להלן: "ההוצאות השוטפות".
85. בנסיבות אלה, קרי כאשר הצדדים עצמם צפו אפשרות זו וכאשר לשון הסכם השכירות ברורה לחלוטין, ובהינתן שמדובר, כאמור, בחוזה "סגור" בין שני "עוסקים", ברי כי מבין הסעדים החלופיים שנתבעו על-ידי המשכירה יש להעדיף את הסעד שהצדדים עצמם קבעו, קרי את הפיצוי המוסכם, וכי יש לדחות את תביעת המשכירה לתשלום דמי-שכירות ראויים.
לפיכך אני קובעת - בעיקרון ובכפוף לדיון להלן בשאלות הפחתת הפיצוי המוסכם והקטנת הנזק - כי על השוכרת לשלם למשכירה את הפיצוי המוסכם, קרי שילוש דמי-שכירות בתוספת הפרשי הצמדה. זאת, מיום 1.6.2014 ועד למועד השבת המושכר לחזקתה של המשכירה. אשר למועד השבת המושכר לחזקתה של המשיבה, הרי שזה יוגדר בהתאם לאופן שהצדדים קבעו בהסכם השכירות, קרי מועד השבת מצבו של המושכר לקדמותו, דהיינו למצב של "מעטפת פתוחה" בהתאם לקביעות המומחה ולאישורו כי הדבר בוצע. כמו כן יש לחייב את השוכרת בתשלום ההוצאות השוטפות בגין תקופה זו, כמו גם בגין כל תקופת השכירות שקדמה לכך.
86. ברם, כמוזכר לעיל, בקביעה זו אין די, שכן יש לדון בשתי טענות שהעלתה השוכרת בהקשר זה - הפחתת הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם השכירות וחובת הקטנת הנזק בידי המשכירה.
הפחתת הפיצוי המוסכם
87. סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות"), קובע כי "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".
השוכרת טענה אפוא בסעיפים 43-42 לסיכומי התשובה שלה כי מדובר בסעד כספי בלתי-סביר שיש להפחיתו מכוח סעיף 15(א) לחוק התרופות וכי "הדבר נכון במיוחד, שעה שמדובר בפיצוי מוסכם עתי שלכאורה מצטבר לפי חישובי ארקד לכדי סך של למעלה מעשרים מיליון ₪ (למעלה מפי שלושה מהשווי בו ארקד מכרה את המושכר), החורג מכל פרופורציה ואשר הצדדים לא יכלו לדמיין אותו במועד כריתת ההסכם".
88. ההלכה בשאלת הפחתת הפיצוי המוסכם סוכמה היטב בפסק-דינו של בית-המשפט העליון בע"א 8506,8535/13 זאבי תקשורת אחזקות בע"מ ואח' נ' בנק הפועלים בע"מ ואח' (23.8.2015) (להלן: "עניין זאבי"), סעיפים 43-42, ואין לי אלא לצטט משם את סקירתו המקיפה של כבוד השופט י' דנציגר (ללא ההפניות הרבות לפסיקה ולספרות המובאות שם):