פסק דין
עסקינן בתובענה למתן פסק דין הצהרתי בו יוצהר, כי זכותו של התובע במקרקעין הידועים כגוש 14113 חלקה 109 בשטח של 2,227 מ"ר (להלן: "החלקה") מכוח הסכם מכר שנחתם בינו לבין הנתבע 3 שרירה וקיימת, והיא גוברת על זכותה של הנתבעת 1 מכוח הסכם המתנה שנחתם בינה לבין הנתבע 3.
כן נתבקשתי להורות לרשם המקרקעין למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הנתבעת 1 על זכויותיו של הנתבע 3 בחלקה לפי שטר מס' 31028/2016.
הצדדים לתביעה:
1. הנתבע 1 הינו עיזבונה של המנוחה מרי חנא ז"ל (להלן: "המנוחה"). המנוחה היתה אשת אחיו (גיסתו) של הנתבע 3.
2. הנתבע 2 הינו בנה של המנוחה, יורשה היחידי וכן אחיינו של הנתבע 3.
3. נתבע 3 הינו הבעלים הרשום בחלקה (כעולה מנספח ב לתביעה).
טענות התובע:
4. ביום 10.10.16 נערך ונחתם הסכם מכר במסגרתו מכר הנתבע 3 לתובע את מלוא זכויותיו בחלקה. ההסכם דווח לאגף מיסוי מקרקעין ובעקבות דיווח זה אף הוצאו הודעות שומה בדבר סכום המס בהתאם לשומה עצמית שנערכה.
5. ביום 2.11.16 הפקיד עו"ד טוני פרח (להלן: "עו"ד פרח"), אשר טיפל ומטפל בעסקת המכר הנ"ל בלשכת רישום המקרקעין בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת התובע.
6. ביום 7.11.16 סורבה בקשתו הנ"ל של עו"ד פרח, וזאת מהטעם של "אי התאמה במס' ת.ז. של המוכר בין המסמכים לנסח".
בעניין זה ציין התובע, כי כעולה מנסח הרישום שצורף כנספח א' לתובענה, מספר ת. זהות של נתבע 3 (המוכר) מסתיים בספרה 52, ואילו מספר ת.ז אשר נרשם בהסכם המכר ובבקשה לרישום הערת האזהרה מסתיים בספרות 25. בשל אי התאמה זו לא נרשמה הערת האזהרה לטובת התובע.
7. בהמשך, עו"ד פרח גילה, כי הטעות במספר ת. זהות של נתבע 3 נעוצה ברישומים של לשכת רישום המקרקעין ולא בטעות אישית שלו תוך כדי עריכת מסמכי העסקה עם התובע. לפיכך, הוציא עו"ד פרח שאילתות ממשרד הפנים אודות תעודת הזהות של הנתבע 3 (אשר העלו כי מספר ת"ז הנכון של הנתבע 3 הוא זה אשר נרשם בהסכם המכר הנ"ל) ועל יסוד זאת הוא ביקש לתקן את תעודת הזהות של הנתבע 3 בנסח הרישום של החלקה ולרשום בחזרה הערת אזהרה לטובת התובע על זכות הבעלות של הנתבע 3 בחלקה.
8. ביום 14.11.16 (ובעקבות תיקון מספר ת. הזהות של הנתבע 3) נרשמה הערת אזהרה לטובת התובע לפי שטר מס' 31143/2016. באותו היום נרשמה אף הערת אזהרה לטובת המנוחה על זכויות הנתבע 3 וזאת לפני התיקון של ת"ז של הנתבע בלשכת הרישום (לפי שטר מס' 31028/2016).
9. במועד כלשהו שאינו זכור לתובע אך עובר ליום 14.11.16 הנ"ל, נודע לנתבע 2 אודות רכישת החלקה ע"י התובע, שכן התובע תפס חזקה בחלקה והזמין את שירותיו של מודד מוסמך שיסמן את גבולות החלקה וזאת לאור העובדה, כי החלקה דנן גובלת עם חלקה נוספת שהתובע הוא אחד מבעליה המשותפים.
