לטענת המבקשת, הצעתו של צד ג' היא "הצעתו תמת הלב של צד שלישי – קונה מרצון בשוק החופשי" (סעיף 1 לסיכומים). יסוד מרכזי בזכות הסירוב היא "השוואת הצעה שניתנה בשוק החופשי מאת מוכר מרצון לקונה מרצון" (סעיף 4 לסיכומים). הגשמת זכות סירוב ראשון מצריכה שתוצג בפני הפניקס "הצעה מגודרת ומפורשת לרכישת הנכס. הצעה כזו היא הראיה היחידה והקונקלוסיבית ל'מחיר השוק' של הנכס, שכן היא ורק היא מעידה על מפגש רצונות בין מוכר מרצון לבין קונה מרצון" (סעיף 20(ד) לסיכומים). כאשר מוצאים שני נכסים או יותר למכירה "בחבילה אחת", למוכר ניתן הכוח לשייך, בדיעבד, מחיר פיקטיבי לנכס, שאין לו קשר למחיר שאותו הסכים הקונה מרצון לשלם תמורתו. מדובר בהצעה "מעובדת" שנתפרה בדיעבד אך ורק כדי להגישה להפניקס להשוואה ומהלך זה עומד בניגוד מובהק לזכות הסירוב הראשון המעוגנת בחוזה (סעיף 20(ה) לסיכומים).
הסכם השיתוף במקרקעין הוא חוזה עסקי, שכל הצדדים לו הם עוסקים, צדדים רציונליים המצויים במישור שווה, המנהלים עסקים ומיוצגים היטב. "בחוזים מסוג זה קיימת כאמור חשיבות יתרה לכך שכללי הפרשנות שיופעלו יהיו כאלה היוצרים בסיס משפטי יעיל להתקשרויות עתידיות בין עוסקים. הטעם לכך הוא שהמתקשרים בחוזה עסקי הם שחקנים מתוחכמים, אשר משקיעים זמן ומשאבים בניסוח החוזה, ומודעים היטב לכלל הפרשנות החלים... כלל פרשנות מרכזי התורם לשכלול ההתקשרות החוזית, הוא כלל הנותן ללשון החוזה מעמד מכריע בהליך פרשנות החוזה..." (ע"א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע"מ נ' רכבת ישראל בע"מ (מיום 20.11.2019, פסקאות 4, 5, 6 לפסק דינו של כבוד השופט ע' גרוסקופף).
סעיף 6.4 להסכם השיתוף אינו מתייחס לאופן ניהול המשא ומתן עם צדדי ג' אלא לתוצאה של אותו משא ומתן: תנאים שהוצעו "בתום לב" על ידו (כמפורט בסעיף 6.4.1 להסכם השיתוף). זכות הסירוב אינה כוללת תנאי לפיו, מדובר בהצעה שהתקבלה מ"קונה מרצון בשוק החופשי". תנאי זה אינו קיים בהסכם ואין בהסכם כל מגבלה על ניהול המשא ומתן או לגבי האפשרות למכור נכס אחד או שניים יחד.
ההסכם אינו מעניק למבקשת מעמד במשא ומתן עם צד ג' ואינו מעניק לה זכות להתערב בתנאים המסחריים של העסקה עם צד ג'. ככל שהצדדים חפצו להגביל את עצמם בניהול המשא ומתן היה עליהם לכתוב זאת במפורש בהסכם.
זכות סירוב ראשון, מעצם טיבה, "באה לידי פועל" כאשר קיימת הצעה מפורטת של צד שלישי המבקש לרכוש את הנכס. שאז, רשאי בעל זכות הסירוב להביע את רצונו לרכוש את הנכס באותם תנאים (ע"א 1186/93 מדינת ישראל, משרד המשפטים נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, מיום 1.8.1994, פסקה 29; ת.א. 1977/88 חבס ח.צ. השקעות (1960) בע"מ נ' אהובי, מיום 14.11.2010, פסקה 5). לו חפצו הצדדים להרחיב את יריעת זכות הסירוב גם לשלב המשא ומתן עם הרוכש הפוטנציאלי, היה עליהם לציין זאת בפורש בהסכם.