שולמו דמי השכירות ודמי הניהול – כל זאת על מנת למנוע את ההתדיינות המשפטית נשוא תביעה זו וההוצאות המשפטיות שהוציאו הנתבעים לצורך הגנתם.
40. מעדויות עדי הצדדים עולה תמונה לפיה כשלי התובעת החלו ממעבר לא חלק של זכויות ליברטי לידי התובעת, המשיכו בהעמדת נציג מטעמה של התובעת מול הנתבעת ודיירי הבניין, תוך התנתקות מוחלטת של בעלי התובעת מהשוכרים, והתנערות ממעשיהם של נציגיה היחידים בבניין בסופו של יום, מחדלים בהנהלת החשבונות ומחדלים בתיעוד ומחדלים נוספים שיפורטו להלן, כל אלה על פי העובדות שעלו במשפט.
41. מנגד, לא ראיתי כל פגם בהתנהלות הנתבעים בכלל, ונתבעת 1 בפרט. הנתבעת 1 שלחה הודעה על סיום הסכם השכירות במועד על פי ההסכם ולגורם הרלבנטי באותה העת עבורה (שכן טרם קיבלה את ההודעה על המחאת הזכויות מליברטי לתובעת) – חברת ליברטי, ניהלה משא ומתן עם נציג התובעת היחיד שעמד עימה בקשר באותה העת בנוגע להסכם שכירות חדש, קיבלה לידיה מנציג זה הסכם חתום בחותמת החברה וחתימה, קיבלה לידיה קבלות וחשבוניות מטעם התובעת בגין סכומי דמי השכירות החדשים, וניהלה עם התובעת את המגעים לעניין עזיבתה בסוף שנת 2016. לאורך כל השנה שבה הוארכה השכירות לא קיבלה הנתבעת כל התנגדות לתשלום על פי דמי השכירות החדשים, לא פגשה את בעלי החברה או מורשה חתימה אחר מטעם החברה, ולא היתה לה כל ידיעה בנוגע לטענות התובעת בכתב התביעה, שנחתו עליה כרעם ביום בהיר לאחר מועד עזיבתה.
42. הסכם השכירות החדש נחתם ויושם על ידי הנתבעת, תוך הסתמכות על מצגים רבים של התובעת לאורך כל התקופה, ולאחר ששלחה הנתבעת מכתב לסיום הסכם השכירות הישן בהתאם למועדים שנקבעו בהסכם זה. ניסיונה של התובעת להטיל את מלוא כשליה על הנתבעים נדחים בזאת. אפרט:
שאלה ראשונה – תוקף הסכם השכירות הישן
43. השאלה הראשונה הינה השאלה שאותה התובעת נדרשה להוכיח, שכן תביעתה מבוססת על הסכם שכירות זה, תוך הכחשה גורפת של הסכם השכירות החדש.
44. ביום 21.6.15 שלחה הנתבעת לליברטי הודעה על סיום השכירות, על פי ההסכם, לפיו מבקשת היא לסיים את עסקת השכירות ביום 31.12.15 שכן הם אינם מעוניינים להמשיך ולשכור את המקום על פי תנאי ההסכם הקיימים. באותו היום אישר ב"כ ליברטי לנתבעת כי קיבל את ההודעה כאמור. מסמכים אלה הוגשו על ידי הנתבעת לבית המשפט.
45. מספר ימים לאחר מכן, ביום 30.6.16 או מוקדם יותר הגיע מר הלל אל מר ברון, כנציג התובעת, סיפר למר ברון על רכישת הזכויות מליברטי, וביקש לנהל משא ומתן עם הנתבעת על מנת לשכנעה שלא לסיים את הסכם השכירות. בטרם פניה זו לא הכירה הנתבעת את מר הלל או את התובעת ואף לא ידעה אודות מכירת הזכויות בין ליברטי לתובעת. מייל בין הנתבעת למר הלל מיום 30.6.15, אליו צורפה טיוטת הסכם שכירות חדש בין הצדדים, באופן התומך בגרסת מר הלל ומר ברון בנוגע לפניית מר הלל, מטעם התובעת, אל הנתבעת, ולניהול מו"מ על הסכם שכירות חדש, צורף אף הוא על ידי הנתבעת. בטיוטת ההסכם רשומים תקופת השכירות החדשה, התואמת את מועד סיום ההסכם כפי שנמסר על ידי הנתבעת בהודעת סיום השכירות וכן רכיבים נוספים בנוגע לתמורה שתשולם, מועדי פינוי ונספח שטחים. פרטים אלה מעידים על ניהול מו"מ בין הצדדים והעברת מידע בין מר הלל לנתבעת עוד בטרם שליחת המייל.
46. משכך, הרי שפנייתו לנתבעת בניסיון לשכנעה להישאר בנכס מעידה כי התובעת ידעה על כוונתה של הנתבעת לצאת מהנכס ועל הודעת הביטול. מר הלל אף ציין בעדותו כי זכר מכתב של הנתבעת שנשלח בעניין זה, וכי הוא פנה לנתבעת מטעם התובעת על מנת לשכנעה להישאר בנכס.
