31. בשנת 1997 הודיע נתבע 3 לנתבע 2, כי בכוונתו למכור את זכויותיו שקיבל במתנה מאביו בחלקה דנן וכן בחלקות נוספות, ברם ביקש כי התמורה תעמוד על 12,000$ ולא על 10,000$ כמו שקיבל אחיו מארון. הנתבע 2 הסכים להצעה. במהלך ביצוע העסקה בין נתבע 3 לנתבע 2 נתגלה, כי נתבע 3 "ובדרך לא דרך" כבר רשם את כלל הזכויות בחלקות על שמו עוד בשנת 1995. הנתבע 2 שאל את נתבע 3 מדוע עשה כן עת יודע הנתבע 3, כי החלקות היו אמורות להירשם על שמות כל האחים והנכד בחלקים שווים. הנתבע 3 השיב לו, כי במסגרת העסקה הוא (הנתבע 3) יחתום לו – לנתבע 2 על 3/4 חלקים מהחלקות, כאשר החלק הנותר, היינו 1/4 חלקים המגיעים לאח אנטאנס יישאר בינתיים רשום על שמו וכאשר יחליט האח אנטאנס למכור את חלקו הרי שהוא (הנתבע 3) גם יחתום על כל מסמך לשם כך.
32. ביום 4.5.1997 נערך בכתב יד הסכם בין נתבע 2 לנתבע 3 במסגרתו מכר האחרון את כלל הזכויות בחלקה, היינו 3/4 חלקים בחלקה דנן וכן בחלקות נוספות תמורת 12,000$. להבטחת זכויותיו של הנתבע 2, חתם הנתבע 3 על ייפוי כוח בלתי חוזר (אף הוא מיום 4.5.97).
עוד נטען, כי על פי ההסכם הנ"ל היה אמור הנתבע 2 לשלם סך של 2,000$ בתוך חצי שנה (ממועד חתימת ההסכם), ברם סכום זה לא שולם בזמנו.
33. ביום 12.1.08 ביקש הנתבע 3 לקבל את הסך הנ"ל. הנתבעים 1-2 שילמו לו את הסך הנ"ל ובאותו מעמד חתם הנתבע 3 על הסכם מכר (ללא תמורה) בינו לבין נתבע 2 שלפיו הוא מכר והעביר לו (ללא תמורה) 3/4 חלקים מהחלקות שלעיל וכן חתם נתבע 3 על תצהיר מתנה וייפויי כוח בלתי חוזר.
34. בשנת 2008 הודיע נתבע 3 לנתבעים 1-2, כי אחיו אנטאנס שמתגורר בשבדיה הגיע לביקור בישראל והוא מעוניין למכור את זכויותיו בחלקות (קרי לרבות החלקות דנן). באותה התקופה הנתבעת 1 וילדיה היו מסוכסכים עם האח אנטאנס הנ"ל ולכן הנתבע 3 הוא זה שתיווך ביניהם בעסקה. כמן כן, מאחר וכל החלקות היו רשומות על שם נתבע 3 ומאחר ושתי העסקאות שנעשו בין נתבע 3 ל – 2 וכן בין האח מארון לנתבע 2 לא דווחו ולא נרשמו בלשכת רשם המקרקעין, ביקשו נתבעים 1-2 שעם רכישת זכויות האח אנטאנס בחלקה, נתבע 3 יופיע עמו בפני עו"ד ג'וני ניג'ם ובמעמד תשלום התמורה לאח אנטאנס יחתום על עסקת מכר ללא תמורה בגין כל החלקות.
35. ביום 21.8.08 הופיע הנתבע 3 יחד עם האח אנטאנס במשרד עו"ד ניג'ם. האח אנטאנס קיבל סך של 12,000$ והנתבע 3 חתם על כל המסמכים לצורך העברת החלקות בשלמות על שם הנתבעת 1. לצורך כך אף חתמו נתבע 3 ונתבע 2 על הסכם לביטול העסקה ביניהם מיום 12.1.08, שכן "עסקה זו כבר דווחה לשלטונות המס ושולמו המיסים".
