67. חובת האזהרה המוטלת על עו"ד נבחנת בעיקרה, כפי שנקבע בפרשת גיאות, על פי שלוש אמות מידה מרכזיות: מיהות הלקוח ומעורבותו בעסקה; תוחלת הסיכון; ומורכבות הסוגיה הנדונה. בית המשפט העליון הדגיש בפרשת גיאות לגבי אמת המידה המכריעה לטעמי את הכף בענייננו, שמידת מעורבותו של הלקוח משפיעה על חובת האזהרה הנדרשת מעורך הדין. "יש להבחין בין לקוח אשר מנהל בעצמו את המגעים מול הצד השני, ותפקיד עורך דינו מתמצה בייעוץ בלבד, לבין לקוח אשר "מפקיד את גורלו" בידי עורך הדין וזה מנהל את המגעים למען הלקוח. במקרה האחרון לעורך הדין ישנה חובת אזהרה מוגברת יותר מאשר במקרה הראשון. זאת מכיוון שבמקרה האחרון הלקוח סומך על עורך הדין כי הוא יהיה הגורם אשר יפעל לטובתו ויגן על האינטרסים שלו, ולכן נדרשת מעורך הדין מידה רבה יותר של הגנה על לקוחו גם במקרים בהם הלקוח לא שועה לעצתו. לעומת זאת, במקרה הראשון תפקיד עורך הדין הוא מצומצם כאמור ומידת ההגנה הנדרשת מצד עורך הדין כלפי לקוחו היא פחותה, ולכן בהתאם נסתפק בחובת אזהרה מוחלשת יותר" (שם, עמ' 17 בפסק הדין).
68. אמנם מדובר בענייננו בעסקה בעלת סיכון רב, ובמורכבות משפטית ניכרת, שיש בהם כדי להטיל על עו"ד המטפל בעסקה שכזו חובת אזהרה רחבה, יחד עם זאת, מצאתי שחובת האזהרה שהייתה מוטלת על עו"ד מועלם הייתה "מוחלשת", אף מצאתי שעו"ד מועלם עמדה בחובת האזהרה המוטלת עליה. כפי שציינתי, ניתן להתרשם מהראיות שהתובע היה מודע למורכבות העסקה ולסיכוניה, מצא אותה
--- סוף עמוד 22 ---
אטרקטיבית ומתאימה לצרכיו, ובחר להתקשר בה חרף הסיכון הגלום בה. מידת מעורבותו של התובע בעסקה הייתה רבה, בעיקר באמצעות שלוחתו רותי, והוא פנה לעו"ד מועלם על מנת שתייצגו, רק בישורת האחרונה של ההתקשרות בעסקה.
69. הפגישה הראשונה בין התובע לבין עו"ד מועלם התקיימה כאמור ביום 19.10.14, בישיבה שבמהלכה נחתם הסכם המכר. הישיבה האמורה נועדה לחתימה על זיכרון הדברים, לאחר שרותי ניהלה את המשא ומתן עם טלאל מטעם המוכרת, לאחר שתנאי העסקה מבחינת התשלומים סוכמו בין הצדדים, לאחר שהתובע ערך את כל הבדיקות באשר לעסקה עם הגורמים שבהם ראה לנכון להיוועץ. טיוטת זיכרון הדברים הועברה לידי רותי, שייצגה כאמור את התובע, כחמישה ימים קודם לפגישה. במהלך הישיבה, כאשר שאלה עו"ד מועלם מי עורך הדין המייצג אותו, השיב לה התובע שהוא אינו מיוצג על ידי עו"ד, ובהמלצתה של רותי (עמ' 14, שורות 17-19; שורות 24-25), ביקש מעו"ד מועלם שתייצג גם אותו. עו"ד מועלם השיבה בחקירתה הנגדית שהתובע הציג את עצמו בפניה כאיש עסקים מנוסה, הרוכש נכסי נדל"ן בארץ ובחו"ל. התובע הסביר לה שהוא סומך על רותי, אשר בדקה את העסקה ביחד עם בחור בשם דוד אפרתי, העוסק בתחום זה באזור ירושלים. (עמ' 80-81 בפרוטוקול הדיון מיום 20.5.2019).