47. ביום 21.7.15 (כחודש לאחר חתימת ההסכם בין ליברטי לתובעת ולפחות שלושה שבועות לאחר תחילת המשא ומתן בין מר הלל לבין מר ברון בנוגע להסכם השכירות החדש) שלחה ליברטי לנתבעת הודעה בדבר מכירת הזכויות לתובעת. זהו המועד הראשון שהוצג לבית המשפט על ידי התובעת לפיו נמסרה הודעה לנתבעת בדבר המחאת הזכויות. משמע, לולא פנה מר הלל לנתבעת, עד למועד זה, מבחינת הנתבעת, היא לא יכולה היתה לדעת אודות מכירת הנכס מליברטי לתובעת, ומבחינתה הסכם השכירות היה בא לסיומו על פי הודעת סיום השכירות.
48. במסגרת ראיותיה התובעת לא הביאה ראיות שיוכיחו כי הסכם השכירות הישן המשיך להיות בתוקף לאחר הודעת הפסקת השכירות. בהתאם למסמכים שהוצגו על ידי הנתבעת ועדויות מר הלל ובר ברון, כפי שפורט להלן, התובעת ידעה על בקשת הנתבעת 1 לסיים את הסכם השכירות, ולשם כך שלחה התובעת את מר הלל כנציג מטעמה על מנת לשכנע את הנתבעת 1 להישאר בנכס. מר הלל פנה אל מר ברון ממש ימים ספורים לאחר הודעת סיום השכירות.
49. אולם, בעוד שמחד טוענת התובעת כי הסכם השכירות החדש לא חל והתביעה היא על בסיס הסכם השכירות הישן בלבד, הרי שעל פי הודעת הנתבעת הסכם זה היה צפוי להסתיים בתום תקופת השכירות הראשונית, קרי בשנת 2015. מאחר ועל פי ראיות התובעת, אין מסמכים נוספים בנוגע להמשכיות הסכם השכירות הישן לאחר הודעת סיום השכירות, הרי שעל פי גרסת התובעת הסכם השכירות הישן הסתיים, שכן הומחו לה כלל הזכויות והחובות, ובכלל זאת ההודעה בדבר סיום השכירות על פי הסכם השכירות בין ליברטי לנתבעת שהומחה לתובעת. התובעת לא הציגה כל הסכם חדש בנוגע לכך או כל מסמך המסביר מהי ההשתלשלות העובדתית, לטענתה, החל ממועד ההודעה כאמור.
50. הנתבעת הודיעה על פי ההסכם, וכדין, על רצונה לסיים את הסכם השכירות. לפיכך, בהודעה זו, הסתיים הסכם השכירות הישן. ככל שטענת התובעת היא כי לא קיים הסכם שכירות חדש, הרי שעליה להוכיח מהו הסכם השכירות לפיו פעלו הצדדים, שכן התובעת לא הציגה כל מסמך המעיד על ביטול הודעת סיום השכירות והסכם אחר תחתיו.
51. התובעת מבקשת כיום לאחוז את המקל בשני קצותיו. מחד, מבקשת היא לטעון כי הסכם השכירות החדש אינו בתוקף ואינו חל, וההסכם היחיד התקף הינו הסכם השכירות הישן. מנגד, היא לא מכחישה כי מר הלל, כנציג מטעמה, ידע על ההודעה של הנתבעת לליברטי אודות סיום הסכם השכירות ועל כך כי מר הלל נשלח, כנציג מטעמה, על מנת שינהל עם הנתבעת מו"מ על ההסכם. משכך, לא ברור, על פי גרסת התובעת, מהו ההסכם על פיו פעלו הצדדים בשנת 2016.
52. כמו כן, התובעת לא הביאה לעדות אף נציג מטעם ליברטי או נציג מטעמה שהיה במגעים עם ליברטי, על מנת שיסביר כיצד הומחו הזכויות בין התובעת לליברטי, ובכלל זאת כיצד הועבר המידע מליברטי לתובעת בנוגע לשוכריה בכלל והנתבעת בפרט, וכיצד הגיע למר הלל המידע אודות כוונתה של הנתבעת לעזוב את הנכס. התובעת לא העידה את שני העדים הרלבנטיים ביותר מבחינתה, מר אבירן גפני ומר הלל, וכן לא נציג מטעם ליברטי או נציג שהיה מעורה בעסקה זו, על מנת שיעידו על המועד שבין רכישת הזכויות לבין תקופת השכירות הנוספת (שנת 2016).
