39. עוד נטען, כי אכן הוגשה תביעה ע"י נתבע 3 לבית המשפט לענייני משפחה (תמ"ש 17135-12-16) , ברם תביעה זו נמחקה.
נתבע 3:
40. ביום 27.5.17 (לאחר הגשת התביעה) נפטר הנתבע 3, עטאללה אליאס חנא ז"ל. כתב התביעה הומצא ליורשתו הגב' לבנה אליאס. עם זאת, לא הוגש כתב הגנה מטעמה.
חומר הראיות:
41. מטעם התובע הוגש תצהירו של התובע (ת/1). כן הוגש תצהירו של עו"ד והנוטריון עו"ד טוני פרח (ת/2). הוגש תצהירו של מר חמודי אבו זינב – בנו של התובע (ת/3). הנ"ל נחקרו בפניי. כן העיד בפניי בלא שהוגש תצהיר מטעמו – עו"ד ג'וני נג'ם. כן הוגש שטר מכר ללא תמורה (ת/4). הוגש מסמך מיום 27.8.08 שעניינו: " הודעה על קליטת הצהרת הרוכש" (ת/5). כן הוגש נסח של החלקה (ת/6).
42. מטעם נתבעים 1-2 הוגש תצהירו של מר אנטון אליאס לחוד (ת/1). הצדדים הסכימו ביניהם, כי תצהירו של הנ"ל יוגש ללא צורך בחקירה נגדית ומבלי שהדבר יתפרש כהודאה באמור לו ומבלי שישתמע שמדובר בהכשרת עדות שאינה קבילה לפי דיני הראיות, ככל שקיימת כזו (ראו עמ' 28 שורות 16-18 לפרוט'). כן הוגש תצהירו של הנתבע 2 (נ/2) אשר נחקר בפניי.
דיון והכרעה:
43. הערה מקדמית – כל ההדגשות אינן במקור אלא אם צוין אחרת.
44. אציין תחילה, כי בסיכומיו העלה התובע את הטענה, כי הסכם המתנה מיום 21.8.08 הינו הסכם למראית עין באשר מאחוריו מסתתר הסכם מכר שלפיו הנתבע 3 ז"ל ואחיו מכרו את זכויותיהם למנוחה ז"ל (כאמור הנתבעת 1) כנגד תשלום תמורה והצגת ההסכם כהסכם מתנה לא נועדה אלא להתחמק מתשלום מס. משכך, הרי שמדובר בחוזה בטל. כן טען, כי גם סיווג הסכם המתנה כחוזה פסול מביא לאותה המסקנה.
45. אמנם מתבקש לדון תחילה בטענה זו, כפי שעשה התובע בסיכומיו, שהרי ככל שאקבל את טענת התובע בדבר בטלותו של הסכם המתנה, ממילא יתייתר הצורך לדון במחלוקת בדבר התחרות בין עסקאות נוגדות במקרקעין.
46. יחד עם זאת במקרה דנן ראיתי לנכון להתחיל דווקא בדיון בדבר התחרות בין העסקאות הנוגדות, וטעמיי לכך עוד יתבררו בהמשך פסק דיני.
עסקאות נוגדות במקרקעין
המסגרת הנורמטיבית:
47. סעיף 9 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 (להלן: "החוק") שכותרתו: "עסקאות נוגדות" קובע כדלקמן:
"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב - זכותו עדיפה."
48. בהתאם לסעיף הנ"ל כאשר מדובר בהתחייבויות סותרות למכירת זכות במקרקעין עדיפה ככלל זכותו של הרוכש הראשון בזמן. אולם, זכותו של הרוכש השני בזמן תגבר אם יוכח, כי פעל בתום לב, נתן תמורה והשלים את העסקה ברישום בלשכת הרישום (ראו ע"א 2643/97 שלמה גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, נז(2) 385 (2003) (להלן: - "עניין גנז").
49. באשר לדרישת תום הלב הנדרשת מהרוכש המאוחר בזמן, הרי שקיימת דרישה לתום לב סובייקטיבי ואובייקטיבי. במסגרת תום לב הסובייקטיבי נבחנת ידיעת הרוכש השני על העסקה הראשונה בעת עריכת העסקה השנייה. בפסיקה נקבע, כי אין הכרח שקונה השני בזמן ידע בפועל על העסקה הראשונה ודי בכך שפעל בעצימת עיניים ומתוך חשד בדבר קיומה של העסקה הראשונה על מנת לקבוע כי קיים חוסר תום לב מצדו. בבחינת תום הלב האובייקטיבי נדרש לבחון האם הרוכש השני בדק את פנקסי המקרקעין או את מצב החזקה במקרקעין עובר להתקשרותו בעסקה (ראו גם ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן (פורסם בנבו, 14.04.2010, פסקה 9).