במהלך תקופה זו (לא צוין איזו) אחד מבניו של התובע אף שוחח עם חמו של נתבע 2 לאחר שנתגלה, כי "הלה עושה שימוש חקלאי בחלקה שלא כדין".
10. ביום 14.11.16 (כאמור אותו היום בו נרשמה הערת האזהרה לטובתו), כאשר עו"ד פרח היה במשרדי לשכת רישום המקרקעין הוא פגש במקרה את הנתבע 2, אך הוא לא ידע, כי הנתבע 2 הגיע על מנת לרשום הערת אזהרה לטובת אמו המנוחה על החלקה.
11. לאחר שנתגלה לתובע (לא צוין מתי), כי נרשמה גם הערת אזהרה לטובת הנתבעת 1 נודע לו, כי ביום 21.8.08 נערך לכאורה הסכם מתנה בין הנתבע 3 לבין המנוחה ביחס לזכויות הנתבע 3 ב- 7 חלקות ובכללן בחלקה דנן (להלן: "הסכם המתנה").
מי שהכין את הסכם המתנה הוא עו"ד ג'וני נג'ם מכפר גוש חלב.
12. לטענת התובע, בכל מסמכי עסקת המתנה הנ"ל (צורפו כנספחים ט- יא לתובענה) צוין מספר ת.ז. השגוי של הנתבע 3, לאמור המספר המסתיים בספרות 52, וטעות זו מאיינת את תוקפם של כל אותם מסמכים. מטעם זה, התובע אף פנה ללשכת הרישום בכתובים וביקש לבטל את הערת האזהרה שנרשמה לטובת המנוחה (כאמור לפי שטר 3128/2016).
13. עוד טען התובע, כי הסכם המתנה לא דווח לאגף מיסוי מקרקעין, המיסים החלים עליו לא שולמו ולא נרשמה הערת אזהרה מכוחו עד ליום 14.11.16, לאחר שלנתבע 2 נודע על עסקת המכר שבין הנתבע 3 לתובע.
14. כמו כן, בבקשה לרישום הערת אזהרה שיזם הנתבע 2 נרשם מספר תעודת זהות מוטעה של הנתבע 3 (הכוונה מס' ת"ז המסתיים בספרות 52 ולא 25) ולכאורה עקב כך היתה התאמה בין מספר ת.ז. של הנתבע 3 כפי שצוין בהסכם המתנה לבין מספר ת. הזהות כפי שהופיע בנסח הרישום.
משמע מבחינה כרונולוגית נתבע 2 הספיק לרשום הערת אזהרה לטובת אמו המנוחה על זכויות הנתבע 3 בחלקה עוד לפני שעו"ד פרח הספיק לתקן את הטעות במספר ת.ז. של הנתבע 3 ולרשום הערת אזהרה לטובת התובע. הדבר אף נלמד ממספר השטר של רישום הערת אזהרה לטובת הנתבעת 1 (31028/2016) לעומת מספר השטר של רישום הערת אזהרה לטובת התובע (31143/2016).
15. לאור הדברים הנ"ל, בירר התובע (באמצעות עו"ד פרח) מול הנתבע 3 את פשר ההתחייבות הקודמת של הנתבע 3 לתת מתנה למנוחה. הנתבע 3 מסר לעו"ד פרח, כי הוא הוטעה בעת החתימה על הסכם המתנה, וכי מלכתחילה הוא התכוון לתת למנוחה במתנה את זכויותיו בחלק יחסי של 2/5 במקרקעין הידועים כחלקה 102 בגוש 14113 ותו לא, וכי הוא הופתע לראות כי המתנה מתייחסת לעוד 6 חלקות שלגביהן הוא לא התכוון לתת מתנה וככל הידוע לגבי חלקה אחת (הכוונה מתוך הסכם המתנה), אין לנתבע 3 כלל זכויות בה.