53. לא זו בלבד, אלא שהתובעת נמנעה מלסייע לבית המשפט לאתר את מר הלל בטרם הוצאת צו ההבאה, על אף שנציג התובעת היה בקשר רציף עם עד זה במהלך תקופת ההוכחות. אי הבאתו של עד רלבנטי פועלת לחובתה של התובעת. זאת בפרט כאשר התובעת לא הביאה אף עד רלבנטי נוסף שיוכל להעיד על התקופה נשוא הסכם השכירות החדש, כך שלמעשה לתובעת אין כל גרסה אופרטיבית באשר לאירועים החל ממועד חתימת העברת הבעלות בנכס מליברטי. בית המשפט אף הביע את חוסר הנחת מכך שנאלץ להוציא לעד צו הבאה, בעוד שמר גפני נפגש עם מר הלל עשרות פעמים במהלך התקופה, שוחח עמו על התביעה (על אף היותו של מר הלל עד מטעם הנתבעת), ובנקל יכול היה לוודא כי עד זה יגיע לדיון ללא צורך בצו ההבאה. נראה כי בעוד התובעת עשתה כל שעל ידה על מנת להימנע מהבאתו של מר הלל לעדות, על אף שהיה נציגה המוסמך והיחיד מול השוכרים בנכס, ובכלל זאת מול הנתבעת 1, הרי שהנתבעים פעלו על מנת להביא לחקר האמת ולדאוג להבאתו של מר הלל לדיון. במצב דברים רגיל ניתן היה לצפות כי דווקא התובעת היא שתבקש להביא לעדות את הנציג היחיד מטעמה בנכס והתנהלותה בעניין מחזקת את ראיות ההגנה. ר' לעניין אי הבאת עד רלבנטי ע"א 465/88 הבנק למימון ולסחר בע"מ נ' סלימה מתתיהו, פ''ד מה(4) 651.
54. מכלל המסמכים שהוצגו עולה כי במועד שבו נשלחה הודעת סיום השכירות, הנתבעת לא ידעה ולא היתה צריכה לדעת כי הזכויות בנכס נמכרו לתובעת, וחובת העברת מלוא המידע היא בין בעלת הזכויות הקודמת – ליברטי, לבין הרוכשת החדשה - התובעת. הודעתה של הנתבעת לליברטי נעשתה על פי ההסכם, כדין, ואין לצפות כי הנתבעת תוודא שליברטי מעבירה את מלוא המידע לידי התובעת על פי הסכם הרכישה בשעה שהסכם השכירות נחתם בין הנתבעת לבין ליברטי.
55. מאחר והתובעת לא הביאה את העדים הרלוונטיים כאמור, ועדיה שלה לא ידעו להעיד דבר על המועד שבין הודעת סיום השכירות ששלחה נתבעת 1 לבין חתימת הסכם השכירות החדש, הרי שבפועל קרסה תביעתה, שכן התובעת לא הוכיחה את המשך תוקפו של הסכם השכירות הישן, בגינו הוגש כתב התביעה.
56. הנתבעת שלחה מכתב לסיום הסכם השכירות הישן, ובמקביל התובעת שלחה את מר הלל כנציג מטעמה לנתבעת בנוגע למכתב זה, מבלי שהנתבעת כלל ידעה במועד זה על עצם העברת הזכויות מליברטי לתובעת, כך שעולה ברמה הראייתית הנדרשת (ואף למעלה מכך) כי התובעת קיבלה בפועל את מכתב סיום השכירות או לכל הפחות ידעה על כוונתה של הנתבעת 1 לסיים את הסכם השכירות הישן.
57. מאחר ותביעתה של התובעת קרסה, שכן לא הוכח על ידי התובעת עצם המשכיותו של הסכם השכירות הישן, שהומחה לה במסגרת הרכישה על ידי ליברטי, בפרט בשים לב לטענת ההגנה בדבר קיומו של הסכם שכירות חדש, המסמכים שהוצגו על ידי הנתבעת באשר לניהול מו"מ מול מר הלל, ועדויות עדי ההגנה, ובכללם מר הלל, בנוגע להסכם זה, ניתן היה לדחות את התביעה על בסיס עובדתי זה. באי הבאתם של עדים אלה לקחה התובעת סיכון שכן זו נותרה ללא עדים כלל בנוגע להסכם השכירות הישן עליו היא מתבססת.
58. אציין כי ככל שלגרסת התובעת לא נמסרה לה הודעת סיום ההסכם של הנתבעת לליברטי, היה על התובעת להעלות טענות אלה כלפי ליברטי, שכן, כפי שקבעתי, הודעת הנתבעת לידי ליברטי בדבר סיום ההסכם נמסרה במועד וכדין. לא קמה כל חובה על הנתבעת לעדכן את התובעת בדבר הודעתה, שכן היא אינה צד לעסקה בין ליברטי לבין התובעת כי אם מול ליברטי בלבד. ככל שהיה כשל בהמחאה של הזכויות בין ליברטי לבין התובעת, באופן שהוביל לקשיים בעסקת היסוד בין השתיים, לא ניתן לגלגל כשל זה לפתחה של הנתבעת ולהעלות טענות בדבר חובתה של הנתבעת (שלא קיימת) לעדכן פעם נוספת את התובעת בדבר רצונה לעזוב את הנכס בתום תקופת השכירות.
59. משכשלה התובעת להוכיח את תוקפו של הסכם השכירות הישן, או להציג כל הסכם חלופי בנוגע לשנת 2016, דין תביעתה להידחות.