עד כאן טענות הנתבעים לעניין שרשרת העברת הזכויות בחלקה.
36. בהמשך טענו נתבעים 1-2, כי אין המדובר בעסקת מתנה שהנתבע 3 יכול לחזור בו ממנה. נתבע 3 קיבל תמורה בעד זכויותיו בחלקה שלעיל וכל טענותיו בדבר התנהגות מחפירה נועדה להטעות את בית המשפט.
37. נטען כי לאחר הגשת התביעה הגיע לנתבע 2 מידע שלפיו נתבע 3, עת חתם על הסכם המכר עם התובע לא היה כשיר. הוא כנראה הוחתם על ההסכם במרמה ו/או בהטעיה תוך ניצול מחלתו הקשה.
38. באשר לטענה בדבר טעות במספר תעודת הזהות של הנתבע 3 בכל מסמכי עסקת המתנה, נטען כי מדובר בטעות סופר בלבד שתוקנה כדין.
39. עוד נטען, כי אכן הוגשה תביעה ע"י נתבע 3 לבית המשפט לענייני משפחה (תמ"ש 17135-12-16) , ברם תביעה זו נמחקה.
נתבע 3:
40. ביום 27.5.17 (לאחר הגשת התביעה) נפטר הנתבע 3, עטאללה אליאס חנא ז"ל. כתב התביעה הומצא ליורשתו הגב' לבנה אליאס. עם זאת, לא הוגש כתב הגנה מטעמה.
חומר הראיות:
41. מטעם התובע הוגש תצהירו של התובע (ת/1). כן הוגש תצהירו של עו"ד והנוטריון עו"ד טוני פרח (ת/2). הוגש תצהירו של מר חמודי אבו זינב – בנו של התובע (ת/3). הנ"ל נחקרו בפניי. כן העיד בפניי בלא שהוגש תצהיר מטעמו – עו"ד ג'וני נג'ם. כן הוגש שטר מכר ללא תמורה (ת/4). הוגש מסמך מיום 27.8.08 שעניינו: " הודעה על קליטת הצהרת הרוכש" (ת/5). כן הוגש נסח של החלקה (ת/6).
42. מטעם נתבעים 1-2 הוגש תצהירו של מר אנטון אליאס לחוד (ת/1). הצדדים הסכימו ביניהם, כי תצהירו של הנ"ל יוגש ללא צורך בחקירה נגדית ומבלי שהדבר יתפרש כהודאה באמור לו ומבלי שישתמע שמדובר בהכשרת עדות שאינה קבילה לפי דיני הראיות, ככל שקיימת כזו (ראו עמ' 28 שורות 16-18 לפרוט'). כן הוגש תצהירו של הנתבע 2 (נ/2) אשר נחקר בפניי.
דיון והכרעה:
43. הערה מקדמית – כל ההדגשות אינן במקור אלא אם צוין אחרת.
44. אציין תחילה, כי בסיכומיו העלה התובע את הטענה, כי הסכם המתנה מיום 21.8.08 הינו הסכם למראית עין באשר מאחוריו מסתתר הסכם מכר שלפיו הנתבע 3 ז"ל ואחיו מכרו את זכויותיהם למנוחה ז"ל (כאמור הנתבעת 1) כנגד תשלום תמורה והצגת ההסכם כהסכם מתנה לא נועדה אלא להתחמק מתשלום מס. משכך, הרי שמדובר בחוזה בטל. כן טען, כי גם סיווג הסכם המתנה כחוזה פסול מביא לאותה המסקנה.
45. אמנם מתבקש לדון תחילה בטענה זו, כפי שעשה התובע בסיכומיו, שהרי ככל שאקבל את טענת התובע בדבר בטלותו של הסכם המתנה, ממילא יתייתר הצורך לדון במחלוקת בדבר התחרות בין עסקאות נוגדות במקרקעין.
