הנתבעים איפה, טוענים שלא היו מודעים לתכנו של החדר אך אינם מכחישים את ידיעתם על קיומו של חדר השנאים בעת כריתת ההסכם.
בנוסף, אין מחלוקת שסוגיית חדר השנאים כלל לא עלתה עובר לכריתת ההסכם. הנתבעים לא ציינו עובדה זו, לא גילו עובדה זו, והיא לא היוותה חלק מהמשא ומתן שהתנהל (למשל עדות נתבע 1 בעמ' 534; ש' 24 – 33 בפרוט').
במצב עובדתי זה, כאשר אין מחלוקת על כך שהנתבעים ידעו על קיומו של חדר השנאים, ואין מחלוקת על כך שעניין זה לא הוזכר על ידם ולא עלה כלל במהלך המשא ומתן שקדם לכריתת ההסכם, וגם לא נזכר בהסכם, עומדת להכרעה השאלה אם בכך הופרה חובת הגילוי של הנתבעים.
20. הוראת סעיף 15 בחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, מעגנת את חובתו של צד המנהל משא ומתן לכריתת חוזה, להימנע מהטעיית הצד שכנגד. הוראה זו אף מרחיבה את הגדרת ההטעיה, ומוסיפה: ""הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן".
לית מאן דפליג ששתיקה או הסתרת מידע אינם שונים במהותם מהטעיה במעשה. חובת הגילוי, מכוונת לקביעת נורמות של התנהגות מוסרית במהלך המשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה (למשל: ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, [פורסם בנבו] 14.8.08
--- סוף עמוד 10 ---
פסקה 10). הסתרת מידע רלוונטי עלולה שלא לעלות בקנה אחד עם אותן נורמות של התנהגות ראויה אשר מבקשים להחיל על צדדים להסכם.
חובת גילוי על צד המנהל משא ומתן עשויה להתבסס על 3 אדנים - על הדין, על הנוהג, ועל הנסיבות. המקור האפשרי הרלוונטי במקרה דנא, הינו נסיבות העניין. על חובה שמקורה זה, נאמר שהיא תלויה - מטבעה - בעובדות הספציפיות והקונקרטיות של העסקה.
יישום חובת הגילוי המותאם לנסיבות, מבטא איזון בין זכותו הלגיטימית של צד להימנע מלפעול כנגד האינטרסים שלו עצמו ולבין השאיפה לעודד צדדים בחוזה לכוון פעולתם בהתאם לנורמות התנהגות מוסריות (ע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב – הקואפורטיב המאוחד להובלה בע"מ פ"ד מ(4) 533, 539).
אחד הפרמטרים המסייעים בבחינת קיומה של חובת גילוי, בוחן את השאלה בידי מי מצוי אותו מידע, ועד כמה קיימת לצד השני נחיתות באשר לאפשרות להשיג את אותו מידע, ככל שמדובר במידע בעל חשיבות לעניין נשוא העסקה הנרקמת. וכך נקבע:
תחומיה של חובת הגילוי מושפעים, אפוא, מן הרצון לעודד מסחר הוגן, לצד הצורך לאפשר גמישות עסקית ולעודד פיתוח כלכלי. אחד הפרמטרים לאיזון בין הגורמים האלה, עשוי להיות קשור לשאלה בידי מי מצוי המידע הרלוונטי. כך, מקום שבו לאחד הצדדים קיימת גישה עדיפה למידע מסוים, או כאשר לצד שכנגד נחיתות בגישה לנתונים הרלוונטיים - ישנו טעם להטיל על בעל האינפורמציה חובת גילוי (פרידמן וכהן, בעמ' 817-816, 822). חובת הגילוי במקרה כזה מוטלת ביחס למידע חשוב המצוי כבר בידי צד אחד, מעצם מעמדו בעסקה, כאשר הצד שכנגד, לעומת זאת, יכול לגלות מידע זה רק במאמץ ותוך השקעת הוצאות. (ע"א 7730/09 ניסים כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ ואח' [פורסם בנבו] 6.6.2011, פסקה 14)