שאלה שניה – תוקפו של הסכם השכירות החדש
60. ניתן היה לדחות את התביעה על בסיס האמור לעיל, אולם מאחר וקבעתי כי התובעת לא הוכיחה את תוקפו של הסכם השכירות הישן, לאחר הודעת הביטול, הרי שיש לשאול כיצד התנהלו הצדדים בשנת 2016. שאלה זו קשורה בטבורה לשאלה השניה בנוגע לתוקפו של הסכם השכירות החדש.
61. כפי שהוצג על ידי הנתבעת, בידיה הסכם שכירות חדש חתום בחותמת החברה והנושא תאריך 18.10.15, לפיו בין מאיר אפרת 2014 בע"מ, באמצעות מר גפני, ובין הנתבעת נכרת הסכם שכירות חדש לתקופה החל מיום 1.10.15 ועד ליום 31.12.16. על גבי כל אחד מהעמודים ישנה חותמת של התובעת, מאיר אפרת אחזקות בע"מ, ח.פ 51142281, שהינו אותו ח.פ. של מאיר אפרת 2014 בע"מ על פי הסכם השכירות החדש.
62. לאחר עדויות הצדדים לא נותר לבית המשפט כל ספק כי העדים הרלבנטיים המרכזיים, מר הלל ומר ברון, זוכרים את האירועים הנוגעים להסכם השכירות החדש באופן זהה, שניהם מתארים באופן מהיימן ואותנטי את האופן שבו נוהל המו"מ בנוגע להסכם השכירות, ושניהם מתארים מדוע סברה הנתבעת, בצדק, כי התובעת היא שחתמה על הסכם השכירות החדש, אישרה את הסכם השכירות החדש וכן התנהלה על פיו, בהיותו של מר הלל נציגה של התובעת לעניין זה. עדויות אלה נתמכות במסמכים מזמן אמת אותם צרפה הנתבעת. מאחר ועדים אלה אינם קשורים זה לזה, לא שוחחו זה עם זה במהלך המשפט, ואף ייצגו צדדים הפוכים בזמן אמת, הרי שתיאורם הזהה של האירועים מחזק את גרסת שניהם, ובפרט את גרסת הנתבעים.
63. עדותו של מר גפני בעניין זה נותרה בלתי מהיימנה, הוא לא חשף את התנהלותו השוטפת מול מר הלל, לא הסביר מדוע נמנע מלהביא אותו לעדות, ולא התמודד עם הטענה המרכזית נשוא ההגנה – היותו של מר הלל נציגה הבלעדי של התובעת בבניין. ככל שהתובעת מבקשת לטעון כי מר הלל הינו בעל סמכות נחזית, הרי שהיה עליה להתמודד עם עדותו של מר הלל לפיה התנהלותו מול הנתבעת לא היתה שונה מהתנהלותו כלפי עשרות שוכרים אחרים של התובעת, ולעמת את מר הלל עם דבריו אלה. התובעת לא התעמתה עם מר הלל עם דבריו לפיו הגיע לנתבעת לאחר שקיבל הודעה (ואף זכר מכתב בהקשר זה) כי הנתבעת מבקשת לעזוב את הנכס, לא התעמתה עם מר הלל כשסיפר כיצד התנהלותו מול הנתבעת לא חרגה מהתנהלותו כלפי שוכרים אחרים של התובעת, וחריגתו מהרשאה, ולא הציגה מסמכים על מנת לערער את אמינות עדותו ככלל, ובנוגע לאירועים נשוא תיק זה בפרט.
64. כפי שעולה מהמסמכים שהוגשו על ידי הנתבעת, התובעת פעלה במשך שנה ואף למעלה מכך על פי הסכם השכירות החדש:
א. הנתבעת הציגה קבלות של התובעת שנמסרו לנתבעת בזמן אמת בהתאם להמחאות שניתנו על ידי הנתבעת במועד חתימת הסכם השכירות החדש. התובעת לא הכחישה כי מדובר בקבלות שלה. על קבלות אלה יש חותמת של התובעת. התובעת לא סיפקה הסבר מי הטביע את חותמת החברה, למי היתה גישה לחותמת זו, ומי נתן אפשרות גישה לחותמת זו. חותמת זו הופיעה גם על גבי הסכם השכירות החדש.
ב. התובעת לא דרשה מנתבעים 2-4 בטחונות חדשים, וזאת על אף שבהסכם השכירות הישן היו בטחונות כאמור לפקודת ליברטי. בהסכם השכירות החדש לא נדרשו הנתבעים 2-4 לחתום על בטחונות.
ג. התובעת הוציאה חשבוניות לפקודת הנתבעת בגין דמי השכירות בשיעורם החדש על פי הסכם השכירות החדש.
