פסק-דין
השופט י' עמית:
1. שלושה ערעורים על פסק דינו של בית משפט המחוזי מרכז-לוד (כב' השופט א' שוורץ) מיום 4.10.2018 בת"א 50968-03-14. עניינם של הערעורים בתביעת רשלנות נגד עורכי דין וגורמים נוספים, בגין מעורבותם בעסקת מכר מקרקעין הידועים כחלקה 245 גוש 8274 בעיר נתניה (להלן: המקרקעין).
המקרקעין נמכרו על ידי אדם שזהותו אינה ידועה ונחזה להיות הבעלים הרשום של המקרקעין (להלן: המתחזה). בחלוף זמן-מה, גילה על דבר העסקה המערער בע"א 8128/18 (להלן: רוט), הטוען לבעלות במקרקעין, ודרש את ביטולה. בין רוט לבין רוכשי המקרקעין הושגה הסכמה שקיבלה תוקף של פסק דין, ולפיה תדחה תביעתו של רוט במישור הקנייני. המתחזה נעלם, ומכאן תביעתו של רוט נגד שורה של גורמים (17 במספר) שהיו קשורים למקרקעין או לעסקה, לפיצוי כספי בגין נזקיו הנובעים מאובדן המקרקעין. אוסיף ואציין כי תביעתו של רוט נגד מרבית הנתבעים נדחתה בהסכמה, משהתברר כי לא היה להם חלק במעשה התרמית. ענייננו אפוא בנתבעים שיוחסה להם רשלנות בגין שימוש במסמכים מזויפים באמצעותם התבצעה העסקה והם לשכת רישום המקרקעין ובעיקר עורכי הדין שייצגו את המתחזה.
רקע עובדתי רלוונטי
2. יעקב ז'ק רוט הוא אזרח בלגיה הנושא תעודת זהות ודרכון בלגיים. המקרקעין נרכשו בשנת 1950 על ידי אביו של רוט, ולאחר פטירתם של שני הוריו, ירש רוט את כל רכושם לרבות הזכויות במקרקעין. לצורך רישום זכויותיו במקרקעין, פנה רוט לעו"ד חיים קנת (להלן: עו"ד קנת) שהגיש בקשות לצווי ירושה. בשנת 1992 ניתנו צווי ירושה להורים המנוחים, ורוט נרשם כיורשם היחיד. בצווי הירושה נפלה טעות ברישום סוג התעודה המזהה של רוט, כך שבצווי הירושה נרשמה תעודת הזהות הבלגית שלו שמספרה 002-0270235-48, אך תחת סוג התעודה המזהה נרשם דרכון בלגי ולא תעודת זהות. ביום 8.9.1993, בהסתמך על צווי הירושה ולאחר שנמסרו תצהירי זיהוי של אזרח ישראלי שזיהה את רוט כבעל המקרקעין, נרשמו זכויותיו של רוט במקרקעין בספרי רשם המקרקעין. הרישום כלל את הטעות בסוג התעודה המזהה כפי שהיה בצווי הירושה, קרי, הבעלות במקרקעין נרשמה על פי דרכון בלגי שמספרו 002-0270235-48.
3. בתקופה הרלוונטית עבדו יחד עו"ד תורג'מן (המערער בע"א 8157/18) ועו"ד בישיץ ז"ל (שיורשיו הם המערערים בע"א 8124/18. למרבה הצער, לאחר שמיעת הראיות ובטרם הוגשו הסיכומים בהליך קמא, נהרג עו"ד בישיץ בתאונת דרכים ויורשיו באו תחתיו כנתבעים).
במהלך חודש ספטמבר 2011 פנה המתחזה לעו"ד בישיץ וביקש כי ייצג אותו בעסקת מכירת המקרקעין. עו"ד בישיץ העביר את הטיפול במתחזה לעו"ד תורג'מן, שעבד עמו במשרד, ותחום עיסוקו במקרקעין. עו"ד תורג'מן נפגש עם המתחזה שהציג עצמו כז'ק רוט ואמר כי בכוונתו למכור קרקע שירש. לפגישה נוספת בין המתחזה ועו"ד תורג'מן הצטרף אדם בשם יהושע רוזנשטרוך (להלן: יהושע) אשר ביצע שליחויות משפטיות עבור עורכי דין שונים (ביניהם עורכי הדין בישיץ ותורג'מן) וניהל בעברו פרויקטים בתחום הבנייה. ביום 10.10.2011 המתחזה חתם על יפוי כוח בלתי חוזר למכירת המקרקעין, שמכוחו ייפה את כוחם של ארבעה עורכי דין, ביניהם עו"ד בישיץ ועו"ד תורג'מן, לפעול בשמו בכל פעולה שנדרשת בנוגע למקרקעין, לרבות מכירתם. ייפוי הכוח אומת על ידי עו"ד תורג'מן.
