על פי תמ"א 35, מצויים המקרקעין נשוא התכנית בתוך תחום מרקם עירוני.
בערר 76/14 הועדה המקומית לתכנון ולבניה הוד השרון נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה מחוז מרכז (ערר הוד השרון), שנדון בעניין לזובסקי, מציינת ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבניה, לעניין תמ"א 35:
"תמ"א 35 בוחנת את התכנון בראיה ארצית ונועדה לתת מענה לצרכי הבניה והפיתוח לצד שמירה על אינטרסים נוספים כמו – שמירת המרחב הכפרי, שמירה על מכלולי הנוף וערכי הטבע ...
כדי לקדם את המטרות שהציבה לעצמה, קבעה תמ"א 35, מתוך הבנה של מגבלות התכנון במדינה קטנה, כי מדינת ישראל לא יכולה להרשות לעצמה המשך בנייה בצפיפות נמוכה וכי שמירה על עתודות הקרקע והותרת שטחים פתוחים מחייבת לצופף את הבנייה באזורים המיועדים לבנייה, ובעיקר באזורים העירוניים."
(ההדגשה שלי – מ' א' ג').
היינו, מתוך ראיית רוחב הצופה פני עתיד, עומדים המתכננים על הצורך בציפוף האיזורים העירוניים. ואכן, התמ"א כוללת הוראות לעניין צפיפות נטו למגורים. לפי נוסח התמ"א בעת הפקדת תכנית שתיל, רמת השרון הוגדרה כיישוב מדגם 3. טווח הצפיפות שהותר לישובים מדגם 3 במחוז ת"א הינו בין 7 יח"ד לדונם נטו לבין 14 יח"ד לדונם נטו. ואכן, התכנית הופקדה בצפיפות של כ-10.4 יח"ד לדונם נטו.
ואולם, ביוני 2016, כשלושה חודשים לאחר ההחלטה על אישור התכנית, אישרה הממשלה את תיקונים 1, 1א ו-1ב לתמ"א (להלן: תמ"א 35/1). במסגרת השינויים, נקבע כי על תכנית מקומית לתוספת שטח לבינוי לעמוד ביעדי צפיפות מינימליים.
סעיף 6.3, שכותרתו "צפיפות ממוצעת נטו מינימלית למגורים" קובע כך:
"6.3.1 תכנית מקומית תופקד רק אם הצפיפות הממוצעת נטו למגורים בה תתאם להוראות סעיף 12.2.
6.3.2 על תכנית מתאר מחוזית הכוללת הוראות לעניין צפיפות מגורים יחולו הוראות סעיף 12.2 בשינויים המחויבים אלא אם נאמר במפורש אחרת".
כעת, קובע סעיף 12 כי ניתן להפקיד תכנית כאמור, שהצפיפות בה נמוכה מצפיפות המינימום, בין השאר, אם הצפיפות הממוצעת ביישוב (קיימת ומאושרת) אינה נמוכה מצפיפות המינימום. וכך מורה אותנו הסעיף בנוסחו הנוכחי:
"12.2.1 תכנית מקומית לתוספת שטח לבינוי המייעדת שטח למגורים תופקד רק אם הצפיפות הממוצעת למגורים (נטו) באותו שטח לא תפחת מהקבוע בלוח מס' 1 (להלן: צפיפות המינימום).
12.2.2על אף האמור בסעיף 12.2.1 רשאי מוסד תכנון להפקיד תכנית שהצפיפות בה נמוכה מצפיפות המינימום אם התקיים אחד מהתנאים הבאים:
1. הצפיפות הממוצעת ביישוב (קיימת ומאושרת) אינה נמוכה מצפיפות המינימום."