ד. כאשר ביקשה הנתבעת שלוש פעמים במהלך שנת 2016 לסיים את ההסכם, לא הפנתה התובעת את הנתבעת להסכם השכירות הישן. נהפוך הוא, התובעת, באמצעות נציגה החדש בבניין, מר שטרית, ניהל את הנתבעת משא ומתן נוסף, על מנת לשכנעה להישאר, ואף הפעיל את מר הלל לצורך כך, כל זאת מבלי שנטען כי עזיבה מוקדמת מהווה הפרה של הסכם השכירות. תמליל השיחות בין מר ברון למר שטרית שהוגש על ידי הנתבעת מצביע על ניסיונות של מר שטרית, נציג התובעת בנכס, לשכנע את הנתבעת להישאר בנכס, גם במחיר מתן עדיפות בתנאים המסחריים. כך לא מתנהג בעד נכס שבידיו הסכם שכירות המחייב את השוכר להישאר בנכס שנה נוספת ללא יכולת יציאה.
ברור כי לו סברה התובעת שחל הסכם השכירות הישן, היא היתה מסרבת לפינוי הנכס בסוף שנת 2016 או עומדת על מילוי התנאים שנקבעו בהסכם השכירות הישן, ובכלל זאת שכירות הנכס עד ליום 31.12.17. גם במקרה זה התובעת מנסה להתנער מהתנהלותו של מר שטרית מול הנתבעת, וכן לא הביאה לעדות את מר אבירן גפני, שהוא, על פי תצהירו של מר שטרית מטעם התובעת, הגורם הנוסף שהיה מעורב מבחינת התובעת בנוגע לבקשת הנתבעת לעזוב את הנכס בסוף שנת 2016. ר' דבריו בסעיף 13 לתצהירו, לפיו יידע את מר אבירן גפני על שיחותיו עם מר ברון בנוגע לבקשת הנתבעת לעזוב את הנכס בסוף שנת 2016.
65. למעשה, מלבד טענה כללית כי הסכם השכירות הישן בתוקף, לא הביאה התובעת כל ראיה כי התנהלה בפועל על פי הסכם השכירות הישן. כל פעולותיה, במשך שנה שלמה, ממועד פנייתו של מר הלל למר ברון ועד לפינוי הנכס, כולן מעידות כי פעלה על פי הסכם השכירות החדש. לא הובאו כל ראיות לכך שהתובעת ראתה את הסכם השכירות הישן מחייב או את הסכם השכירות החדש ככזה שאינו בתוקף. טענות בדבר העדר תוקף להסכם השכירות החדש עלו רק לאחר סיום השכירות בפועל על ידי הנתבעת בשנת 2017.
66. יש לציין כי התובעת לא תבעה את מר הלל או בגין חריגה מסמכות או בגין מרמה, זיוף או התחזות. שהרי, ככל שמר הלל השתמש בחותמת התובעת לצורך חתימה על הסכם השכירות, הוציא חשבוניות במקומה, חתם במקומה של התובעת ונקט בפעולות נוספות, שלשיטתה גרמו לה נזקים העולים על מיליון ₪ (סכום התביעה), ניתן היה לצפות כי יתווסף כנתבע, בפרט לאור חומרת המעשים המיוחסים לו (שימוש שלא כדין בחותמת החברה על גבי הסכם השכירות החדש, הוצאת חשבוניות וקבלות על פי הסכם שכירות פיקטיבי שלא קיים, כטענת התובעת, והתחזות כבעלים של החברה ושותפה של התובעת בנכס). מדובר בהאשמות חמורות שמונחות בבסיס התביעה ועל אף שהן מופנות כנגד הנתבעת, על פי כתב התשובה, הרי שהן מופנות במקביל גם כנגד מר הלל, כמי שניהל את המו"מ מול הנתבעת. שכן טענת התובעת, בכתב התשובה, היא כי להסכם השכירות החדש אין תוקף משפטי מחייב ונעדר כל נפקות, שכן אף גורם לא היה מוסמך לפעול בשם התובעת.
67. משכך, לא זו בלבד שהתובעת חתומה בחתימתה על הסכם השכירות החדש, אלא שכל פעולותיה אשררו בפועל את יישום הסכם השכירות, בחותמתה, במשך 14 חודשים לכל הפחות.
68. כל פעולותיה במהלך התקופה מאז חתימת ההסכם מהוות אשרור של הסכם השכירות החדש, גם אם זה נחתם שלא על ידה, לטענתה, אלא ידי מר הלל או מי מטעמו. בהתאם לסעיף 6 לחוק השליחות, התשכ"ה- 1965, ובפעולותיה, קיבלה התובעת בהתנהגותה את הסכם השכירות החדש ואת פעולות נציגה, מר הלל. הוצאת החשבוניות ופעולות מר שטרית אינן פעולות פסיביות אלא פעולות אקטיביות, במשך שנה שלמה, שמיישמות בפועל, מידי כמה חודשים, את הסכם השכירות החדש.
69. בנוסף, כפי שעולה מכתב התשובה, התובעת טוענת כי היה על הנתבעת לדעת והיא אף ידעה בפועל, שמר גפני הינו הגורם היחיד המוסמך לחתום בשם התובעת וכי הנתבעים פעלו במודע מול מי שלא היה מוסמך לפעול בשם התובעת (מר הלל), על מנת להיטיב את הסכם השכירות לטובת הנתבעת. טענות אלה נותרו בלתי מבוססות, לא הוכח באף ראיה כי הנתבעים ידעו שההסכם נחתם שלא על ידי מורשה חתימה.