46. יחד עם זאת במקרה דנן ראיתי לנכון להתחיל דווקא בדיון בדבר התחרות בין העסקאות הנוגדות, וטעמיי לכך עוד יתבררו בהמשך פסק דיני.
עסקאות נוגדות במקרקעין
המסגרת הנורמטיבית:
47. סעיף 9 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 (להלן: "החוק") שכותרתו: "עסקאות נוגדות" קובע כדלקמן:
"התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת, זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום- לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום- לב - זכותו עדיפה."
48. בהתאם לסעיף הנ"ל כאשר מדובר בהתחייבויות סותרות למכירת זכות במקרקעין עדיפה ככלל זכותו של הרוכש הראשון בזמן. אולם, זכותו של הרוכש השני בזמן תגבר אם יוכח, כי פעל בתום לב, נתן תמורה והשלים את העסקה ברישום בלשכת הרישום (ראו ע"א 2643/97 שלמה גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, נז(2) 385 (2003) (להלן: - "עניין גנז").
49. באשר לדרישת תום הלב הנדרשת מהרוכש המאוחר בזמן, הרי שקיימת דרישה לתום לב סובייקטיבי ואובייקטיבי. במסגרת תום לב הסובייקטיבי נבחנת ידיעת הרוכש השני על העסקה הראשונה בעת עריכת העסקה השנייה. בפסיקה נקבע, כי אין הכרח שקונה השני בזמן ידע בפועל על העסקה הראשונה ודי בכך שפעל בעצימת עיניים ומתוך חשד בדבר קיומה של העסקה הראשונה על מנת לקבוע כי קיים חוסר תום לב מצדו. בבחינת תום הלב האובייקטיבי נדרש לבחון האם הרוכש השני בדק את פנקסי המקרקעין או את מצב החזקה במקרקעין עובר להתקשרותו בעסקה (ראו גם ע"א 1117/06 חברת אלקודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אלרחמן (פורסם בנבו, 14.04.2010, פסקה 9).
50. בפרשת גנז הנ"ל נקבע חריג לסעיף 9 הנ"ל. נקבע, כי אי רישום של הערת אזהרה על ידי הרוכש הראשון יכול להיחשב עקרונית כהפרת חובת תום הלב, ולהביא לשלילת עדיפותו על פני הרוכש השני, על אף שהשני לא השלים את העסקה שלו ברישום. הטעם המרכזי לכך הוא, כי רישום הערת אזהרה הוא אמצעי פשוט זול, קל ונוח למנוע את העסקה המאוחרת בזמן ואת ה"תאונה המשפטית". עם זאת בחינת תום ליבו של הרוכש הראשון כלפי השני תידרש רק במקום בו היה הרוכש השני תם לב לאורך כל שלבי העסקה. אם הרוכש השני בזמן אינו עומד בחובת תום הלב, אזי אין באי רישום הערת אזהרה על ידי הראשון בזמן כדי להקנות לשני עדיפות, באשר לא מחדל זה הוא שהוביל למצב של עסקאות נוגדות (ראו ע"א 7113/11עזבון המנוח עפיף נ' עזבון המנוח לחאם (מיום 27.2.14)).
מן הכלל אל הפרט:
51. במקרה דנן העסקה המאוחרת בזמן (העסקה של התובע) לא נסתיימה ברישום בלשכת הרישום. בנוסף, אין מחלוקת כי במועד עריכת העסקה השנייה (10.10.16) כלל לא נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבעים. משכך קיימת לכאורה עדיפות לעסקה של התובע על פני העסקה עם הנתבעים. אלא שעל מנת להקנות עדיפות שכזו, הרי שיש לבחון תחילה האם התובע פעל בתום לב ונתן תמורה.