עוד הובהר, כי הנתבע 3 חזר בו ממתנה זו בשל הרעה במצבו הכלכלי ובשל יחס מחפיר לו זכה מהמנוחה ומבניה.
16. הנתבע 3 אף הודיע לעו"ד פרח, כי בכוונתו להגיש תביעה בבית המשפט לשם קבלת הצהרה בדבר ביטול המתנה וכן מתן צו מניעה זמני עד להכרעה בהליך העיקרי שייזום. לשם כך הוא ביקש כי עו"ד פרח יכין תצהיר, ועו"ד פרח אכן הכין תצהיר מפורט של הנתבע מס' 3 עליו חתם נתבע 3.
לתובע ידוע, כי הנתבע 3 אף פנה לעו"ד עסאף ג'נאם על מנת שייצגו בהליך הנ"ל בדבר הצהרה אודות ביטול הסכם המתנה ברם הליך זה טרם נפתח בערכאות.
17. לטענת התובע זכותו בחלקה מכוח הסכם המכר גוברת על זכותה של המנוחה מכוח הסכם המתנה, וכי כפועל יוצא יש לקיים את הסכם המכר מולו ולבטל את הערת האזהרה שנרשמה בטעות ובהטעיה לטובת המנוחה.
לטענתו, עדיפות זכותו על פני זכות המנוחה אינה יכולה להית שנויה במחלוקת נוכח הקבוע בפסק הדין שניתן בת"א (מחוזי חיפה) 297/04 מחמוד מוסא דיאב נ' כאמל דיאב ואח'.
18. נטען, כי במקרה דנן חלפו להן למעלה מ- 8 שנים תמימות שבהן המנוחה (או יורשה הנתבע 2) לא טרחה לרשום הערת אזהרה לטובתה מכוח הסכם המתנה. התובע, באמצעות בא כוחו עיין בנסח הרישום של החלקה לפני שהסכם המכר נחתם וגילה, כי אין מניעה להתקשר בעסקה עם הנתבע 3 ובהתאם התובע אף שילם תמורה.
יתרה מכך, בזכות עו"ד פרח תוקן מס' ת. זהות של הנתבע 3 בטאבו ואילו הנתבע 2 ניצל את הטעות ורשם הערת אזהרה לאחר שנודע לו, כי התובע רכש את החלקה וכנראה על יסוד עצה משפטית שהוא קיבל על מנת לטעון בבוא העת כי הוא רשם הערת אזהרה "קודמת בזמן" מכוח הסכם המתנה וזאת על מנת לנסות ולגבור על זכותו של התובע.
הגנת נתבעים 1-2:
19. טרם אפרט את טענות נתבעים 1-2 אני רואה לנכון לציין, כי בכתב ההגנה המתוקן של הנתבעים 1-2 הנתבעת 1 לא הוגדרה כ- "נתבעת". כמו כן נתבע 3 לא הוגדר כ- נתבע". חרף זאת לכל אורך כתב ההגנה השתמשו נתבעים 1-2 במונח "נתבעת" ובמונח "נתבע", כאילו מובן מאליו כי מדובר בנתבעים אלו (1 ו-3) דווקא (ראו למשל סע' 4, 5, 8, 9, 19 לכתב ההגנה המתוקן). אם לא די בכך, הרי שכתב ההגנה של הנתבעים 1-2 היה רצוף בטעויות ובלבולים בין הנתבעים דבר אשר הקשה וסרבל את מלאכת כתיבת פסק הדין, באשר היה קושי להבין למי מייחסים הנתבעים 1-2 את האמור בכתב הגנתם (ראו למשל סע' 5-6, 8 לכתב ההגנה המתוקן).
מכאן לנטען בכתב ההגנה.
20. בכתב הגנתם המתוקן טענו נתבעים 1-2, כי על אף העובדה שהערת האזהרה שנרשמה לזכות הנתבעת 1 התייחסה לעסקת מתנה בינה לבין גיסה הנתבע 3, הרי שמדובר בעסקת מכר לכל דבר. הנתבעת 1 וגם בנה שילמו לנתבע 3 וליתר אחיו תמורה מלאה בגין החלקה דנן.
