(2) בסעיף 17 בהסכם המכר נקבע כי צד המפר את ההסכם, ישלם לצד המקיים, פיצוי מוסכם בסך של 10%, ללא הוכחת נזק;
(3) בסעיף 12 בהסכם המכר צוין שלשם הבטחת רישום העסקה על שם הקונה במנהל האזרחי, ירשם משכון על דונם ממקרקעין של רותי, שהיא עתידה לרכוש, באלו המילים-
"להבטחת רישום העסקה ע"ש הקונה במנהל האזרחי בבית אל, מתחייבת הגב' רותי בן יאיר ת.ז. XXXXXXX בזאת לשעבד לטובת הקונה שטח בגודל של דונם אחד הנמצא בירושלים והידוע הרשום בלשכת רישום מקרקעין בירושלים ספר 3019 דף 37, וזאת עד לביצוע רישום העסקה במנהל האזרחי בבית אל על שם הקונה";
(4) בסעיף 13 בהסכם המכר נקבע כי מועדי ההסכם הם תנאי עיקרי ומהותי בהסכם.
יום לאחר החתימה על הסכם המכר, ביום 20.10.14, העביר התובע לידי עו"ד מועלם שיק בנקאי על סך של 150,000 $. ביום 22.10.14 הפקידה עו"ד מועלם את השיק בחשבון נאמנות.
מספר ימים לאחר החתימה על הסכם המכר, במועד שלא הוברר (יתכן שהיה זה ביום 22.10.14, או בסמוך לכך), הגיעו התובע ורותי למשרדה של עו"ד מועלם בטבריה, שם פגשו באקראי בטלאל, שהתרעם על כך שהתשלום הראשון שהופקד בנאמנות בידי עו"ד מועלם טרם הועבר לידי המוכרת. לאחר שטלאל עזב את המשרד, כפי הנראה בשל דרישתה של רותי, התברר שהוא נטל עמו ממשרדה של עו"ד מועלם את כל החומר הרלוונטי לעסקה, ללא ידיעתה של עו"ד מועלם, ועל כן לא היה באפשרותה למסור לתובע העתק מהסכם המכר. אירוע זה תואר מאוחר יותר על ידי התובע כאירוע שבו נדלקו לו 'נורות אדומות' בקשר לטיב הטיפול המקצועי שהעניקה לו עו"ד מועלם, בעוד שלגרסתה של עו"ד מועלם הגיעו רותי
--- סוף עמוד 5 ---
והתובע למשרדה על מנת שתייצג את התובע בעניינים נוספים, והתובע לא העלה בשלב זה כל הסתייגות באשר להסכם המכר. ביום 23.10.14 הגיעה עו"ד מועלם למשרדו של עו"ד ג' מאק, עורך דינו של התובע, בירושלים, כמתוכן, שם חתמו התובע ואשתו על מסמכים לפתיחת חברה שתרשם ביהודה ושומרון ושעל שמה ירשמו המקרקעין. באותו היום שלחה עו"ד מועלם דואר אלקטרוני לרותי ובו כתבה שהיא הגישה בקשה לרישום חברה באיו"ש, תזכיר ותקנון חברה. עוד כתבה שמאחר שלשכת רישום מקרקעין בירושלים סגורה עד יום 27.10.14, היא תגיע באופן אישי ללשכת הרישום ביום 28.10.14 לשם ביצוע הרישום של הבטוחה.
ביום 24.10.14 פנה עו"ד א. פנחסי לעו"ד מועלם, בשמו של מרשו התובע, ופירט בפניה שהתובע נכנס לחרדה בעקבות ביקורו במשרדה. הודגש שאירוע זה הדליק 'נורות אדומות' אצל התובע, והסתבר לו שאין לו כל הגנה לסכומים ששילם. בשל כך דרש התובע מעו"ד מועלם להימנע מהעברת סכומי כסף כלשהם לידי התובעת, עד אשר תירשם הערת אזהרה לטובתו של התובע על המקרקעין שהעמידה רותי כבטוחה להבטחת כספו.
עוד באותו היום השיבה עו"ד מועלם, במכתב שהופנה לעו"ד א. פנחסי, כי בהתאם לסעיף 8 בהסכם המכר, ביצוע התשלום הראשון, במועד החתימה על ההסכם, לא הותנה בכל תנאי. פורט כי ביום 22.10.14 הפקידה עו"ד מועלם את הכסף בחשבון נאמנות, וכי עוד באותו הערב הודיע התובע לעו"ד מועלם, בשיחה טלפונית, שהוא מתנגד להעברת סכומי הכסף לידי המוכרת. עו"ד מועלם הודיעה במכתבה, מן הסתם מטעם המוכרת, על כך שהסכם המכר הופר, הואיל והתובע דרש ממנה בשיחה טלפונית להימנע מהעברת התשלום הראשון למוכרת, ועל כן הוא בטל ומבוטל. עו"ד מועלם הוסיפה שלפנים משורת הדין היא תמתין עד יום 26.10.14 להודעה מהתובע באשר להמשך קיום הסכם המכר, בכפוף להעברת סכום הכסף שהופקד בידיה בנאמנות לידי המוכרת. ככל שהתובע לא יודיע על קיום הסכם המכר, תראה בכך את חזרתו מהסכם המכר ואת הפרתו של ההסכם. במצב דברים זה יוחזרו לידיו של התובע הסכומים שהופקדו בנאמנות, בניכוי הפיצוי המוסכם, בסך של 30,000 $, והעמלות בגין ניהול חשבון הנאמנות.
במכתב האמור כתבה עו"ד מועלם באשר לסכום הפיצוי המוסכם כי "יודגש, הח"מ מתוקף היותה מייצגת של שני הצדדים להסכם מטעמי זהירות בלבד, תחזיק בנאמנות את סכום הפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם בסך של 30,000 $, וזאת למשך 14 ימים במהלכם יודיעו הצדדים לח"מ האם הגיעו להסכמות בנוגע לסכום הפיצוי. ככל שלא יודיעו הצדדים לח"מ בפרק זמן זה לגבי אופן התנהלותה בנוגע לסכום הפיצוי תפעל הח"מ להפקדת סכום הפיצוי בקופת בית
--- סוף עמוד 6 ---