52. על מנת לבחון את תום ליבו של התובע, יש לברר האם התובע ידע על העסקה הראשונה בעת שערך את העסקה שלו (העסקה השנייה בזמן). כאמור אין הכרח להראות כי התובע ידע בפועל על העסקה הראשונה ודי בכך שפעל בעצימת עיניים ומתוך חשד בדבר קיומה של עסקה, על מנת לקבוע, כי קיים חוסר תום לב מצדו.
53. בעניין זה התובע הצהיר בתצהירו (סע' 5 לת/1), כי לא היתה לו כל ידיעה על זיקתם של אליאס ו/או אמו מרי לחלקה (לאמור הנתבעים 1-2). בכל הכבוד הראוי אין בידי ליתן אמון בגרסה זו. להלן טעמיי.
54. ראשית, מדובר בתובע אשר העיד בפני, כי "מאז ומתמיד" הינו תושב גוש כפר חלב וכן אישר בעדותו, כי הכפר (גוש חלב) הינו כפר קטן (ראו עדותו בעמ' 10 שורות 17-19). בנו של התובע אף העיד בפניי, כי בבעלות המשפחה עשרות חלקות חקלאיות בגוש חלב (עמ' 24 שורות 1-2). אף התובע הצהיר בתצהירו, כי בבעלותו מספר לא מועט של אדמות חקלאיות ולא חקלאיות (סע' 6 לת/1). כמו כן התובע אף הצהיר, כי בנו חמודי אבו זינב עדכן אותו, כי החלקה המוצעת למכירה (קרי החלקה דנן) הינה ליד החלקה אשר בבעלותו (ראו סע' 3 לת/1) ועל כך חזר אף בעדותו בפניי (בעמ' 11 שורות 3-5). אף בנו של התובע מחמוד אבו זינב הצהיר בתצהירו, כי האדמה המוצעת למכירה היא אדמה הסמוכה לאדמה שבבעלות משפחתו (ראו סע' 3 לת/3). הנה כי כן, בהינתן כי מדובר בתובע תושב בכפר גוש חלב (שהינו כפר קטן) אשר בבעלותו מספר רב של אדמות חקלאיות באותו הכפר, וכן בהתחשב בכך כי החלקה אותה קנה הינה סמוכה לחלקה המצויה כבר בבעלותו הרי שיש קושי של ממש לקבל את הגרסה של התובע, כי לא היתה לו כל ידיעה בדבר הזיקה של הנתבעים בחלקה.
55. עוד אציין, כי מחומר הראיות שהוגש לתיק עלה, כי החלקה מושא התובענה אינה חלקת בור, אלא מדובר בחלקה מעובדת ומושבחת. בעניין זה הצהיר הנתבע 2 בתצהירו (ראו סעיפים 7, 11 ו- 16 לנ/2). כי מדובר בקרקע חקלאית מושבחת, מעובדת על ידם עשרות שנים, נטועה בעצי פרי (אפרסק) ומחוברת למערכת השקיה מתקדמת וכל כפר גוש חלב אשר הינו כפר קטן ובפרט אלו העוסקים בחקלאות יודעים למי שייכות חלקות האדמה ומי מעבדן. כן הצהיר, כי חמו הוא זה שמעבד את האדמה עבורו. גרסתו של הנתבע 2 אף לא נסתרה בחקירתו הנגדית (ראו לעניין זה בעמ' 29 שורות 25-27).
