פסק-דין
1. בפניי תביעה ותביעה שכנגד שעניינן הסכם שכירות שנחתם בין הצדדים בנוגע לנכס הידוע כחלקה 136, גוש 6010, ומצוי ברחוב הפרדס 3 באזור התעשייה אזור (להלן: "המושכר" או "הנכס").
רקע
2. המושכר הינו בניין בן חמש קומות, קומת מרתף וקומת גג בשטח כולל של כ-3,346 מ"ר (ברוטו), שהזכויות בו היו נתונות לנתבעת/התובעת שכנגד (א.ר.ק.ד. אחזקות בע"מ, להלן: "ארקד" או "המשכירה" או "הנתבעת" או "התובעת שכנגד").
3. ביום 28.9.1998 חתמו ארקד והתובעת/הנתבעת שכנגד (מפעל הפיס, להלן: "מפעל הפיס" או "השוכרת" או "התובעת" או "הנתבעת שכנגד") על הסכם שכירות (מוצג 1 לתיק המוצגים המוסכם, להלן: "הסכם השכירות"). לפי הסכם השכירות שכר מפעל הפיס מארקד את המושכר לתקופת שכירות בת 10 שנים, החל מיום 1.10.1998. בנוסף לכך הוסכם בין הצדדים על חמש תקופות "אופציה" בנות שנה כל אחת, ובסך הכול עמדה תקופת השכירות על 15 שנים והסתיימה ביום 30.9.2013, לאחר מימוש כל תקופות האופציה. דמי-השכירות הועמדו על סך של 28,000 דולר לחודש בתוספת הצמדות שונות כפי שנקבע בהסכם השכירות. יצוין כי המושכר שימש את חטיבת המחשוב של מפעל הפיס.
לטענת המשכירה, מפעל הפיס היה השוכר הראשון של המבנה וקיבל לידיו בניין חדש שכלל גימורים ומערכות שהיו נהוגות לגבי בניין הנמסר במצב "מעטפת פתוחה", כאשר השוכרת הייתה אחראית לשינויים הפנימיים ולהתאמת המושכר לצרכיה הייחודיים. על כל פנים, אין מחלוקת בין הצדדים כי הבניין אכן נמסר לשוכרת במצב "מעטפת פתוחה", ראו גם פרוטוקול קבלת המושכר על-ידי השוכרת מיום 28.9.1999 (מוצג 87 לתיק המוצגים המוסכם) וכן דבריו של העד מטעם השוכרת, מר סורסקי:
המצב של הבניין, יש פה מסמך שמתאר בדיוק את המצב. קיבלנו מעטפת. קיבלנו בניין עם חלונות מסביב. ללא דלתות פנים. ללא מערכות, לא מיזוג, לא שום דבר שהיה בבניין. הבניין היה ריק לחלוטין. ללא תאורה, ללא חשמל מספיק. הבניין היה ריק לחלוטין, זה הכל מתואר במסמך. בדיוק מה שיש במסמך, זה בדיוק מה שהיה במקום.
[עמ' 22 לפרוטוקול הדיון מיום 7.7.2019, שורות 15-10.]
השוכרת, מצידה, ביצעה במושכר עבודות שונות שפורטו כך בסעיף 2.7 לכתב-התביעה: עבודות בינוי, אינסטלציה וביוב, מערכות לחץ מים ושאיבת מים, מדרגות חירום, מערכת חשמל, מערכת תקשורת, חיווט חשמל ותקשורת, מחיצות פנים, שירותים, תאורה, מיזוג אוויר, דלתות פנים וחוץ, מערכת גילוי וכיבוי אש ודלתות חסינות-אש, תקרות אקוסטיות, הקמת מטבחונים, התקנת מערכות אבטחה, מערכת שאיבת אבק מרכזית, התקנת כלים סניטריים, ריצוף, שטיחים ועוד.