4. המתחזה החזיק בשני דרכונים, שבדיעבד התבררו כמזויפים: דרכון ישן שמספרו 002-0270235-48, שתוקפו מיום 26.2.1991 עד ליום 1.7.2001; ודרכון חדש שמספרו 840005 EDשתוקפו מיום 23.7.2007 ועד ליום 22.7.2012. מאחר שבנסח רישום המקרקעין נרשמה הבעלות לפי דרכון מספר 002-0270235-48, עלה צורך לכאורה בעדכון מספר הדרכון הרשום בלשכת רישום המקרקעין למספר הדרכון החדש. לפיכך ערך עו"ד תורג'מן בקשה "לתיקון רישום – שינוי מספר דרכון" לה צורף תצהיר שנחתם על ידי המתחזה; תצהיר זיהוי של אחד בשם מאיר רוט לפיו הוא מכיר את ז'ק רוט וידוע לו כי הוא בעלי המקרקעין אשר נרשם בעבר לפי הדרכון הישן (גם תצהיר זה התגלה בדיעבד כמזויף); ואישור נוטריוני המאמת העתקים צילומיים של הדרכונים ונערך על ידי עו"ד נוטריון בשם ויטשנר (להלן: עו"ד ויטשנר).
הבקשה נמסרה ליהושע על מנת שיגישה ללשכת רישום המקרקעין, אך בבוקר הנסיעה המיועדת לעיר נתניה פגש יהושע במכר מספסל לימודיו, עו"ד שגיא, ויהושע ביקש מהאחרון להגיש את הבקשה בלשכת רישום המקרקעין. הבקשה אושרה, והמתחזה נרשם כבעלי המקרקעין לפי דרכון שמספרו 840005ED.
5. ביום 8.11.2011 נחתם הסכם למכירת המקרקעין בין המתחזה לבין אלי גברי, שעסק בתחום הבנייה והנדל"ן (להלן: אלי). ביום 27.11.2011 נחתם הסכם לביטול המכר, שנעשה בהסכמת המתחזה ולבקשתו של אלי. הלה ביקש את ביטול ההסכם לאחר שהבין כי העסקה בתצורתה הנוכחית אינה כדאית דיה מבחינתו, ועדיף לו כי צד שלישי ירכוש את המקרקעין והוא יבצע את הבנייה במקרקעין. ביום 7.12.2011 נחתם הסכם חדש בין המתחזה לבין אהרון רון מירון, שפרה אחסטירבה, ויורם סרוסי (להלן יחד: הקונים), ולפיו האחרונים רכשו מהמתחזה את המקרקעין. על ההסכמי המכר חתם עו"ד בישיץ בשמו של המתחזה-המוכר כמיופה כוח.
6. נלך אחורה בזמן ונספר לקורא כי בשנת 2010 בחן רוט אפשרות למכירת המקרקעין באמצעות נציגו בישראל. הועברה לעיונו הצעה אך רוט סרב לה. באפריל 2013 ביקש רוט פעם נוספת למכור את המקרקעין, ואז גילה כי המקרקעין נמכרו זה מכבר ומוקם עליהם בית המצוי בשלבי בנייה סופיים. ביום 8.5.2013 הגיש רוט תלונה במשטרת ישראל על אודות מעשה מרמה, זיוף וגניבה של המקרקעין. סמוך לאחר מכן, פתח רוט בהליך משפטי נגד הקונים ובהמשך הוגשה התביעה מושא הערעורים.