נטען, כי הנתבע 3 ידע היטב, כי הסכם המתנה נועד להשלים עסקת מכר רגילה בינו לבין הנתבעת 1 ובני משפחתה שבוצעה שנים קודם להסכם המתנה עוד בשנת 1997 (כפי שיפורט בהמשך). למעשה הסכם המתנה נועד אך ורק כדי לחסוך בתשלומי המיסים ובפרט מס שבח מקרקעין ותו לא.
21. נטען, כי קיים חשש סביר, כי ההסכם בין התובע לנתבע 3, מיום 10.10.16 נערך במסגרת קנוניה בין נתבע 3 לתובע וכל זאת על מנת לנשל את הנתבעת 1 מזכויותיה בחלקה דנן אותה רכשה בתמורה מלאה. נטען, כי התמורה שצוינה בהסכם הנ"ל (אשר עמדה על סך של 55,000 ₪) הינה תמורה מזערית ואינה משקפת את מחיר החלקה האמיתי, אשר שוויה בשוק הינה לפחות בסך של 370,000 ₪ בהתחשב בעובדה, כי מדובר בקרקע מושבחת, מעובדת נטועה בעצי פרי ומחוברת למערכת השקיה מתקדמת.
22. נטען, כי מוזר כיצד התובע דיווח למיסוי מקרקעין אודות העסקה הנטענת כאשר במיסוי מקרקעין היה ידוע, כי אין לנתבע 3 כלל זכויות בחלקה כאשר דווח בפני רשויות המס, כי הנתבעת 1 הינה הבעלים של החלקה וזאת שנים עובר לחתימת ההסכם בין התובע לנתבע 3.
23. נטען, כי בניגוד לאמור בתביעה, הרי שכף רגלו של התובע מעולם לא דרכה בחלקה והתובע מעולם לא תפס חזקה בה. נטען, כי התובע שהינו תושב גוש חלב ידע, כי החלקה מעובדת ומוחזקת ע"י הנתבעת 1 ו/או מי מטעמה וידע כי הזכויות בחלקה שייכות לנתבעת 1 וכל זאת בטרם התקשר בהסכם עם הנתבע 3. מדובר בקרקע חקלאית בה נטועים עצי אפרסק וכל כפר גוש חלב יודעים מי מחזיק בה ומעבד אותה.
כמו כן, בניגוד לנטען בתביעה, הרי שחמו של נתבע 2 שלמעשה הוא זה שמעבד את האדמה, מעולם לא שוחח עם מי מטעם התובע ומדובר בטענה שקרית.
24. עוד נטען, כי עו"ד פרח ידע בעצמו על זכויותיה של נתבעת 1 בחלקה. כן ידע, כי נתבע 3 כבר מכר את מרבית זכויותיו (שקיבל בירושת אביו המנוח) לנתבעת 1 ולבני משפחתה ברם חרף זאת ותוך ניצול העובדה, כי העסקה הקודמת בין הנתבעת 1 לנתבע 3 טרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין, הוא ייצג את התובע בעסקה ממניעים ברורים ועל מנת להפיק רווח ממכירת חלקה שכלל אינה שייכת לנתבע 3.
25. נטען, כי העובדות בפסיקה אשר עליה מסתמך התובע בת"א 297/04 אינן תואמות לעובדות בתיק דנן. העסקה בין הנתבעת 1 לנתבע 3 (שנעשתה בתמורה ובתום בלב וקדמה בשנים לעסקה הנטענת ע"י התובע) גוברת על העסקה של התובע.