70. הנתבעת קיבלה לידיה את ההסכמים חתומים בחותמת התובעת, קיבלה לידיה חשבוניות וקבלות מטעם התובעת, כפי שהוצגו על ידי הנתבעת. מנגד, התובעת לא הציגה כל מסמך המעיד אודות ידיעה של הנתבעת על פעולה שלא בסמכות או על כך שהנתבעת ידעה על כך שמר הלל זייף ו/או חתם ללא סמכות ו/או התחזה למורשה חתימה ו/או כל ידיעה פוזיטיבית אחרת שתאפשר קבלת גרסתה בנוגע לידיעת הנתבעת. אין די בטענות על גבי הנייר, ויש לתמוך טענות אלה במסמכים מזמן אמת המעידים על ידיעה בפועל. הסכם השכירות לא נחתם בנוכחות הנתבעת אך יושם בפועל על ידי התובעת במשך שנה שלמה מבלי שהובע, במשך כל השנה, ספק באשר לתקפותו. כיצד יכולה הנתבעת להבין שמדובר על הסכם שאין לו כל תוקף משפטי כאשר לא רק שבידי הנתבעת הסכם חתום בחותמת התובעת אלא שהתובעת הפקידה בידי מר הלל המחאות על פי הסכם השכירות החדש ואלה הופקדו במהלך השנה, ובגינן הוצאו חשבוניות על ידי התובעת. טענה זו, בדבר ידיעת הנתבעת כאמור, נותרה כטענת תביעה שלא הוכחה, אף לא ברמה העובדתית המינימאלית ביותר.
71. התובעת טענה כי מאחר והנתבעת ידעה על מצג השווא והחריגה, כך שההסכם לא נחתם על ידי מורשה החתימה, הנתבעת היתה מעורבת במצג השווא ולפיכך האחריות אינה רק של השלוח כי אם על הנתבעת עצמה כלפי התובעת. נראה כי דווקא התובעת היא שהיתה מעורבת במצג מול הנתבעת, כאשר שלחה את מר הלל להוות הנציג היחיד מטעמה. התובעת היתה מעורבת ביצירת המצג של השליחות ובהגברת הציפייה של הנתבעת לכך שהפעולה הנדונה של מר הלל (קיום המשא ומתן ומסירת ההסכם חתום באופן הנחזה לחתימת התובעת) נעשתה בהרשאתה, יש להטיל את האחריות על התובעת עצמה, כשולחת של מר הלל, כפי שיפורט להלן:
א. מר הלל פנה אל הנתבעת כנציג התובעת מייד לאחר שזו שלחה את מכתב סיום השכירות לליברטי, על מנת לנהל עם הנתבעת משא ומתן לחידוש הסכם השכירות.
ב. מר הלל היה הנציג היחיד מטעם התובעת ששוחח עם הנתבעת לאחר רכישת הזכויות מליברטי.
ג. מר הלל ישב במשרדי התובעת, בבניין הסמוך שהיה בבעלות התובעת, כך שנוצג מצג עובדתי לפיו מר הלל והתובעת אחד הם.
ד. מר הלל העביר לנתבעת הסכם חתום בחותמת התובעת, קבלות של התובעת וחשבוניות ידניות וממוחשבות של התובעת. בכלל זאת קיבלה הנתבעת מסמכים ממחשבי הנהלת החשבונות של התובעת, קבלות וחשבוניות מאת התובעת. התובעת הוציאה חשבוניות ידניות הנושאות את אותה חותמת (ר' לדוגמא חותמת מיום 2.12.15 בחתימת התובעת ועם חתימה על גבי החותמת) וכן חשבוניות ממוחשבות המופקות ממחשבה של התובעת (כדוגמת חשבוניות מיום 6.4.16). על גבי החשבוניות השונות מתנוססות מספר חתימות שונות, כולן תחת שם התובעת.
ה. הנתבעים פנו אל מר הלל במכתבים וראו אותו כמנהל/בעלים של התובעת, אולם התובעת לא העמידה את הנתבעת על טעותה (ר' מכתבים מיום 24.7.15 המופנים מהתובעת לידי: "טל הלל, מנכ"ל/בעלים מאיר אפרת 2014 בע"מ" שבו הנתבעת פונה לתובעת, באמצעות מר הלל, לפיו: "לבניין שאנחנו שוכרים מכם... אין אישור כיבוי אש.", וכן מכתבים מיום 1.2.16 ויום 24.4.16 המופנים פעם נוספת לידי טל הלל כמנכ"ל/בעלים, בו מודיע הנתבעת על קיצור תקופת השכירות ומכתב מיום 25.12.16 בהודעה על עיכוב בפינוי המושכר). בתשובת התובעת למכתב הנתבעת מיום 25.12.16 לא השיבה התובעת לנתבעת כי מר הלל אינו הבעלים/מנכ"ל אלא מר שטרית השיב עניינית כי: "קיבלתי את מכתב תשובתך בקשר לפינוי הנכס, תשובתך אינה מכובדת ואינה ראויה...". אין כל זכר בנוגע למעמדו של מר הלל בתובעת או כל שלילה של התובעת לעצם פנייתה של הנתבעת אל מר הלל כבעלי ו/או מנכ"ל התובעת. מכתבים אלה מלמדים על הלך הרוח וידיעתה של הנתבעת בזמן אמת אודות תוקפו המחייב של הסכם הניהול החדש והבנתה בנוגע להיקף סמכויותיו ומעמדו של מר הלל אצל הנתבעת.
