לטענת התובעת, משמעותו של סעיף זה בהסכם העקרונות היא כי הנתבעת זכאית בגין הניהול לעמלה של 2% מהמכירות בלבד כאשר עליה לספוג את הוצאות הניהול בפועל. לעומתה גורסת הנתבעת כי הפרשנות הראויה והנכונה של הסכם העקרונות היא כי אין בעמלה הנזכרת בכדי למנוע השתת הוצאות הניהול ככל הוצאות הפרויקטים בסע' ההוצאות הכללי.
44. כל אחד מהצדדים הביא נימוקים שונים להצדקת גישתו ופרשנותו.
לטענת התובעת, עצם העובדה שמדובר בעמלה של 2% המכירות ולא מעלויות הבנייה כפי שנהוג בדר"כ, עמלה הכוללת אף את תמורת הדירות הנמכרות על ידי בעלי הקרקע עמם נעשו עסקאות הקומבינציה, יש בה ללמד כי מדובר בעמלה גבוהה הכוללת את כלל הטרחה וההשקעה בניהולם של הפרויקטים כאשר על הנתבעת לספוג את הוצאות ההנהלה, ולא היה כל מקום להוסיף ולנכות מהכנסות הפרויקטים אף הוצאות "הנהלה וכלליות" של הנתבעת, דבר שהביא לניפוח הוצאות השותפות והקטנת רווחיה. יתר על כן, בהסכם העקרונות אין כל אזכור לנשיאה בהוצאות ההנהלה וכלליות של הנתבעות בנוסף לתשלום דמי הניהול, ואם לא די בכך, הצדדים הרי התקשרו בעבר בקשר עסקי בפרויקט מעלה ראשון, כאשר גם בפרויקט הנזכר לקחה על עצמה הנתבעת את תפקיד הניהול והפיקוח כנגד עמלה (3%) כאשר הוסכם כי ההוצאות המשרדיות לא הוכנסו להתחשבנות בין הצדדים. לטענת התובעת, אין להתעלם מהעובדה כי בנוסף לעמלת הניהול זכאית הנתבעת ל 50% מהרווחים למרות שהתחייבה רק ל – 33% מההשקעות הכספיות בפרויקטים.
זו ואף זו, אחר פטירת המנוח שכרה הנתבעת שירותיה של חברת ניהול חיצונית עבור הפרויקטים של כספי והרשקוביץ כאשר העלות הכוללת של הניהול עמדה על 570,190 ₪ (ראו עמ' 46 לחוות דעת פרישקולניק מיוני 2019) ועל אף שכך המשיכו לחייב את התובעת בדמי ניהול בגובה 2% מהמכירות בסך כולל של 3,040,344 ₪ (שם, בעמ' 13 (הרשקוביץ) ובעמ' 24 (כספי)) וכן בהוצאות ההנהלה והכלליות של הנתבעת ובכך, כך לטענת התובעת, גבתה הנתבעת תשלום משולש בגין סוגיית הניהול עניין שהביא אף לביקורתו של מומחה בית המשפט (שם; יובהר כבר עתה כי, בניגוד לנטען או למשתמע ממנו לכאורה, מומחה בית המשפט בתחשיבו לא חישב את שכר חברת הניהול כחלק מהוצאות הניהול של הפרויקטים).
זאת ועוד, לטענת התובעת פסיקת בית המשפט קבעה באופן עקבי כי אין מקום לתשלום כפל של תשלום הנהלה וכלליות בנוסף לדמי הניהול.
התובעת טוענת, אפוא, כי בשל חיוב השותפות בהוצאות ההנהלה והכלליות של הנתבעת, היא זכאית לכל הפחות, לסך של 3,235,000 ₪ (סך 5,876,000 ₪ מינוס 2,641,000 ₪), בתוספת ריבית והצמדה (ראה לעיל בטבלה שהוצגה ע"י המומחה פרישקולניק) .
