21. כאשר אדם מבקש למכור דירה, אין לצפות ממנו שיעמוד וימנה ויצהיר בפני הקונה המיועד על כל פגמיה. כאשר הדירה סמוכה לכביש ראשי, אין לצפות מהמוכר שיזהיר את הקונה על הרעש והזיהום שהנגרמים מתנועת האוטובוסים בכביש. כאשר הדירה מעל חדר אשפה, אין לצפות מהמוכר שיתריע על מטרדי ריח או רעש אפשרי מהשימוש התדיר בחדר האשפה. אלו הרי פגמים שיכול הקונה להבחין בהם בלא מאמץ מיוחד.
דרישה ממוכר לפרט פגמים בהם ניתן להבחין בלא מאמץ חורגת מדרישת תום הלב ותביא להטלת נטל אלטרואיסטי גורף שרק יפגע בחיי המסחר.
לא כך כאשר עסקינן בפגם שאיננו ניתן לגילוי בבדיקה סבירה. ממוכר המודע לתכנית שנרקמת להפיכת הרחוב השקט בו ממוקמת הדירה לנתיב תחבורה ראשי, מצופה שיגלה זאת לקונה המיועד. ממוכר המודע לכך שחדר האשפה מהווה מוקד למפגע חריג המתרחש בתדירות קבועה, מצופה שיגלה אף זאת לקונה המיועד. זו ואף זו דוגמאות לפגמים מהותיים בנכס, ושאותם יכול קונה לגלות רק במאמץ חריג. אלו דוגמאות למצבים שעליהם כך נקבע:
"במקרה בו לצד אחד יש יתרון על פני הצד האחר בכל הנוגע לקיום המידע או לאפשרות השגתו, כפי שהיה למשרד הבינוי והשיכון בענייננו, חלה עליו חובת גילוי המידע לצד האחר. זאת בייחוד משום שמדובר במידע הנוגע לעניין שעשוי לגרוע בצורה משמעותית מן הציפיות הסבירות של הצד השני ביחס לעסקה". (ע"א 3051/08 סאסי קבלני בנין, עפר
--- סוף עמוד 11 ---
וכבישים (1986) בע"מ נ' משרד הבינוי והשיכון, [פורסם בנבו] 19.1.2010, פסקה 12 בפסק הדין)
22. כאמור, אין מחלוקת על כך שהנתבעים היו מודעים לקיומו של חדר השנאים ואין מחלוקת שלא גילו דבר אודותיו לתובעים. על כך מלינים התובעים. באי גילוי זה רואים התובעים הפרת חובת תום הלב של הנתבעים, ולמעשה – הטעייה של התובעים בהסתרת מידע מהותי על פגם חמור בדירה הנמכרת. נוכח טענה זו, על רקע העקרונות האמורים, הנה אשר התברר:
א. התברר שהתובעים ידעו על קיומו של חדר השנאים עוד מאז שעברו להתגורר בבניין. כך העיד התובע (עמ' 208 בפרוט'):
אני אגיד לך כי מבחינתי שאני ראיתי חדר חשמל בקומת החנייה אני לא ייחסתי לזה חשיבות הייתי נכנס בחנייה לא , ראיתי שזה נמצא בקטע של רחוב...
ראיתי חדר חשמל במרי. במרי 33. שזה הצד שאני נכנס...
שאשתי אמרה לי תסתכל למעלה עשיתי חיבור של אחד ועוד אחד אמרתי תקשיב יש פה חדר חשמל למעלה יש חלונות אתה עושה אחד ועוד אחד ואתה מבין שיש פה סכנה...