26. בכתב הגנתם אף פרטו הנתבעים 1-2 את שרשור העברת הזכויות בחלקה, הכל כדלקמן:
נטען, כי החלקה מושא תיק זה וכן חלקות נוספות היו בבעלות אביו המנוח של הנתבע 3 שהלך לעולמו ביום 18.2.97 (להלן: "המנוח"). נטען, כי עוד בחייו החליט המנוח לחלק את כלל רכושו בין ארבעת בניו: הנתבע 3, בעלה של נתבעת 1, ושני אחים נוספים. לצורך חלוקת רכושו של המנוח, הוא העביר במתנה וללא תמורה את כלל נכסיו לארבעת ילדיו בהתאם לעסקת מתנה לפי ייפוי כוח נוטריוני עליו חתם בפני הנוטריון עו"ד אניס שקור עוד ביום 19.7.90. בנוסף, ביום 5.8.94 ערך המנוח תיקון לצוואתו הנ"ל, ברם התיקון התייחס אך ורק לדירת המגורים של המנוח (לא צוין איזו), כאשר יתר חלקי הצוואה נותרו ללא שינוי.
27. כאן אעשה אתנחתא קלה ואציין, כי על מנת לתמוך באמור לעיל צרפו נתבעים 1-2 עותק מהצוואה של המנוח ומייפוי כוח בלתי חוזר בשפה הערבית (ראו נספח א'). מסמכים אלו תורגמו במסגרת "הודעה על הגשת תרגום בהתאם להחלטה מיום 22.7.20", כאשר התובע לא חלק על תרגום זה.
כעולה מתרגום הצוואה שצרפו הנתבעים הרי שהמנוח (בעל ת"ז כמו של הנתבע 3 ברם מסתיימת בספרות 58) ציווה להוריש את עזבונו לנכדו (ולא לבעלה של הנתבעת 1 כנטען), לנתבע 3 וכן לשני אחים נוספים (מארון אליאס וכן אנטאס אליאס).
אף מנספח שכותרתו "מתנה וייפוי כוח בלתי חוזר" (מיום 19.7.90) עלה, כי המנוח מעביר את זכויותיו בין היתר בחלקה דנן לנכדו - הנתבע 2, לבניו מארון ואנטאנס וכן לבנו עטאללה שהינו הנתבע 3).
בחזרה לטענות הנתבעים 1-2.
28. עוד נטען, כי על פי ההסכם הנ"ל ("מתנה וייפוי כוח בלתי חוזר) נתבע 3 שהיה מיופה כוחו של המנוח היה אמור לבצע את הרישום בחלקות (ראו ס' 22 לתביעה) כך שלכל אחד מהנ"ל (הנתבע 3 , שני האחים ובנה של המנוחה) יהיה 1/4 חלקים מהחלקות.
יורשיו של המנוח ובנה של הנתבעת 1 סמכו על הנתבע 3 שהוא יבצע את הרישום בלשכת רשם המקרקעין וכולם נהגו בחלקות מנהג בעלים כל אחד לפי חלקו.
29. בהסתמך על עסקת המתנה בין המנוח לבין בניו, בוצעו עסקאות בחלקות שלעיל בין הבנים של המנוח לבין עצמם כמפורט להלן:
30. בשנת 1992 אחיו של נתבע 3 המתגורר באוסטרליה, מארון הגיע לביקור בארץ והחליט למכור לנתבע 2 את כל זכויותיו בחלקה דנן ובחלקות אחרות. מאחר ובאותו זמן המנוח (כאמור הסבא של נתבע 2 ואביו של נתבע 3) היה עוד בחיים ובהסכמת כל הצדדים נערך הסכם בשמו כמוכר ואילו הקונה היה בנה של הנתבעת 1. זיכרון הדברים נערך ביום 3.9.92 לפיו ישלם נתבע 2 סך של 10,000 $ בגין הממכר (כעולה מזיכרון הדברים, הרי שהממכר הוא זכויות בחלקות אחרות וכן 500 מ"ר בחלקה דנן). ביום 6.9.92 חתם האח מארון הנ"ל על אישור (צורף כנספח ד לתביעה) כי קיבל ממר אליאס עבדאללה חנא סך השווה ל -10,000$.
לטענת נתבעים 1-2, נתבע 3 ידע על העסקה הנ"ל והוא זה שתיווך בזמנו בין הנתבעת 1 לבין האח מארון.