ובהמשך שם:
"במילים אחרות, כאשר "דבר-המתנה" הוא זכות במקרקעין מותנה קיומה של "מתנה לאלתר" ברישום הזכות על שם מקבל המתנה בלשכת רישום המקרקעין, כדרישת סעיף 7 לחוק המקרקעין, וכל עוד לא בוצע הרישום, אין בפנינו הקניה, כמובנה בסעיף 2 לחוק המתנה".
ראו גם:
ע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ פ"ד מ[1], 321, 323;
ע"א 1284/92 רתם נ' רתם פ"ד מט(5) 257, 260;
מ' א' ראבילו "התחייבות ליתן מתנת מקרקעין" ספר ויסמן (ש' לרנר, ד' לוינסון-זמיר עורכים, תשס"ב) 561;
55. בהתאם לפסיקה ובהינתן העובדה שהדירה עדיין רשומה על שם החייבת, הרי שלפנינו עסקת מתנה במקרקעין בין החייבת לאחיה שלא הושלמה ברישום. לאור זאת, עסקינן בזכות אובליגטורית ולא בזכות קניינית.
56. מכאן, עולה השאלה האם זכותו של המעקל המאוחר גוברת על זכותו האובליגטורית של האח לקבל את הדירה במתנה?
נוסח אחר: לפנינו תחרות זכויות בין התחייבות מוקדמת לתת מתנה לבין עיקול מאוחר.
נקודת המוצא לדיוננו היא ההלכה שנקבעה בע"א 189/95 בנק אוצר החייל נ' אהרונוב, פ"ד נ"ג (4) (1999) (להלן: "הלכת אהרונוב"), שם נקבע כי התחייבות מוכר להקנות בעלות במקרקעין היא בבחינת זכות "מעין קניינית", שכוחה יפה כלפי צדדים שלישיים אף טרם רישומה. בהתאם להלכת אהרונוב, זכות זו גוברת על זכותו של נושה המטיל עיקול על המקרקעין, לאחר עסקת המכר, אף אם הקונה לא רשם לזכותו הערת אזהרה.
נראה כי המקור הנורמטיבי לביסוסה של הלכת אהרונוב נמצא באופי המעין קנייני שניתן בסעיף 9 לחוק המקרקעין לזכותו של הקונה בעיסקת מקרקעין שלא נרשמה, שזו לשונו:
"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב - זכותו עדיפה".
השאלה האם יש להחיל הלכה זו כאשר העסקה הקודמת לעיקול היא עסקת מתנה שלא נסתיימה ברישום, נותרה בצריך עיון בע"מ 1516/99 לוי נ' חג'אזי, פ"ד נ"ה(4), 730 (2001), ובהמשך הוכרעה בע"א 11502/05 לאניאדו נ' הולנד ישראל בע"מ (פורסם בנבו, 24.2.2008) (להלן: "הלכת לאניאדו"). בהלכת לאניאדו נקבע כי במקרה המתואר, ידו של המעקל המאוחר בזמן – גוברת.
עם זאת, הלכת לאניאדו אינה קובעת באופן גורף כי ידו של המעקל המאוחר תמיד תהא על העליונה, ויש לקרוא הלכה זו בזהירות שכן היא מושתתת בעיקרה על מבחן תום הלב של נותן המתנה והחשש כי ההתחייבות למתנה מונעת מרצון להברחת רכוש מהנושים.