45. הנתבעות טוענות, מאידך, לא ניתן להעלות על הדעת כי הנתבעת, ובעצם המנוח מר קוזניץ ז"ל, היו נכונים ליטול לשכמם את ניהול כלל הפרויקטים כנגד 2% מסך המכירות בלבד כאשר מסך זה אף יש לנכות את כלל ההוצאות הכלליות ששיערן כמעט זהה לעמלה הנזכרת ולעיתים אף עולה עליו. סך ההוצאות הכלליות עומד על כ – 1.6% ממחזור המכירות כך שאין זה הגיוני שהנתבעת תסכים לדמי ניהול בפועל של 0.4% מהמכירות בלבד וברי כי לא לכך התכוונו הצדדים. בדומה, וכדוגמה, דמי הניהול בגין פרויקט ה' באייר הסתכמו בסך של 1,224,000 ₪ (עמ' 30 לחוו"ד פרישקולניק מספטמבר 2016) שעה שההוצאות הכלליות באותו פרויקט הגיעו כדי 1,036,000 ₪.
זאת ועוד, בהתייחס לנסיבות הנדונות, הרי שמר עזר, מנהל התובעת, ידע בזמן אמת כי הפרויקטים מחויבים בהוצאות הנהלה, כך על בסיס דיווחים מהנתבעת שכללו הוצאות משרדיות הוא העביר הון עצמי לפרויקט ה' באייר. הדעת נותנת כי לו התובעת לא הייתה מסכימה לניכוי אותן הוצאות לא הייתה מעבירה את השקעותיה לפרויקט נוכח תחשיבי הנתבעת המבוססים על הוצאות אלו ואף לא הייתה ממשיכה בהתקשרותה עם הנתבעת ככל שהדבר לא היה נראה בעיניה.
יתר על כן, לטענת הנתבעות אין לקבל טענות התובעת לעניין השוואה בין תנאי חוזה מעלה ראשון לנדון. שכן בהסכם מעלה ראשון, שהיה הסכם מסודר וערוך לפרטיו (נספח 3 לתצהיר מר עזר) הוסכם כי הנתבעת תיתן שירותי משרד לפרויקט מעלה ראשון "כל עוד לא תדרש הגדלה של כח האדם לעומת הקיים כיום" (סע' 16 להסכם) וממילא ברור שאם שירותי המשרד (הוצאות הנהלה וכלליות) היו עולים על הקיים, הרי שהוצאות אלו היו חלק מהוצאות הפרויקט. יתר על כן, בפרויקט מעלה ראשון המנוח העניק לפרויקט שירותי ניהול ופיקוח ולא שירותי בנייה, מאידך, בפרויקטים הנדונים ניתנו אף שירותי בניה באשר המנוח היה גם הקבלן המבצע של הפרויקטים.
46. מיד אומר, אף לעניין זה מצאתי לדחות את טענות התובעת ולקבל את טענות הנתבעת. עיון בהסכם העקרונות יש בו ללמד כי אין כל הגבלה על ניכוי הוצאות כלליות ומשרדיות מהוצאות הפרויקט. העובדה שנקבע בהסכם העקרונות כי הנתבעת או המנוח יקבלו שכר בגין ניהול הפרויקטים אין בה לשלול ניכוי הוצאות ניהול משמעותיות ולקבוע כי הוצאות אלו יפלו אך ורק לשכמה של הנתבעת, דומה כי לא זו הייתה כוונת הצדדים, שכן לו אכן זו הייתה כוונתם היו אמורים הדברים להיכתב בהסכם "ברחל בתך הקטנה", שהרי דין "עמלת ניהול" לחוד ודין הוצאות משרדיות שוטפות לחוד ואין זה בא תחת מקומו של זה, העובדה שצד מקבל שכר עבור ניהול הפרויקט אין בה ללמד בהכרח כי הוא זה הנושא בכל הוצאות ההנהלה וההוצאות המשרדיות, בוודאי כאשר מדובר בהוצאות משמעותיות העולות כדי שיעור העמלה , וכי מדוע יסכים צד ליטול על עצמו את עול הניהול ללא כל תמורה בסופו של יום ? אנו