12. טרם שנתקדם, ראוי להוסיף ולציין שבדיון שהתקיים בפנינו, הצענו לצדדים להגיע לפשרה ביניהם, אולם המשיבים הודיעו באמצעות בא-כוחם כי הם מסרבים להסדר במתווה שהוצע. לפיכך, לא נותר לנו אלא להכריע בערעור על פי הוראות הדין.
דיון והכרעה
13. לאחר עיון בטענות הצדדים ובכל החומר שבתיק, ולאחר שמיעת טענות הצדדים בדיון שנערך לפנינו – הגעתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להידחות, וכך אמליץ לחבריי שנעשה. אביא את טעמיי לכך להלן.
זיקת הנאה מכוח שנים
14. זיקת הנאה הינה זכות קניינית, הקבועה בסעיף 92 לחוק המקרקעין, המתירה לאדם לעשות שימוש במקרקעין אשר נמצאים בבעלותו של אחר:
"זיקת הנאה היא זכות קניינית, השרירה וקיימת כלפי כל מי שרוכש זכויות במקרקעין הכפופים לה. זכות זו מתבססת על קיומם של שני יסודות, והם שעבוד מקרקעין להנאה ושלילת זכות החזקה. זכות זו משרתת את המקרקעין הזכאים, ולמעשה מהווה הרחבה של זכות הבעלות במקרקעין הזכאים." (ע"א 1769/04 אורן נ' כהן, פס' 10-8 (13.07.2006) (להלן: עניין אורן)).
15. שיטתנו המשפטית מכירה בקיומה של זיקת הנאה מכוח שנים, וזאת בהתקיימם המצטבר של שלושה תנאים המנויים בסעיף 94 לחוק:
(א) הזכות המתבקשת היא "זכות הראויה להוות זיקת הנאה".
(ב) תכונותיו של השימוש במקרקעין יאפשרו לו להיכנס לגדר הוראותיו של סעיף 94 לחוק.
(ג) תקופת השימוש תהיינה בת שלושים שנים רצופות.
משהתגבשה זיקת הנאה, נוצרה למעשה זכות קניינית, אשר חלה כלפי כל בעלי הזכויות במקרקעין, וזאת גם אם יימכרו המקרקעין לידי צד שלישי. שלושים השנים הרצופות, הנדרשות כאמור למילוי התנאי השלישי של זיקת ההנאה מכוח שנים, מבטאות את הרציונל לפיו בעל מקרקעין, אשר לא הביע התנגדות לשימוש בחלקתו במשך זמן כה רב, למעשה השלים עם השימוש בה, ואף יצר ציפייה אצל הצד שכנגד להמשך קיומה הרציף של זיקת ההנאה. עוד נקבע, כי ההכרעה בדבר התגבשותה של זיקת ההנאה מסורה לשיקול דעתו של בית המשפט, וזאת גם אם נמלאו 30 שנות השימוש הרצופות הנדרשות בחוק (ראו: ע"א 700/88 אסטרחאן נ' בן-חורין, פ"ד מה(3) 720, 745-744 (1991); עניין אורן, בפיסקה 10; א' רייכמן "השפעת זיקת ההנאה על הלכות שכנים – שעבודי נזיקין מכוח שנים" עיוני משפט ד 368, 369 (התשל"ה)).
16. זאת ועוד – סעיף 96 לחוק מעניק לבית המשפט את הסמכות לשנות את זיקת ההנאה, או לבטלה, על יסוד: היעדר שימוש בזיקת ההנאה, שינוי שחל בנסיבות השימוש בזיקת ההנאה, וכן שינוי שחל במקרקעין הכפופים לה. בפסיקתנו, נקבע בעבר כי מתן הסמכות לבית המשפט לביטולה של זיקת ההנאה מכוח שנים, משקף את תפיסת המחוקק לפיה זוהי זכות "משנית וארעית" לזכותו הקניינית של בעל המקרקעין, אשר תלויה באדם או במקרקעין לטובתם היא הוענקה. כך למשל, שינוי אובייקטיבי במצבם של המקרקעין, ואף שינוי ברצונותיו הסובייקטיביים של בעל המקרקעין, כמו הרצון לבנות ולפתח את החלקה, עשויים להצדיק ביטולה של זיקת ההנאה מכוח שנים (ראו: עניין אסטרחאן, עמ' 745-744; עניין אורן, פס' 13-11).