17. ככלל, המקרים שבהם נותחה הסוגייה כאמור בציר הראשון, התייחסו, בפסיקה מוקדמת יותר, ברובם המכריע של המקרים, לנסיבות שבהן נערך או נחתם בין הצדדים מסמך כלשהו בכתב (זכרון דברים או סיכום כלשהו), ובית המשפט בחן את השאלה האם ניתן לראות במסמך זה כהסכם מחייב לביצוע עסקה במקרקעין.
בהקשרים אלו, נקבע בפסיקה כי השאלה מתי אותו מסמך מהווה הסכם מחייב בפני עצמו ומתי הוא מהווה רק שלב ביניים במשא ומתן, נבחנת על פי נסיבות העניין, תוך בחינה האם המסמך מעיד על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה והאם הוא מסויים די צרכו. עוד נבחן האם מתקיימת דרישת הכתב, אשר ככלל נפסק כי היא מתקיימת בהתמלא תנאי המסויימות. במהלך השנים, חל ריכוך בדרישת המסויימות, ובמידה רבה אף בדרישת הכתב, ואף נפסק, כי אין הכרח כי המסמך יהיה חתום.
כך סוכמה ההלכה, למשל, בע"א 7193/08 עדני נ' דוד [פורסם בנבו] (18.10.2010) (להלן: עניין עדני):
"כפי שנפסק לא אחת, מסמך שכותרתו "זכרון דברים" יכול, בנסיבות מסוימות, להיות הסכם מחייב בפני עצמו, ובנסיבות אחרות עשוי הוא לשמש אך "חומר גולמי" וחלק ממשא ומתן לכריתת חוזה מחייב (ע"א 5332/03 רמות ארזים, חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' שירן, פ"ד נט(1) 931, 937 (2004); ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ, פ"ד לג(2) 281, 286 (1979) (להלן: פרשת רבינאי)). כדי שזכרון דברים ייחשב להסכם מחייב, עליו להעיד על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה ולהיות מסוים די צורכו. דרישה נוספת, ייחודית לעסקאות במקרקעין, היא כי המסמך יעמוד בדרישת הכתב הקבועה, כאמור, בסעיף 8 לחוק המקרקעין (ראו גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (2005), עמ' 166-165 (להלן: שלו); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים (1991) (להלן: פרידמן וכהן), עמ' 299-291)).
התנאי המרכזי העומד ביסוד קיומו של חוזה הוא הדרישה למפגש רצונות בין הצדדים ולקיומה של הסכמה הדדית ביניהם להתקשר בהסכם מחייב, שבאה לידי ביטוי ביסוד גמירת הדעת. המבחן לגמירת דעתם של הצדדים הינו מבחן אובייקטיבי הנלמד מאמות מידה חיצוניות, וכולל את נסיבות העניין, התנהגות הצדדים ואמירותיהם לפני ואחרי כתיבת המסמך וכן את תוכן המסמך עצמו (ראו: שלו, עמ' 174-172; פרידמן וכהן, עמ' 157-156). לעניין יסוד המסוימות, כמו גם לעניין דרישת הכתב הכרוכה בה בעסקאות מקרקעין, נפסק בעבר כי נדרש שהפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מוסכמים וכתובים. פרטים אלה "כוללים ... דברים הכרחיים, כגון: שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומסים, אם אין הוראה אחרת עליהם בחוק..." (ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח(2) 291, 296 (1974)). דרישה זאת נובעת מן התפיסה הבסיסית שאין חוזה יכול להתגבש אלא כאשר הצדדים מסכימים על מסגרתו ועל העניינים החיוניים והמהותיים שבו (להרחבה, ראו: פרידמן וכהן, בעמ' 268-267). ברם, עם השנים רוככה הדרישה בפסיקה, אשר הכירה בהסכם כבעל מסוימות מספקת גם כאשר לא ניתן היה למצוא בו את "התנאים החיוניים לעסקה", וזאת כאשר פרטים אלו ניתנים להשלמה לפי הוראות שבדין או לפי הנוהג המקובל (ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת, פ"ד מד(1) 57, 66 (1989) (להלן: עניין בוטקובסקי)). השלמה כאמור לא תיעשה כאשר בין הצדדים קיימת אי-הסכמה מפורשת או משתמעת לגבי אותם פרטים חסרים (ראו: ע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4) 673, 682 (1998) (להלן: עניין תמגר); עניין בוטקובסקי, בעמ' 66).