פסק דינו של בית המשפט המחוזי
7. בפסק דינו של בית המשפט המחוזי נדונה שאלת התרשלותם של עורכי הדין תורג'מן, בישיץ ושגיא שנטען כי נטלו חלק בייצוגו של המתחזה ועשו שימוש במסמכים מזויפים. כך, על יסוד הדרכונים המזויפים והתייצבות המתחזה במשרד, נחתם ייפוי כוח לזכותו של עו"ד בישיץ, נערכה בקשה לתיקון רישום על ידי עו"ד תורג'מן, וזו הוגשה על ידי עו"ד שגיא ללשכת רישום המקרקעין. כן נדונה שאלת חבותה של לשכת רישום המקרקעין (להלן גם: המדינה), בטענה להתרשלות מצד רשמת המקרקעין (להלן גם: הרשמת) שאישרה את תיקון הרישום במספר הדרכון, על בסיס המסמכים שהוגשו.
8. בתמצית, בית המשפט עמד על כך שעורך דין הפועל לביצוע עסקת מכר במקרקעין נדרש לאשר את אותנטיות המכר מכוח הוראות תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011 (להלן: תקנות הרישום) בנוסחן כיום ובמועד הרלוונטי. הענקת סמכות לעורך דין לאמת עסקה ואת זהותו של צד לעסקה מקימה חובת זהירות כללית, והטלת אחריות כללית על עורך דין שלא מילא תפקידו כנדרש בתקנות הרישום מוצדקת בהיותו מונע הנזק היעיל ביותר. חובת הזהירות הקונקרטית של עו"ד תורג'מן כלפי רוט הופרה משהיו בפניו "סימני התראה" בדבר כשרותה של העסקה שלא ניתן היה להתעלם מקיומם. הדגש הושם על הדרכונים המזויפים, האחד נחזה כדרכון ישן שהוצא בשנת 1991 והשני נחזה כדרכון חדש שהוצא בשנת 2007. נקבע כי הדמיון בין תמונות המוכר בדרכונים, שצולמו לכאורה בפער של 16 שנים, היה אמור "לצלצל בפעמון אזעקה" כי דבר מה אינו תקין בזהות המוכר. התמונות הדומות היו בגדר "קצה חוט" שאילו נבחן על ידי עו"ד תורג'מן היה מעורר מודעות לתמרורי אזהרה נוספים: הגעת המתחזה למשרד ובקשתו לייצוג בעסקת מכר מקרקעין מבלי שהיה קונה למגרש; שליטתו של המתחזה בשפה העברית על אף היותו תושב חוץ; אי התאמות בין הדרכונים שהוצגו למקובל בדרכונים בלגיים; הצגת שני תצהירי זיהוי שונים מטעם אותו מאיר רוט ועוד.
9. אשר לעו"ד בישיץ, בית המשפט דחה את הטענה כי מעמדו בייצוג המתחזה בעסקת המכר היה שולי. מכוח ייפוי הכוח שניתן לו על ידי המתחזה, עו"ד בישיץ חתם על מסמכי עסקה שונים והם בקשה לרישום הערת אזהרה בגין העסקה עם אלי; טופס מש"ח; והסכמי המכר בין המתחזה לאלי ולקונים. עו"ד בישיץ קיבל שכר טרחה בגין הטיפול במתחזה, והן עו"ד תורג'מן הן עו"ד בישיץ ראו במתחזה כלקוחו של עו"ד בישיץ, והשניים שיתפו פעולה בייצוגו.
על כן נקבע כי אי זיהויו של המתחזה רובץ כמחדל גם לפתחו של עו"ד בישיץ, כמי שפעל לביצוע עסקת המכר מכוח ייפוי כוח בלתי חוזר. בנוסף, עו"ד בישיץ לא ניהל עם המתחזה שיחה מעמיקה בדבר הדרך שבה הגיע למשרדו, ולא עיין במסמכים שהגיש או עמד על זהותו; חתימתו על המסמכים השונים נעשתה מבלי שערך בדיקה מדוקדקת או אימת את זהותו של מייפה הכוח; עו"ד בישיץ פתח חשבון נאמנות עבור המתחזה, אך לא נכתבו בו פרטי הנהנה ועו"ד בישיץ לא מונה כנאמן; ולבקשת המתחזה, הכספים שבחשבון הנאמנות הועברו לחברת נש"מ (חברת נותן שירות מטבע, "Change") והדבר היה צריך לעורר את חשדו.
