ואזכיר את המגמה המתפתחת בעולם, ובחיתוליה גם בארץ, לכלול תסקיר השפעה חברתית (SIA – Social Impact Assessment) טרם אישור פרויקטים לבנייה (עניין לזובסקי, בעמ' 27).
התייחסות למורכבות נושא הציפוף, בפרט אל מול סוגיית "המרקם", ניתן למצוא במדריך "ניתוח צפיפויות בשכונות מגורים" (2014) של משרד הבינוי והשיכון (להלן: המדריך). בדברי המבוא למדריך נכתב כי:
"תכנון ראוי ונכון מחייב התייחסות מושכלת לנושא הצפיפות והתאמתו לאוכלוסייה נתונה...הטענה אותה בא להוכיח המדריך היא, כי הגדלת ההיצע ותוספת יחידות דיור במרקם הבנוי נמצאת ביחס ישר לצפיפות הברוטו, וכי הגדלת צפיפות זו היא שתתרום להגדלת כמות יחידות הדיור בשכונה ובעיר. זאת בעוד העיסוק בצפיפות הנטו יוצר מצג שווא של צפיפות, שכן יחד עם ההקצאה לצרכי ציבור הנדרשת כדין נפגעת הרציפות של המרקם העירוני, והמרחב המתקבל הינו פגום".
(ההדגשה שלי מ' א' ג')
ובהמשך המדריך, בעמ' 7-8:
"יחד עם כל המטרות החיוביות בניצול יעיל של הקרקע וברצון להעלות את הצפיפות, קיים סיכון אמיתי באיבוד ערכים אחרים של התכנון העירוני המורכב מרבדים רבים, אשר הצפיפות היא רק אחד ממרכיביו...
תכנון הרואה רק את הציפוף במגרשי המגורים (צפיפות הנטו) כפתרון לייעול בניצול הקרקע, יכול לגרום לפתרונות בהם נאבד את ה"מרקמיות" הכל כך חשובה בעיצוב המרחב הציבורי והרחוב...
מן הראוי, שנבחן בעתיד שיטות ופתרונות אשר יגבירו את ניצול הקרקע, אך לא יגרמו לאיבוד ערכים אורבניים חשובים בעיצוב דמותה של העיר והשכונה".
ובעמ' 86, במסקנות המדריך:
"תמהיל מגורים מגוון, הכולל גם בנייה צמודת קרקע, מקטין את צפיפות הנטו הממוצעת וגם את צפיפות הברוטו, אך מעשיר את המבנה האורבני של השכונה".
(ההדגשות שלי מ' א'-ג')
אם כך, לפי המדריך, אל מול הצורך בציפוף יש להעמיד גם ערכים של שמירת מרקם העיר והשכונה.
במאמרם עידית הוד וד"ר יודן רופא "צפיפות, בנייה גבוהה והמרחב הציבורי: כמה מיתוסים שכדאי לנפץ וכמה דברים שכדאי לדעת" בוני הארץ 75, 77 (אוקטובר 2014), מתייחסים הכותבים לכך שציפוף צריך להיעשות לאור מדיניות ברורה ומושכלת, על מנת שלא לפגוע באיכות החיים העירונית העתידית:
"ציפוף בנייה – הנובע מתכנון נקודתי הנהוג היום במרבית הערים, אשר מתבטא בהפקדת תוכנית למגרש, או לאזור מוגבל, התחום ברחובות מסויימים, או כזה המונע מתוך תפיסות ומיתוסים ישנים – עלול לייצר תמהיל בנייה שיפגום באיכות החיים עירונית העתידית, וכתוצאה מכך צפוי שיתקל ביותר התנגדויות ויאריך בצורה ניכרת את שלבי התכנון והביצוע. העיר צריכה לקבוע, ויפה שעה אחת קודם, מדיניות ברורה ומושכלת להגדלת הצפיפות העירונית. מדיניות זו צריכה להתייחס לכל בנייה חדשה באשר היא, לפרויקטים של פינוי בינוי, ת.מ.א 38, התחדשות עירונית וכדומה. המדיניות צריכה לנבוע מתוך הסתכלות על העיר כמכלול מבחינת אפשרויות תפרוסת סוגי הבניינים ולכלול אמירה ברורה לגבי מיקום בנייה לגובה במרחב העירוני, תוך הגבלתה לאותם איזורים שיש להם שירות טוב בתחבורה ציבורית, ומתן מענה לביקושים של אוכלוסיות מיוחדות המעדיפות מגורים בבניינים גבוהים. שילוב הבנייה החדשה, בכל קנה מידה, צריך לכוון לטובת המרחב הציבורי שסביבה, תוך הבטחה לאספקת שירותים נאותה לכלל התושבים".
(ההדגשות שלי מ' א' ג').