39. כפי שהעיד התובע בחקירתו הנגדית, הוא פנה מלכתחילה לרותי במטרה "לעשות עסקים", ולא סתם כדי לרכוש קרקע. עוד העיד בחקירתו הנגדית שעורך דינו הקבוע, עו"ד גרשון מאק, הבהיר לו שהוא עצמו אינו מייצג בעסקאות שכאלו, הדורשות התמחות מיוחדת. החתימה על מסמכים לשם פתיחת חברה נעשתה לפני עו"ד מאק, ואין להוציא מכלל אפשרות שעו"ד מאק הסביר לתובע שהוא אינו מייצג בעסקאות ביהודה ושומרון בגלל מורכבותן המשפטית והסיכון הטמון בהן. אך גם אם אניח לטובת התובע שעו"ד מאק הסתפק בכך שאמר לתובע שהוא אינו בקי בעריכת עסקאות הנערכות באיו"ש, ולא העמידו על הסיכונים הגלומים בהתקשרות, עולה מהראיות שהתובע היה מודע מלכתחילה לכך שמדובר באדמת הכפר בית סוריק, ולא בקרקע המצויה בתחום היישוב הר אדר. התובע נפגש בנציגי המועצה האזורית הר אדר, וכן באדריכל שבחן את העסקה מטעמו, והעמידו מן הסתם על מורכבות הייזום, במיוחד בשל טיבם של המקרקעין. עולה מהראיות שמעבר לרותי, נעזר התובע גם במר דוד אפרתי, שהוצג כמבין בעסקאות שכאלו, ושלגביו טענה עו"ד מעולם שהוא עו"ד במקצועו.
--- סוף עמוד 13 ---
40. מעבר לבדיקות האמורות, ביכרתי את עדותה של עו"ד מועלם, על פני עדותו של התובע, שלפיה הסבירה לתובע במהלך הישיבה שהתקיימה ביום 19.10.14, את המורכבות שבעסקה ואת סיכוניה, את העובדה שהמקרקעין טרם נרשמו במנהל האזרחי רישום ראשוני, ואת העדר הבטוחה להבטחת כספו. בחקירתה הנגדית השיבה עו"ד מועלם כי במהלך הישיבה, לאחר שהסבירה לתובע את הסיכונים, אמר לה התובע שהוא "מוכן לקחת סיכון כי אני מבין שאני קונה 13 דונם בהר אדר במחיר אפסי כמעט" (עמ' 81 בפרוטוקול הדיון מיום 20.5.2019, שורות 12-13).
41. רותי, שעל פי הראיות הייתה ה'רוח החיה בעסקה', ושבה שם התובע את מבטחו, לא התייצבה כאמור להעיד לפני, וסביר להניח שאילו הייתה מתייצבת, לא הייתה עדותה תומכת בגרסתו של התובע באשר להסברים שניתנו לתובע על ידי עו"ד מועלם, אף לא בכך שהתובע לא היה מודע לטיבה של העסקה. יתכן שאילו הייתה רותי מתייצבת לעדות, היא הייתה מפרטת מהו ניסיונה בעסקאות הנערכות באיו"ש, האם התייעצה בעורך דין כלשהו בקשר למקרקעין, אף הייתה מפרטת מהם ההסברים שניתנו לתובע על ידה ועל ידי האדריכל, ומה טיבם של אותם "עסקים" שביקש התובע לבצע בעזרתה. סביר אפוא להניח שהעסקה שהתובע ביקש להתקשר בה מלכתחילה הייתה עסקה בעלת כדאיות עסקית גבוהה חרף הסיכונים הגלומים בה, והתובע התקשר בה ביודעין, בין היתר על רקע האמון שרחש למקצועיותה של רותי. דרישת הבטוחה כשלעצמה מעידה על כך שעובר לחתימה על הסכם המכר היה התובע מודע לסיכונים הגלומים בעסקה, ובכל זאת בחר להתקשר בה.