56. בעניין זה, צירפו הנתבעים 1-2 כראיה אף את תצהירו של מר אנטון אליאס לחוד (נ/1), חמו של הנתבע 2. מר אנטון הצהיר בתצהירו, כי בשנת 2003 פנה אליו הנתבע 2 והציע לו לעבד בעבורו מספר חלקות לרבות החלקה דנן וכי מאז העביר הנתבע 2 לטיפולו בין היתר את החלקה דנן (כאשר לפני כן עובדה החלקה ע"י הנתבע 2 באמצעות חקלאי בשם עלם לוויס). עוד הצהיר, כי הוא במימון הנתבע 2 השביח את האדמה, עקר את העצים הישנים ובמקומם נטע עצי אפרסק ונקטרינה. כן הצהיר כי "החלפנו את כל מערכת ההשקיה במערכת חדשה ומודרנית ומאז ועד היום החלקה הנ"ל מעובדת על ידי לטובת הנתבע 2" (וראו סעיפים 5-6 לנ/1).
לפיכך, עת הוכח, כי עסקינן בחלקה מעובדת ומושבחת הסמוכה כאמור לחלקתו של התובע אין זה סביר כי התובע לא ראה או ידע מי מעבד אותה ו/או מחזיק בחלקה, ואף מהטעם הזה קשה לקבל את הגרסה של התובע.
57. אם לא די בכך, הרי שהתובע אף נמנע מלזמן עדים רלוונטיים על מנת שיתמכו בגרסתו, כי לא ידע עובר לביצוע העסקה שלו, על זיקתם של הנתבעים לחלקה, הכל כפי שאפרט להלן.
כך לדוגמא, בנו של התובע מחמוד אבו זינב העיד בפני (ראו עמ' 26 שורות 2-9), כי הוא גילה כי החלקה מעובדת ומוחזקת ע"י חמו של הנתבע 2 מר אנטון לחוד, רק לאחר שהוזמן על ידו מודד העונה לשם שירלי חדד, ולאחר שהוא (אותו מודד) "הוציא סימון של הגבולות הוא התקשר אליי ואמר לי שהשטח נטוע, הפניתי את אחי הקטן , רג'אי, לגשת לחלקה, ומה שהבנתי מאדון שרלי שמי שמעבד את הקרקע, לדעתו אחרי שאלות שלו וברורים שלו זה אחד בשם אנטון לחוד" עם זאת, אלא שמעדותו הנ"ל כלל לא ניתן לדעת מהו המועד שבו הגיע אותו מודד לשטח והאם מדובר במועד שהינו לאחר ביצוע העסקה של התובע מושא החלקה. מעבר לכך, הרי שהתובע כלל לא זימן לעדות את המודד הנ"ל (אותו מר שירלי) וללא כל הסבר לכך, על מנת שיספר מתי הוזמן ונשלח ע"י התובע או מי מטעמו לסמן את גבולות החלקה.
58. התובע נמנע מלזמן עדים נוספים שיכלו לתמוך בגרסתו. כך לדוגמא בנו של התובע הצהיר בתצהירו, כי: במועד כלשהו שאינו זכור לי אך לפני יום 14.11.2016, אליאס [הכוונה לנתבע 2] ידע על רכישת החלקה בידי אבי, שכן אחי מר רג'אאי אבו זינב, בעצה אחת עימי תפס חזקה בחלקה והזמין את שירותיו של מודד מוסמך שיסמן את גבולות החלקה... הריני להצהיר כי ממה שנמסר לי מאחי רג'אאי, במהלך תקופה זו הוא אף שוחח עם חמו של אליאס לאחר שנתגלה לאחי כי הוא( חמו של אליאס) עושה שימוש חקלאי בחלקה שלא כדין.." (ראו סע' 13 לת/3). הנה כי כן, למרות שכעולה מהמוצהר לעיל, מר רג'אאי, אחיו של חמודי (בנו של התובע ראו סע' 8 לת/1 האמון על הגידולים החקלאיים באדמותיו של התובע) הוא זה אשר "תפס חזקה בחלקה" וכן הוא זה ששוחח עם חמו של הנתבע 2, הרי שבן זה של התובע כלל לא זומן לעדות על מנת שיספר האם הנ"ל אירע במועד שהינו לאחר קיום העסקה של התובע, כך שהתובע אכן לא ידע על זיקתם של הנתבעים 1-2 לחלקה.