10. בית המשפט דחה את התביעה כנגד עו"ד שגיא, משנמצא כי שימש רק כשליח שהגיש את הבקשה לתיקון הרישום בלשכת רישום המקרקעין. כן נדחתה גם התביעה נגד לשכת הרישום. נקבע כי בהינתן שהיה מדובר בתיקון של פרטי הרישום ובעסקת מקרקעין שלא נערכה לפני רשמת המקרקעין אלא לפני עורכי דין, אין עסקינן בזיהוי של אדם על ידי הרשמת. משכך, גדר סמכויותיה של הרשמת הוגבל, והנטל של אימות זהותו של מבקש התיקון הוטל על עורך הדין שאימת את זהותו. בית המשפט קבע כי היה על הרשמת לבחון את הבקשה מבחינת התאמתה לפרטי מרשם המקרקעין וכן לבחון את צירוף המסמכים הרלוונטיים בהתאם לנהלים. המסמכים והאישורים צורפו כנדרש, והרשמת פעלה בהתאם להנחיות המקצועיות של לשכת רישום המקרקעין. כן נדחתה טענת רוט באשר לקיומה של קנוניה שבחסותה תוקן המרשם והוכשרה עסקת המתחזה.
11. לצורך קביעת גובה הנזק, ביכר בית המשפט את חוות דעת שמאי המקרקעין שהוגשה מטעם אלי והקונים על פני חוות דעת השמאי שהוגשה מטעמו של רוט. בהתאם לחוות הדעת, גובה הנזק שנגרם לרוט כתוצאה ממכירת המקרקעין על ידי המתחזה הועמד על 1,600,000 ₪, הוא ערך המקרקעין נכון לראשית חודש פברואר 2012, המועד שבו הושלמה מרבית העברת הכספים בגין עסקת המכר.
12. לבסוף, בית המשפט עמד על כך שיש לראות את עו"ד תורג'מן ועו"ד בישיץ כמעוולים במשותף, החבים כלפי רוט ביחד ולחוד. הואיל ועו"ד תורג'מן היה הגורם העיקרי שטיפל בעסקת המכר, נקבע כי הלה אחראי ל - 60% מהנזק ועו"ד בישיץ ל- 40% מהנזק. עוד נקבע כי יש להטיל על רוט אשם תורם בשיעור 45%. זאת, מכיוון שאילו היה מסב את תשומת ליבו של עו"ד קנת שטיפל ברישום זכויותיו לטעות שנפלה ברישום סוג הזיהוי (תעודת זהות בלגית ולא דרכון בלגי), הדבר היה מונע את התשתית למכירת המקרקעין על ידי המתחזה. בהתבסס על עדות רשמת המקרקעין נקבע, כי לו רוט היה פועל ומגיש בקשה לתיקון טעות סופר ברישום במהלך כמעט 20 השנים שחלפו מאז נרשם כבעל הזכויות במקרקעין מכוח ירושת הוריו, הרי שהיה נמצא בתיק הטאבו צילום של הדרכון הנכון. אם הצילום היה בנמצא, היה ניתן להשוות את צילום הדרכון המזויף לצילום הדרכון האמיתי במועד ביצוע העסקה על ידי המתחזה, והתרמית הייתה נחשפת.
13. בהתחשב באמור לעיל חויבו עורכי הדין תורג'מן ובישיץ לשלם לרוט ביחד ולחוד סך של 880,000 ₪, בחלוקה פנימית לפיה עו"ד תורג'מן יישא בסך 528,000 ₪ ועו"ד בישיץ בסך של 352,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית החל מיום 1.2.2012. כן חויבו עורכי הדין תורג'מן ובישיץ בהוצאות משפט ושכר טרחה לזכות רוט, ואילו רוט חויב בשכר טרחת עו"ד שגיא ולשכת רישום המקרקעין.
מכאן שלושת הערעורים המאוחדים שבפנינו.
