בעל דירה ושוכר חתמו על הסכם שכירות, במסגרתו הופקד שיק ביטחון ונקבע כי על השוכר לשלם קנס אם לא ימצא שוכר חלופי במקרה של עזיבה מוקדמת. השוכר עזב את הדירה באמצע תקופת השכירות, ולא מצא שוכר חלופי. בחוזה השכירות נכתב במפורש כי חוק השכירות והשאילה לא יחול על ההתקשרות בין הצדדים.
בית המשפט קבע, כי המשכיר רשאי היה לפדות רק את השיקים בגין דמי השכירות והפרת החובה למצוא שוכר חלופי. בשכירות למגורים קיימות הוראות חוק שאינן ניתנות להתניה, למעט התנייה לטובת השוכר. לכן, סעיף בחוזה שכירות שקובע כי החוק לא יחול - בטל. החוק קובע תנאים מחמירים שרק בהתקיימם מותר למשכיר לממש ערובה. שיק ביטחון שנמסר במסגרת הסכם שכירות נועד להבטחת קיום התחייבויות השוכר ואין לעשות בו שימוש אלא מקום שבו הוכח, כי ההתחייבויות שבגינן נמסר הופרו, ובהיקף ההפרה שהוכח בפועל. כאן, השוכר עזב את הדירה ללא מציאת שוכר חלופי ולא שילם דמי שכירות עד סוף התקופה. בעל הדירה עבר להתגורר בדירה במקום השוכר, הביא חוות דעת שמאית לגבי הנזקים הנטענים שנתיים אחרי עזיבת השוכר את הדירה ולא הציג מסמכים המעידים על חובות חשמל ומים. לפיכך, השוכר חויב רק בתשלום דמי שכירות ופיצוי מוסכם בגין אי מציאת שוכר חלופי כנדרש בחוזה.