אומרים דברים אלו שכן נוהגו של עולם שהוצאות ובכלל זה הוצאות משרדיות וכלליות נכללות במסגרת ההוצאות המדווחות בפן החשבונאי. לעניין זה יש לפנינו את הבהרתו הברורה של מומחה בית המשפט, רוה"ח פרישקולניק. רוה"ח פרישקולניק הבהיר כי על אף שהסוגיה באשר לניכוי ההוצאות הכלליות היא משפטית בעיקרה ועניינה בפרשנות המוסכם בין הצדדים, הרי שבצד זה הוא מבקש להסב את שימת הלב לנוהג בענף ולהיבטים החשבונאיים של הדבר. כך הובהר על ידו כי בענף הבנייה מקובל להעמיס שיעור של 5% מעלויות הבניה בתוספת תקורה באתר כחלק מהוצאות הפרויקט, לפיכך בנסיבות העניין אין כל סבירות כי הוצאות ניכרות אלו תיפולנה לשכמה של הנתבעת בלבד, ובלשונו של המומחה (סע' 5.2.8.4.4 בעמ' 26 לחוות דעת ספטמבר 2016) –
"לדעתי הדרך בה הינחה עמיחי (מר קוזניץ ז"ל – צ.ו) את משרד רואי החשבון בנצי דנציגר לערוך את החישובים היא הנכונה ותואמת את רוח ההסכם וענף הבנייה. לא סביר ולא כלכלי, שבמקום שהוא נוטל על עצמו תחומי עיסוק ואחריות גדולים יותר הוא ייאלץ לקצץ בעלויות של כיסוי תקורה של משרדו" (הדגשה שלי – צ.ו)
המומחה פרישקולניק מציין את העובדה שבמסגרת הוצאות הנהלה וכלליות נכללו אף הוצאות שכר של מנהלי עבודה באתר ובשנים 2011-2013 הן כללו אף שכר עבודה עבור עובדים יומיים ואין זה הגיוני כלל ועיקר כי הוצאות אלו יפלו על שיכמה של הנתבעת בלבד ולא כחלק מההוצאות הכוללות של הפרויקטים המשותפים. ושוב - הגיונם של הדברים ברור וקשה להניח כי הצדדים התכוונו לדרך ניהול חשבונאית שונה, כאמור, לו כך היו פני הדברים היה הדבר צריך להירשם באופן מפורש בהסכם העקרונות.
זאת ועוד, המומחה סבר כי דמי הניהול ששולמו למר קוזניץ ז"ל היו למעשה שכר על עבודתו כיזם בגין האחריות ופעולות הניהול שלו בעובדו על מספר פרויקטים משותפים וממילא –
"לא סביר שסך כל התמורה לה זכאי עמיחי תיבלע רק בהוצאות הנהלה וכלליות ותקורת אתר ואילו הוא על פועלו לא יתוגמל. יש מקום לשלם לקבלן שהוא גם היזם, כמו במקרה הזה, תמורה עבור פועלו כקבלן וכן תמורה עבור הייזום. בל נשכח, שכל האחריות המקצועית לרבות האחריות מול הבנקים והספקים היו של עמיחי, מה שהגדיל את החשיפה והסיכונים הכלכליים " (שם עמ' 26)
דומה כי הדברים פשוטים וברורים ואינם ניתנים למחלוקת.
ודוק, התרשמתי כי רו"ח פרישקולניק עשה עבודה מאומצת ודקדקנית בבוחנו את התיעוד החשבונאי שהוצג לפניו מטעם הנתבעת ולא קיבל את הנטען על ידה כ"תורה למשה מסיני". כך, כדוגמה, ברכיב "הוצאות כלליות" – אותו רכיב המצוי במחלוקת בין הצדדים - הוא טרח לבחון כל פריט ופריט תוך שהוא כולל בסע' זה, בתחשיביו בחוות הדעת מטעמו, אך ורק הוצאות מָטֶה ושכר מנכ"ל להבדיל מהוצאות ישירות הנדרשות לבניה (ראו הבהרת המומחה בסע' 4.1.3.2. עמ' 53 לחוות דעת יוני 2019).