72. התובעת לא התכחשה לכלל הפעולות האמורות לעיל שנעשו על ידי מר הלל, בהיותו שלוח שלה בבניין אל מול השוכרים, אלא אך ורק לחתימתה על ההסכם. התובעת לא הציגה מהו היקף ייפוי הכוח לשליחות מר הלל, והאם הוא בכלל חרג מהרשאתו בהתנהלותו מול הנתבעת כמו גם בהתנהלותו מול שוכרים אחרים, לאחר שזה העיד כי התנהגותו לא חרגה מהתנהגותו מול שוכרים אחרים של התובעת. התובעת לא הציגה כל ראיה לסתור את אופן התנהלותה הפנימי, עליו העיד מר הלל, ומדוע פעולת מר הלל או פעולת הנתבעת היו בחוסר סבירות ובחוסר תום לב.
73. התנהלותה של התובעת היא שיצרה את אינטרס הציפיה של הנתבעת כי פעולותיו של מר הלל נעשו בסמכות ובהרשאה, ובכלל זאת הסתמכות על הסכם השכירות החדש החתום שנמסר לנתבעת על ידי מר הלל, הנושא את חותמת החברה, בין אם נחתם על ידי מר הלל ובין אם נחתם על ידי גורם אחר. התובעת היא שיצרה מצג אובייקטיבי לפיו מר הלל פועל בהרשאה בכל הנוגע להסכם השכירות החדש. בעקבות מצג זה נשארה הנתבעת בנכס, שילמה לתובעת על פי ההסכם, והמשיכה להתנהל, עד היום האחרון, על פי תנאי ההסכם. התנהגותה של התובעת באופן אובייקטיבי לכל אורך התקופה, וכפי שפורט לעיל, היא שיצרה את השליחות והסמכות של מר הלל לחייבה. ר' לעניין חריגה מהרשאה בנוגע לחתימת חברה על מסמכיה והחלת דיני השליחות ואינטרס ההסתמכות: ע"א 3526/11 כראדי אברהם נ' צנצ'יפר חברה לייבוא תבואות ומספוא בע"מ (פורסם בנבו, מיום 6.5.13 (פורסם בנבו, מיום 6.1.11), וכן ספרה של המלומדת אירית חביב-סגל, דיני חברות, כרך א, 2007, עמ' 135-136 בנוגע לחתימה על מסמכי החברה בחריגה מהרשאה: "עיקרו של ההסדר הקבוע בסעיף 56(א) לחוק החברות הוא כי במקרה של חריגה מהרשאה, אין לפעולה תוקף כלפי החברה אם לא אישרה אותה אלא אם כן הצד השלישי שכלפיו נעשתה הפעולה לא ידע ולא היה עליו לדעת על העדר ההרשאה". לניתוח הקשר בין חריגה מהרשאה לבין דיני השליחות וחריגה מהרשאה לפי סעיף 56 לחוק החברות, התשנ"ט 1999, ומתי יראו את חתימת החברה כמחייבת, גם אם ניתנה בחריגה מהרשאה, ר' את ניתוחו של בית המשפט העליון בעניין ע"א 3998/07 צ. בכור ניהול ואחזקות נ' ממשל ירושלים התשנ"ה בע"מ (פורסם בנבו, מיום 6.1.11).
74. דפוס התנהגותה של התובעת, כפי שהעיד עליו מר הלל ולא נחלק על ידי התובעת, מעיד כי הוא היה הגורם היחיד מול השוכרים וניהל את הסכמי התובעת באופן דומה, ומשכך ניתנה לו הרשאה להתנהל באופן דומה גם מול התובעת, ובכלל זאת להתחייב בשמה אל מול הנתבעת. התובעת אף לא טוענת ל"עוקץ" שביצע מר הלל עם הנתבעת, ולא תבעה את מר הלל בגין עוקץ כאמור. גם אם אצא מנקודת מוצא כי הסכם השכירות נחתם שלא על ידי התובעת הרי שלא הוצג כי חתימה זו נעשתה בניגוד להרשאה, וכי התובעת אינה חבה באחריות חוזית על פי הסכם השכירות. גרסת התובעת כי התנהלותו של מר הלל מול השוכרים נעשתה ללא סמכות וללא אישור התובעת, ובכלל זאת הסכמה על סכום שכר הדירה החדש ותנאי ההסכם, מעוררת תמיהה שכן היכן היתה התובעת במהלך כל השנה, בשעה שהוציאה חשבוניות וקבלות על פי ההסכם, ניהלה עם הנתבעת מו"מ בסיום החוזה, להארכתו, מבלי לטעון לקיומו של הסכם ישן, ואפשרה למר הלל להציג עצמו כבעלי התובעת וכשותפה. לפיכך, למרות שלא הוכח כי התובעת הסמיכה, באופן פורמאלי את מר הלל לחתום בשמה על מסמכים, הנתבעת רשאית היתה להניח, לאור התנהלותה מול מר הלל, כי הסכם השכירות החדש החתום שקיבלה לידה מהווה הסכם שכירות חתום כדין על ידי התובעת, וכי התנהלותה לאורך כל השנה מהווה התנהלות על פי הסכם השכירות החדש.
