66. אחר שבחנתי טענות התובעת באשר לעלויות מ"ר בפרויקטים השונים, מצאתי כי לא הובאה כל ראייה של ממש לסתור את קביעות מומחה בית המשפט, רו"ח פרישקולניק, בסוגיה זו.
רו"ח פרישקולניק מתייחס לטענות התובעת בנוגע לתחשיב עלויות מ"ר בניה בחוות דעתו מיוני 2019 (ראו עמודים 42-43 לחוות הדעת).
המומחה מבהיר כי טענות מומחה התובעת לעניין הפרשי העלויות בין פרויקט ורדי לגורן שגויה מיסודה ואינה מבוססת עובדתית. מומחה בית המשפט ציין כי בחינה של דוחות האפס על הפרויקטים הנזכרים – גורן וורדי – יש בה ללמד כי השמאי אשר בחן את שני הפרויקטים על פי אמות מידה אובייקטיביות מצא שעלות הבניה של פרויקט גורן היא 27,929,000 ₪ ואילו של פרויקט ורדי היא של 19,782,000 ₪ היינו מדובר בפער של 42% בעלויות הבניה של שני הפרויקטים ע"פ בחינה של בוחן חיצוני אובקטיבי ! כך פרויקט ורדי מכיל 41 יחידות דיור כאשר פרויקט גורן מכיל אך ורק 36 יחידות דיור, פרויקט גורן כולל חניה תת קרקעית עבור 66 חניות, עניין שלא קיים בפרויקט ורדי ועוד. כך שלל מומחה בית המשפט את טענות מומחה התובעת לפיהן "ההכנסות עלו בהשוואה לדו"ח האפס ועל אף זאת הרווח ירד מתוך הרווח שנקבע בדו"ח האפס" (סע' 23 לחוות דעתו המשלימה של רו"ח בילו), זאת שעה שבדו"ח האפס ע"פ השמאי צוין שהרווח הצפוי מפרויקט ורדי הוא 4,095,000 ₪ כאשר הרווח שדווח ע"י החברה ע"פ תחשיבו של רו"ח דנציגר היה 7,815,000 ₪ היינו יותר מהנקוב בדו"ח האפס. בדומה הרווח שהתקבל בפרויקט גורן היה גבוה ב 23% מהרווח שהיה צפוי ע"פ דו"ח האפס של השמאי, היינו הממצאים עמדו בסתירה מוחלטת לקביעות מומחה התובעת.
מומחה התובעת תמה כיצד הרווח בפרויקט גורן היה נמוך מהרווח בפרויקט ורדי למרות שבפרויקט גורן היו יותר דירות למכירה, אלא שעניין זה מחזק דווקא את טענות מומחה בית המשפט לפיו סטנדרט הבנייה בשני הפרויקטים היה שונה ומכאן אף הפערים בעלויות המ"ר לבניה והרווחים בניהם.
67. מומחה בית המשפט הוסיף והבהיר את ההפרשים בעלות מ"ר בין הפרויקטים השונים בשל סטנדרט בנייה שונה לגבי כל אחד מהם. כך בחוות דעתו הראשונה (חוו"ד פרישקולניק דצמבר 2015 עמ' 25-27) מסביר מומחה בית המשפט את הסיבה לפערים בהערכת עלויות מ"ר בפרויקטים. כך הובהר כי בפרויקט ורדי שנבנה כבניין בן 9 קומות (נמוך יותר משאר הפרויקטים) העלויות נמוכות יותר שכן לגובה הבניין יש השפעה מכרעת על עלויות מ"ר בנייה. פרויקט גורן יקר יותר ב 8% מפרויקט ה' באייר בשל שינוי סטנדרט הבנייה אשר התחייב בשל שינויים בשוק (השינויים בסטנדרט הבנייה פורטו בנספח 18 לחוות הדעת, כך, כדוגמה, מיכלי הדחה סמויים ואסלות תלויות בגורן לעומת אביזרי סניטציה סטנדרטיים בפרויקט ה' באייר, בדומה בפרויקט גורן סופק ריצוף וחיפוי משודרג, הגבהת החיפוי במבואות הקומותיים, שידרוג הלובי הראשי, שדרוג מרפסות באמצעות מעקות אלומניום ועוד כך שהשינוי והשדרוג הנזכר יש בו להביא לתוספת עלויות של 200 ₪ למ"ר, עניין שיש בו להסביר את עיקר ההבדל בעלויות מ"ר בין גורן לה' באייר.