הנקודה השנייה היא העובדה, שבמהלך יום ראשון, עובר להחלטת הנתבעים לפרוש מן המשא ומתן עם התובעים, שיפרה אולגה את הצעתה ב – 30,000 ₪. ב"כ התובעים ניסתה לטעון, כי יש בכך כדי להעיד כי עניין זה הוא שגרם לנתבעים לחזור בהם מכוונתם למכור את הדירה לתובעים. יצויין, כי אכן אולגה העידה, כי מנקודת מבטה, לאחר שסופי הודיעה לה כי התובעים החליטו למכור לזוג אחר, הציעה לה כנראה סופי לשפר את ההצעה, ולאחר שההצעה שופרה, הודיעו לה הנתבעים כי הם מקבלים את הצעתה (עמ' 28 לפרוטוקול ש' 15-25). ואולם, העובדה כי זה היה הרצף הכרונולוגי על ציר הזמן, ואף העובדה שאולגה התרשמה כי העובדה ששיפרה את הצעתה בעקבות עצתה של סופי היא זו שגרמה לנתבעים לשנות את דעתם – אין משמעותה כי אכן זו הייתה הסיבה לכך. הנתבע העיד לפניי, כי לא ביקש מאולגה לשפר את הצעתה (עמ' 35 לפרוטוקול ש' 34 עד עמ' 36 ש' 2), ואף בעדויותיהן של סופי או אולגה לא נטען כי הנתבע עשה כן. בנסיבות אלו, משמצאתי ליתן אמון בעדותו של הנתבע, אשר השתלבה היטב עם יתר הראיות כמפורט בהרחבה לעיל, לא מצאתי כי יש בעניין זה כדי לשנות את המסקנה שאליה הגעתי, ועל פיה, כאמור, הסיבה להחלטת הנתבעים לא הייתה נעוצה בסכום אותו הציעה אולגה אלא בדברים שהתגלו לנתבע, כאמור לעיל, בבוקר יום ראשון. למצער, כאמור, ניתן לומר, כי שני עניינים אלו עמדו בבסיס החלטת הנתבעים לחדול מן המשא ומתן עם התובעים, תוך שהעניין הכספי לבדו לא היה די בו כדי להביא להחלטה זו, ולגילוי אודות התנהלות התובעת היה משקל מכריע בקבלת ההחלטה.
על רקע תשתית עובדתית זו, יש לפנות לניתוח השאלות העומדות להכרעה בתיק זה, ועיקרן בשאלה אם השתכלל בין הצדדים הסכם מכר או אם פעלו הנתבעים בחוסר תום לב באופן שיש בו כדי להביא לקביעה כי אכן השתכלל הסכם מכר כאמור, או לזכות את התובעים בפיצוי כספי.
המסגרת הנורמטיבית
16. הפסיקה דנה בשאלה אימתי ייקבע כי בין שני צדדים, אשר לא נחתם ביניהם הסכם סופי ומחייב לביצוע עסקה במקרקעין, השתכלל הסכם מחייב, בשני צירים מרכזיים:
הציר הראשון, הוא בחינה האם המסמך אליו הגיעו הצדדים עונה על הדרישות להשתכללות הסכם לביצוע עסקה במקרקעין: גמירת דעת ומסויימות כמתחייב מהוראות חוק החוזים, וכן דרישת הכתב כמתחייב מהוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין.
הציר השני, עניינו בחינת הסיבה לכך שלא נחתם בין הצדדים הסכם סופי ורשמי, תוך שנקבע, כי מקום בו הסיבה לאי חתימה על הסכם כאמור היא התנהגות חסרת תום לב של אחד הצדדים, ייתכן וניתן יהיה, במקרים החריגים המתאימים לכך – לראות את הצד שפעל בחוסר תום לב כאילו חתם על ההסכם.