טענות הצדדים
14. בערעוריהם, העלו עו"ד תורג'מן ועו"ד בישיץ (להלן יחד: עורכי הדין) טענות דומות, שעיקריהן יוצגו יחד להלן. טענתם המרכזית היא כי התנהגותם כעורכי דין הייתה סבירה בנסיבות העניין, וקביעת בית המשפט המחוזי לפיה היו בפניהם "סימני התראה" הינה חכמה שבדיעבד. נטען כי התנהלותו של המוכר-המתחזה לא היתה חריגה; איש מהמעורבים לא חשד בהתחזות; ודרישה כי עורכי דין יבצעו תחקירים ובדיקות על לקוחותיהם היא גזירה שציבור עורכי הדין לא יכול לעמוד בה ולה השלכות רוחב. עוד לשיטתם, מסקנת בית המשפט לפיה הבדיקות שעשו היו שטחיות ובלתי מספקות צריכה הייתה להביא לחיובם של גורמים אחרים שהיו מעורבים בעסקה, כגון לשכת רישום המקרקעין. בנוסף נטען כי גם אם הייתה רשלנות, מעשה המרמה מנתק את הקשר הסיבתי לנזק, והיה נכון לייחס לרוט אשם תורם של 100%.
יורשי המנוח עו"ד בישיץ (שיכונו להלן לשם הנוחות: עו"ד בישיץ) הוסיפו וטענו כי אין לגזור מהאחריות שהטיל בית המשפט על עו"ד תורג'מן את אחריותו של עו"ד בישיץ. זאת, בין היתר, מכיוון שעו"ד בישיץ לא נטל תפקיד מרכזי בייצוג המתחזה, והמתחזה הגביל את היקף שליחותו לפתיחה וניהול חשבון נאמנות ולחתימה בשמו. נטען כי בית המשפט ביסס את חבות עורכי הדין על חובת הזהירות המוטלת על עורך דין מכוח תקנה 16 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל-1969, שחלו במועד הרלוונטי (להלן: תקנות הרישום 1969), שעניינה בזיהוי צדדים לעסקת מכר. עם זאת, בית המשפט לא דק פורתא בהבדל שבין העסקה הקניינית לבין העסקה הרישומית. להבדיל מעורך הדין מטעם הקונים, עורכי הדין תורג'מן ובישיץ לא ביצעו פעולה כלשהי בהליך רישום עסקת המכר ולא פעלו מכוח התקנות האמורות, כך שנשמט הבסיס לחיובם.
עוד טען עו"ד בישיץ כי בקביעותיו, בית המשפט המחוזי רוקן מתוכן את הוראת סעיף 91 לחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961, לפיה ייפוי כוח שחתימת הלקוח עליו אושרה בכתב על ידי עורך דין אינו טעון אישור אחר, ואת הוראת סעיף 19 לחוק הנוטריונים, התשל"ו-1976 לפיה אישור נוטריוני הוא ראיה מספקת בהליך משפטי. זאת ועוד, היה מקום לשיטתו לנכות מהסכום שבו העריך בית המשפט את המגרש, את החלק היחסי של תשלומי החובה (מס שבח והיטל השבחה) ותשלומים אחרים, שבכל מקרה היו מוטלים על רוט כבעלים של המקרקעין בעת מכירתם, בסכום מצטבר בערכי קרן לכ-370,000 ₪.
15. בתגובה טען רוט כי טענות עורכי הדין נדחו על ידי בית המשפט המחוזי, והואיל וקביעותיו מבוססות על ממצאי עובדה ומהימנות אין מקום להתערבותה של ערכאת הערעור. לעניין הוכחת זהותו כבעל המקרקעין ולעניין חבותם של עורכי הדין, הפנה רוט לנימוקי בית המשפט, והוסיף כי השוואת התמונות, התאריכים והשמות בין הדרכונים והמסמכים הקיימים בלשכת רישום מקרקעין וברשם לענייני ירושה, היו אמורים לעורר את חשדם של עורכי הדין. זאת, בפרט כשמדובר בעורך דין בעל ניסיון בעסקאות במקרקעין (עו"ד תורג'מן) ועורך דין שהיה בעברו חוקר פרטי (עו"ד בישיץ). התנהלות המתחזה היתה צריכה לעורר את חשדם בזמן אמת, כך שהיה עליהם לערוך בדיקה מינימלית אודותיו. נטען כי עו"ד בישיץ היה שותף מלא ובכיר בייצוגו של המתחזה לצורך ביצוע העסקה. במחדליו, שבאו לידי ביטוי בין היתר בפתיחת חשבון הנאמנות והעברת הכספים שבו לחברת נש"מ, פעל עו"ד בישיץ בניגוד לחוק איסור הלבנת הון, התש"ס-2000 (להלן: חוק איסור הלבנת הון) וחסם את האפשרות להביא ללכידת המתחזה.