75. הנתבעת ביקשה מספר פעמים לסיים את הסכם השכירות, זאת הן בשנת 2015, תחת הסכם השכירות הישן, והן בשנת 2016 תחת הסכם השכירות החדש. לו סברה כי הסכם השכירות החדש נעדר כל תוקף, יכולה היתה לסיים את ההסכם ולעזוב את הנכס, כפי שחפצה. מר הלל ומר שטרית הם ששכנעו את הנתבעת להשאר בנכס, ובכך היטיבו עם התובעת. לפיכך, גם בהיבט זה, חל סעיף 6(ב) לחוק השליחות, וחל עקרון "השליחות הנחזית" של התובעת כלפי הנתבעת. חזותה החיצונית של כל התנהלות התובעת והתנהלותו של מר הלל, בעיני הנתבעת, הינן כפעולות שנעשו בהרשאה, וכך גם יסווג הסכם השכירות החדש.
76. התובעת חבה באחריות כלפי הנתבעת, הן מכוח חבותה הישירה כמי שאשררה בפועל, בהתנהגותה, את הסכם השכירות החדש, והן כמי שחבה באחריות מכוח עקרון "השליחות הנחזית" לפי סעיף 6(ב) לחוק השליחות וסעיף 56 לחוק החברות.
77. לאור ממצאים עובדתיים אלה אני קובעת כי יש להסכם השכירות החדש נפקות משפטית כלפי התובעת והוא מחייב אותה, בין אם בחתימה (שכן התובעת לא הסבירה את עצם הופעתה של החותמת על גבי הסכם השכירות החדש) ובין אם בהתנהגות לכל אורך התקופה עד לסיומה. ככל שמר הלל ו/או מי מטעם התובעת לא העבירו את מלוא המידע אודות הסכם השכירות החדש לידי התובעת במועד, או לא תייקה אותו במקום הראוי על מנת שיהיה בפניה את מלוא המידע בנוגע לעסקיה, אין לתובעת אלא להלין על עצמה ועל אופן ניהול עסקיה.
78. דחיתי את כלל טענות התובעת באשר לניסיונה להתנער מהסכם השכירות החדש ואני קובעת כי הסכם השכירות החדש מחייב את התובעת והוא ההסכם שחל החל מיום 1.10.15.
79. באשר לטענות הנוגעות לתשלום דמי הניהול לחברת בהט, על אף חילופי חברת הניהול בשנת 2016, הנתבעת לא הביאה אף לא ראיה אחת לכך שכספים אלה לא הועברו אליה מחברת בהט או כל טענה בזמן אמת על אי תשלום כספים כאמור. מלבד טענה בעלמא, אין כל ראיה לאי תשלום סכומים אלה. ככל שסבורה התובעת כי חברת בהט קיבלה כספים אלה במקומה, היא יכולה לפנות לחברת בהט בעניין זה, שכן אין לצפות מהנתבעת לשלם כספים אלה פעמיים – הן לחברת בהט והן לתובעת. גם בעניין זה לא הוצגה אף לא ראיה אחת ומשכך טענה זו נדחית. באופן דומה, גם הטענה בדבר איחור בפינוי המושכר ב- 10 ימים נותרה ללא ראיות. הנתבעת הגישה תכתובות ותמלול שיחות מזמן אמת המעידים על בעיה בפינוי המושכר, והפצרות הנתבעת לתקן את המעלית על מנת שניתן יהיה לפנות את המושכר בזמן כמתוכנן, ואילו התובעת לא הציגה כל מסמך שיכול להעיד כי הנתבעת לא פינתה את המושכר בזמן מטעמים אחרים, מלבד המעלית התקולה שהיתה באחריות התובעת. משכך, גם בעניין זה, יש לדחות את גרסת התובעת.
סוף דבר:
80. לאור כל האמור, אני דוחה את התביעה, על כלל רכיביה, כנגד כל הנתבעים.
81. בשים לב להתנהלות התובעת בפרשת ההוכחות, כפי שתוארה לעיל, ולאור גובה התביעה והיקף ההשקעה הנדרש על מנת להתגונן מפניה, בשים לב לטענות המשפטיות והעובדתיות שעלו בתביעה, התובעת תישא בהוצאות הנתבעים ושכר טרחתם בסך 80,000 ₪, אשר ישולמו בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן יישאו ריבית והצמדה כדין.
ניתן היום, ט"ז תשרי תש"פ, 15 אוקטובר 2019, בהעדר הצדדים.
חגית בולמש