46. הבטוחה שהוצעה לתובע כאמור על ידי רותי, הייתה שהיא עצמה תשעבד נכס אישי שלה (!) להבטחת תשלומים שישלם התובע. יתכן שהצעתה זו של רותי מקורה בשיקולים פרגמטיים, והיא נועדה לאפשר את ביצוע העסקה, נוכח רצונו של התובע להתקשר בעסקה, מצד אחד, וחששו מפני הסיכונים הגלומים בה, מצד שני. יתכן גם שבכך ביקשה רותי ל'תקן את המעוות' מבחינת התובע, בכף שהסכימה לתשלום ראשון בסך של 150,000 דולר, כפי שהוסכם בין הצדדים מלכתחילה.
התביעה נגד המוכרת
--- סוף עמוד 15 ---
47. המוכרת, שהיא כאמור אחות העובדת בקהילה, העידה בחקירתה הנגדית שאת עיסאם הכירה במהלך אירוע שתכננה למשפחות שכולות בשפרעם, שבו עבד עיסאם כמלצר. עיסאם סיפר למוכרת על ייפוי כוח שיש לו למכירת המקרקעין, והציע לה לרכוש אותם בתמורה ל- 50,000 $. המוכרת השיבה בחיוב (עמ' 50 בפרוטוקול הדיון מיום 20.5.2019), וכעבור זמן קצר רכשה את המקרקעין מעיסאם. בהגינותה הרבה השיבה המוכרת בחקירתה הנגדית שהיא העריכה ששווי המקרקעין גבוה בהרבה, וכי יעלה בידה לעשות עסקה טובה במכירתם. לאחר שהתובע הפר את הסכם המכר, ביטלה את העסקה עם עיסאם, תוך שהיא משלמת לעיסאם פיצוי בסך של 5,000 $, כיון שהעסקה גרמה לה למתחים אישיים, לרבות למתחים בינה לבין בעלה שהתנגד לביצוע העסקה.
48. לטענת המוכרת, הפר התובע את הסכם המכר בסירובו לאשר את העברת הסכום השני, בסך של 45,000 $ לידיה, ועל כן ביטלה את הסכם המכר כדין. הואיל והסכום שקיבלה על פי הסכם המכר הוא הפיצוי המוסכם, הייתה המוכרת רשאית לטענתה להותיר את הסכום בידיה, נוכח הפרת הסכם המכר בידי התובע. התובע טען מנגד שהסכם המכר הופר בידי המוכרת, ועל כן, לא זו בלבד שעל המוכרת להשיב לידיו את הפיצויים המוסכמים שהועברו לידיה על ידי עו"ד מועלם שלא כדין, המוכרת היא זו שחייבת לשלם לו את סכום הפיצוי המוסכם.
49. המחלוקת הטעונה הכרעה אפוא היא מחלוקת כפולה: ראשית, האם הופר הסכם המכר, ואם כן, בידי מי; ושנית, האם בעקבות ביטול הסכם המכר מוטלת על המוכרת החובה להשיב לתובע את 33,000 $ שהועברו לידיה.
הפרת ההסכם
50. השאלה הראשונה הנשאלת היא האם הופר הסכם המכר, ואם כן, בידי מי. הסכם המכר בוטל כאמור לאחר שעו"ד מועלם קיבלה הוראה מרותי ומבנו של התובע, שלא לרשום הערת אזהרה, שעבוד או משכון על הנכס שהעמידה רותי כבטוחה, ושלא להעביר לידי המוכרת את התשלום השני על חשבון התמורה, בסך 45,000 $. השאלה הנשאלת האם הוראה זו שלא לבצע את התשלום השני היא בגדר הפרה של הסכם המכר.