89. טענתו של הבנק, בעניין זה, היא, כי ללא קשר לשאלת הוויתור על זכויותיהם, הרי שבמקרה דנן אין אפילו תחולה ראשונית לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר, משום שהוא אינו חל מקום שהזכויות בנכס אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין (ראה: פיסקה 39 לעיל).
90. ההלכה הקבועה בע"א 3295/94 גיל פרמינגר נ' חוה מור, פ"ד נ(5) 115 (1997), מפי השופטת טובה שטרסברג-כהן (שלדבריה הסכים השופט צבי א' טל, כאשר בעל דעצ המיעוט היה השופט יעקב טירקל), היא כי יש לשאוף לצמצום תחולת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. הגנתו של הסעיף, איננה תלוית נסיבות, או משתנה בהתאם להן, אלא מהווה הגנה אבסולוטית, הפוגעת פגיעה בלתי מידתית בקניינו של המלווה. לשם איזונה של הגנה גורפת זו, יש לפרש את סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, כחל רק על זכות רשומה של בעלות או חכירה לדורות, שאינן משתכללות ללא רישום, ואך ורק כאשר הנכס רשום בפועל על שם הבעלים (הדייר המוגן).
הלכה זו אומצה בפסיקה שלאחריה (על פי אתר "נבו" ההלכה הוזכרה ב-36 פסקי דין של בית המשפט העליון). ב"כ הבנק (בסעיף 36 לסיכומיו) היפנה לפסק דין של בית משפט זה, שניתן על ידי השופט – כתוארו אז – יעקב צבן, בבר"ע 702/03 מוטי גאוני נ' יצחק כהן [פורסם בנבו] (2003), שם יושמה הלכה זו גם לגבי מקרקעין של ישראליים ביהודה ושומרון; לעניין אחרון זה ראה גם את שני פסקי דיני באותה פרשה, בהיבטים נוספים: בר"ע 737/03 מוטי גאוני נ' יצחק כהן [פורסם בנבו] (2003) [בר"ע שהוגשה לבית המשפט העליון – נדחתה; ראה: רע"א 10704/03 מוטי גאוני נ' יצחק כהן [פורסם בנבו] (2004), מפי השופט יעקב טירקל]; בר"ע 3419/03 מוטי גאוני נ' יצחק כהן [פורסם בנבו] (2004).
--- סוף עמוד 27 ---
91. במקרה זה, לכל הדעות, אין מדובר בדירה הרשומה בפועל על שם הבעלים.
להעדר הרישום, קיימת נפקות, בין היתר, בעניין תחולת חוק הגנת הדייר.
92. ההלכה בהירה וברורה בעניין זה: לא ניתן להחיל את חוק הגנת הדייר, ובכלל זאת גם את ההגנה הקבועה בסעיף 33 שלו, על דיירים שאינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין, כבעלים על הדירה בה הם מתגוררים.
93. אזכיר, כי מגמה זו של צמצום תחולת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, חלה גם במישור אחר: תביעת פירוק שיתוף בין בני זוג, כפי שהעניין נדון ופורש בפסיקה במשך שנים רבות. ראה, על הסוגייה הנ"ל, במאמרי: משה דרורי, "דירת בני הזוג בפסיקתם של בתי הדין הרבניים ושל בתי המשפט האזרחיים", שנתון המשפט העברי, כרך טז-יז (תש"ן-תשנ"א), עמ' 89, בעמ' 116-136.