7. מגמות הציפוף בתכנון
אחת מטענותיהם המרכזיות של העותרים בשתי העתירות הינה, כאמור, כי החלטת הוועדה המחוזית (שאומצה בידי וועדת הערר) אינה סבירה מאחר שערך הציפוף הועמד במסגרתה "כערך היחיד" שלאורו יש לבחון את התכנית. זאת, ללא שהועמדו מולו ערכים נוגדים, דוגמת צביון השכונה והתושבים הקיימים העתידים להיפגע, או הצורך לשמור על המרקם "השונה" המאפיין את האיזור. כדי לבחון את השיקולים שנשקלו, יש לעמוד בראש וראשונה, על שיקולי ציפוף, שאין מחלוקת שהיוו את אחד השיקולים המרכזיים בהחלטות המשיבות 2-1.
7.1. שיקולי ציפוף
בעניין לזובסקי, עמדתי על כך שמאז שנות ה-90, מהווה קידום העירוניות מטרה מרכזית מוסכמת בעולם התכנון בישראל. זאת בהתאם למגמות עולמיות המעידות על כך שתופעת ה"עיור" הולכת ומתרחבת, ולעיסוק העולמי בשאלות הנובעות ממצב זה. על ההיגיון המנחה גישה תכנונית זו, עמדתי שם:
"הבסיס הרעיוני לכך הוא תכנון תוך שמירה על שטחים ירוקים ועתודות פיתוח לדורות הבאים, במטרה לנצל את הקרקע באופן יעיל, כמו גם תשתיות, מבני ציבור ושירותים עירוניים. בנוסף, עומדת בבסיס המגמה הציפיה כי תוספת בניה כזו תביא להתחדשות מלאי הדירות והמשרדים בערים ותמנע שכונות מלהתרוקן ולהתדרדר פיזית וחברתית."
ציפוף עירוני - הרוויית הבנייה והגדלת מספר התושבים בעיר - מהווה את המסלול העיקרי לשמירה על איזון מרבי בין שטחים פתוחים לבין שטחים לפיתוח. מודל זה זונח את עיקרון "הפרחת השממה", אשר אפיין את מדיניות התכנון בישראל מאז הקמתה, ומקדם את המגמה שלפיה חלק גדול מהבינוי העתידי בישראל צפוי להתבצע במסגרת שטחים בנויים. במקביל וכתוצאה מכך אנו רואים בתכניות ברמות השונות עלייה בצפיפות העירונית - לאחר שבעבר המגמה הייתה הפוכה (וראו הדוגמאות שהבאתי לכך בעניין לזובסקי, בעמ' 15).
על נחיצותה של מגמה זו עמדו מומחים בתחומי ידע שונים, ביניהם מתחום הכלכלה האורבנית, מתחום התכנון ומתחום התכנון והפסיכולוגיה החברתית. בין הצידוקים אליהם מתייחסים המומחים השונים, ניתן למנות צידוקים חברתיים (כגון הגדלת ההטרוגניות באוכלוסייה העירונית, צמצום פערים חברתיים, נוחות החיים בעיר עבור האזרח, המאפשרת אפשרויות בחירה: צמצום התלות ברכבים פרטיים, אפשרויות תעסוקה זמינות); צידוקים סביבתיים (צמצום הפגיעה בשטחים פתוחים, שאינם משמשים רק לפנאי ותיירות, אלא תורמים למערכת האקולוגית ומהווים עתודה עבור הדורות הבאים); צידוקים כלכליים (פיתוח באמצעות בנייה רוויה זול בהרבה מבנייה צמודת קרקע, מהרחבת יישובים כפריים או הקמתם של חדשים) ועוד (ראו לזובסקי, עמ' 15-16).
ובהיבט הרגולטורי עמדה על הדברים ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה (בראשות עו"ד אורית קוטב), בערר 76/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה מחוז מרכז (מיום 1.4.15, המסמך עצמו הוצג בעתירת לזובסקי):