47. מכל מקום, עמדתו זו של המומחה פרישקולניק באשר לכך שמהפן החשבונאי, העסקי והנוהג בענף היה מקום לנכות את ההוצאות הכלליות והמשרדיות כחלק מהוצאות הפרויקטים, כעמדת הנתבעת, אוששה אף בעמדתו של רו"ח בנצי דנציגר, אשר שימש בכל מועד רלבנטי כרו"ח של שני הצדדים גם יחד, ואשר הבהיר כי זו הדרך הראויה מהפן החשבונאי –
"ש. נשאלת לגבי הנהלה וכלליות, שהן מופחתות מהרווח, נכון?
ת. נכון.
ש. בעסק איך מחשבים רווח, ורווח נטו?
ת. הכנסות פחות כלל ההוצאות. עלות המכר ולאחר מכן מפחיתים הוצאות הנהלת וכלליות ולאחר מכן הוצאות מימון ולאחר מכן מגיעים לרווח החשבונאי" ( עמ' 216 שו' 23 – 25 לפר' 16.12.18)
48. כאמור, אף אנו סבורים כי לעצם ניכוי ההוצאות הכלליות בנדון יש הכרח ולו מן הפן העסקי והגיונם של דברים, כפי שעמד על כך המומחה פרישקולניק. עיון בדוחות הכספיים מלמד כי סך ההוצאות הכלליות עמד על כ – 1.6% ממחזור המכירות, סך זה נבחן הן ע"י המומחה פרישקולניק והן ע"י רשויות המס אשר אישרו את דוחות הנתבעת (וראו לעניין זה עדותו של רו"ח דנציגר עמ' 213 ש' 15-19 ועמ' 216 ש' 9-11 לפר' מיום 13.12.18), ממילא אין זה הגיוני שהמנוח הסכים לדמי ניהול בפועל של 0.4% מהמכירות בלבד (ההפרש שבין 2% ל 1.6% שיעור ההוצאות) וברי כי לא לכך התכוונו הצדדים.
49. לבד מכך, מתוך הראיות שהוצגו לפני עולה כי למעשה אף מר עזר, מנהל התובעת, היה מודע לכל אורך ההתקשרות עם הנתבעת כי ההוצאות הכלליות מנוכות מריווחי הפרויקטים ועל בסיס דיווחים אלו הוא אף העביר את השקעותיו הכספיות לפרויקטים השונים לרבות פרויקטים חדשים שנוספו לאחר החתימה על הסכם העקרונות.
כך שלח המנוח, מר קוזניץ ז"ל, למר עזר, בחודש אפריל 2008, תחשיב הכולל ניכוי הוצאות משרדיות בפרויקט ה' באייר (ראו מוצג נ/2), אשר על בסיסו העביר מר עזר את השקעותיו בהון העצמי בפרויקט זה. בחקירתו הודה מר עזר כי תחשיב זה נשלח אליו בפקס וכי הוא מזהה את כתב ידו על גביו ( עמ' 174 ש' 22 -33 לפר' מיום 11.6.18).
עיון בתחשיב מלמד כי בהתבסס עליו התבקש מר עזר להעביר 245,563 ₪ לטובת הפרויקט, ואכן מר עזר הודה בחקירתו כי העביר בסמוך לכך, לצורך השקעת הון עצמי בפרויקט הנזכר סך של 250,000 ₪ (שם, ש' 30-34). עיננו הרואות, מר עזר כלל לא הלין על כך שהוצאות משרדיות מנוכות מכלל ההכנסות בפרויקט הנזכר. כאשר נשאל מר עזר בעניין זה בחקירתו הנגדית השיב –
"ש. בתחשיב הזה שקיבלת רואים שהמנוח מפרט את ההוצאות.
ת. אתה מדבר על אפריל 2008. זה 3 חודשים לפני. עוד לא התחלנו אז שום דבר" (הדגשה שלי- צ.ו; שם, עמ' 175 ש' 8-9)