לפי עקרון ההפרדה, ניתן היה להפריד את החוזה המינהלי בענייננו לשני מרכיבים: מרכיב אחד הוא חיוב העיריה בהשכרת החניון; מרכיב שני הוא חיוב
המערערת בתמורה. את מרכיב התמורה ניתן לחלק לשני תתי-מרכיבים: מרכיב דמי השכירות המקוריים ומרכיב הפחתת הניכויים. לפי חלוקה זו, רק תת-מרכיב של הפחתת הניכויים הוא בלתי חוקי, בהיותו למעשה התחייבות של העיריה שלא עמדה בתנאי סעיף 203 (אף שהוא תת-מרכיב בתמורה שחבה בה המערערת). אכן, סעיף 203 אינו אוסר על תקבולים של העיריה, והוא לא שולל שהחוזה המינהלי יחייב את המתקשר עם העיריה (אך לא את העיריה עצמה). לפיכך, עקרון הפרדה מאפשר לכאורה קביעה לפיה מרכיב הניכויים כחלק מהתמורה הוא בלתי חוקי ולא מחייב את העיריה, בעוד שמרכיב דמי השכירות כחלק מהתמורה הוא חוקי ומחייב את המערערת. זהו למעשה האופן בו ביקשה העיריה מבית המשפט המחוזי בתביעתה לפעול.
33. לדעתי עקרון ההפרדה אינו מתאים לענייננו. בביצוע ההפרדה בין החלקים "יש לבדוק אם החוזה הנותר, בלא החלק הפסול, הוא עדיין בעל משמעות ותוכן. בהעדר טעם והגיון בחוזה המפוצל, יתבטל החוזה כולו" (שלו דיני חוזים, 537). בענייננו, החוזה הנותר בלא החלק הפסול (מרכיב הניכויים) הוא ההסכם המקורי: חיוב העיריה בהשכרת החניון בתמורה לחיוב המערערת בדמי השכירות המקוריים, ללא מרכיב הפחתת הניכויים. החוזה המינהלי שנותר הוא חסר טעם והגיון. מן העובדות שתוארו עולה כי המערערת לא הייתה ממשיכה את ההתקשרות עם העיריה בחוזה אלמלא מרכיב הפחתת הניכויים. לפיכך אין הצדקה לביצוע הפרדה ולביטול חלקי אלא החוזה בטל כולו (ראו שלו דיני חוזים, 538 וסעיף 182 להצעת חוק דיני ממונות). יתירה מזאת: שני תתי-מרכיב התמורה הם חיובים שלובים (ראו שלו דיני חוזים, 455-456)."אם חלקי החוזה קשורים ושזורים זה בזה וארוגים זה בתוך זה, עד כי הפרדה תביא לפגיעה במבנה החוזי כולו, החלוקה בלתי אפשרית. חלוקה במצב דברים זה כמוה כעריכת חוזה חדש לצדדים וזאת בית המשפט לא יעשה" (פרשת זגורי, שם; השוו דניאל פרידמן "תוצאות אי חוקיות בדין הישראלי לאור הוראות סעיפים 30-31 לחוק החוזים (חלק כללי)" עיוני משפט ה 618, 640-641 (1976) (להלן: פרידמן תוצאות אי חוקיות חלק ראשון)).
לפיכך, יש לדעתי לקבוע כי החוזה המינהלי הוא בלתי חוקי על כל מרכיביו.
המסלול המינהלי
34. מסקנתי, לפיה סעיף 203 אינו מחייב בטלות מוחלטת, מעוגנת גם במסלול המינהלי. כשם שהמסלול החוזי משקף בטלות יחסית של החוזה המינהלי דרך הפעלת סעיפים 30 ו-31 לחוק החוזים, כך גם המסלול המינהלי משקף בטלות יחסית של החוזה המינהלי דרך הפעלת דוקטרינת הבטלות היחסית, ולכך אתייחס בהמשך. החלת דוקטרינת הדואליות הנורמטיבית על החוזה המינהלי, בפן המינהלי שלה, עשויה להביא לאותה תוצאה. הדינים הולכים יד ביד, אף שהדרך שונה, התוצאה היא אחת. הטעם לכך הוא ששתי מערכות הדינים מטרתן אחת והיא, להביא לצדק.