ההליכים
9. בקדם-המשפט הראשון שהתקיים בפניי בתובענות ביום 13.5.2015 ניתנה החלטתי כדלקמן:
אשר לתביעה העיקרית נראה כי יש להכריע תחילה בשאלה המשפטית האם לתובעת יש עילה אשר מכוחה יש לחייב את הנתבעת לשלם לה בגין השיפורים והמחוברים שביצעה במושכר.
כפי שעלה מכתבי הטענות ומדברי הצדדים בפניי היום, אין מחלוקת כי מדובר בשאלה משפטית בלבד כאשר הצדדים מסתמכים על ההסכם ועל תכתובת שהיתה בין הצדדים וצורפה לכתבי הטענות, והצדדים יוכלו להסתמך על מסמכים אלה.
ככל שתתקבל טענה משפטית זו של התובעת ניתן יהיה לברר מה ערכן של העבודות אשר בוצעו על ידה במועד בו בוצעו העבודות וכן להעריך את שווי עבודות אלה כמצבם היום.
היה ותדחה טענה זו ממילא תידחה התביעה.
בהתאם לכך, הוריתי לצדדים להגיש סיכומים בכתב בנוגע לשאלה המשפטית בתביעה העיקרית.
אשר לתביעה שכנגד, קבעתי בהחלטתי הנ"ל כי בטרם יתקדם הבירור העובדתי לגביה, יש לבצע פרוטוקול מסירה מוסדר ומוסכם אשר ישקף את המצב העובדתי במושכר, וזאת בנוכחות מומחה מטעם בית-המשפט (להלן: "המומחה"), אשר יבקר במושכר בנוכחות הצדדים.
עוד קבעתי כי "ההכרעה בשאלה המשפטית בתביעה העיקרית תעשה רק לאחר שהצדדים ימצו הידברות ביניהם בכל הנוגע לתביעה שכנגד".
10. סיכומי הצדדים בשאלה המשפטית בתביעה העיקרית הוגשו לתיק בית-המשפט עוד בשנת 2015 וביום 7.7.2015 שבתי על החלטתי לפיה ההכרעה בשאלה המשפטית הנוגעת לתביעת השוכרת תיעשה רק לאחר שהצדדים ימצו הידברות ביניהם בכל הנוגע לתביעה שכנגד.
11. מכאן ואילך בוצע מהלך ממושך ביותר של מינוי מומחה (לבסוף מונה כמומחה המהנדס מר צבי רון), ביקורים של המומחה והצדדים במושכר (בימים 14.6.2016, 31.8.2016, 1.12.2016 ו-22.5.2017), הרחבת סמכויות המומחה כך שיבחן מהם השיפורים והתוספות שבוצעו במושכר על-ידי השוכרת ומה שווים וכן את הנדרש לשם השבת מצב המושכר לקדמותו (ראו החלטתי בעניין זה בתום הדיון בפניי ביום 16.11.2016), הגשת חוות-דעת המומחה, ניסיונות רבים והצעות של בית-המשפט ליישוב כלל המחלוקות בין הצדדים, פגישות בין הצדדים מחוץ לכותלי בית-המשפט וכיו"ב.
כל זאת, תוך התמהמהות לא מבוטלת של הצדדים, תקשורת לקויה ביניהם וצורך בדרבון רב של בית-המשפט, לרבות קיום שלושה דיונים נוספים בפניי (בימים 16.11.2016, 28.3.2018 ו-3.7.2018).
12. בין לבין, ביום 24.11.2017, הוגשה חוות-דעת המומחה (שנחתמה ביום 27.9.2017). מסקנותיו של המומחה היו כי שווי התוספות למבנה שהותקנו על-ידי השוכרת ונותרו במושכר הינו 4,380,205 ₪ וכי עלות השבת מצב המושכר לקדמותו (קרי למצב של "מעטפת פתוחה") הינה 1,391,000 ₪. יצוין כי אומדן שווי התוספות למבנה שהותקנו על-ידי השוכרת ונותרו במושכר נגזר מאומדן עלות הביצוע בהתחשב במרכיב הפחת נכון למועד עריכת חוות-הדעת, אך אלמנטים שונים שהיו בעלי שימוש ייחודי לשוכרת (כגון חדר ההגרלות הייעודי) הוערכו בשווי נמוך באופן ניכר מעלות ביצועם. כמו כן בעת חישוב שווי התוספות למבנה נלקח בחשבון, בין היתר, אופי תכנון התוספות והשינויים למבנה, כדוגמת אופן חלוקת האגפים, מרחבי העבודה וכיו"ב, והתועלת אותה יכול להפיק שוכר פוטנציאלי נכון למועד ביקורו של המומחה במושכר (פחת פונקציונלי), המתבטאת באחוז הפחת הכולל.