בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א 6705/04
וערעור שכנגד
בפני: כבוד השופטת מ' נאור
כבוד השופטת ע' ארבל
כבוד השופטת א' חיות
המערערת: בית הרכב בע"מ
נ ג ד
המשיבות: 1. עיריית ירושלים
2. מוריה חברה לפיתוח ירושלים בע"מ
ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בתיק א 3412/01 [פורסם בנבו], מיום 30.5.2004 שניתן על ידי כבוד הנשיא י' צמח
תאריך הישיבה: י' בכסלו התשס"ו (11.12.2005)
בשם המערערת: עו"ד אליעד שרגא; עו"ד רועי שחר
בשם המשיבות: עו"ד יוסי חביליו; עו"ד אריאל זיו; עו"ד שחר פדה
פסק-דין
השופטת מ' נאור:
1. חברה פרטית התקשרה עם העיריה בחוזה שכירות. החוזה כלל מנגנון הפחתה של דמי השכירות. החברה העבירה לעיריה את דמי השכירות המופחתים על פי החוזה משך תקופה של כארבע שנים וחצי. לאחר שהתברר לעיריה כי החוזה אינו מקיים את דרישת סעיף 203 לפקודת העיריות,
כיוון שראש העיריה לא חתם עליו, היא הגישה תביעת להשבת הכספים שהופחתו מדמי השכירות בהתאם למנגנון ההפחתה. העיריה טענה כי החוזה בטל. האם קמה לעיריה זכות להשבה של הכספים? זו השאלה שעמדה בפני בית המשפט המחוזי (כב' הנשיא י' צמח), וזו השאלה העומדת בערעור שלפנינו.
סעיף 203 לפקודת העיריות, העומד ביסוד פסק דינו של בית המשפט המחוזי, קובע:
203. חתימה על מסמכים מסוימים
(א) חוזה, כתב התחייבות, ... שיש בהם התחייבות כספית מטעם העיריה, לא יחייבוה אלא אם חתמו עליהם בשם העיריה, בצד חותמת העיריה, ראש העיריה והגזבר; לא היתה בהם התחייבות כספית כאמור, לא יחייבו את העיריה אלא אם חתמו עליהם בשם העיריה, בצד חותמת העיריה, ראש העיריה והמזכיר, ובאין מזכיר - עובד אחר של העיריה הממלא את תפקיד המזכיר לפי החלטת המועצה.
העובדות
2. בין המערערת, בית הרכב בע"מ, לבין חברת מוריה שהיא עירונית נכרת ביום 13.2.1991 הסכם להפעלת חניון ציבורי לפיו תפעיל המערערת חניון ברחוב כי"ח בירושלים (להלן: החניון) למשך שנה אחת בתמורה לדמי שכירות חודשיים בסך 64,000 ₪ הצמודים למחירי החניה בחניון סמוך הנמצא במרכז כלל (להלן: ההסכם המקורי). סכום דמי השכירות, שהועלו מעת לעת, חולק בין בעלי הקרקע לבין חברת מוריה. כחודש וחצי מאוחר יותר, ביום 26.3.1991, המחתה מוריה את זכותה על-פי ההסכם למשיבה 1 (להלן: העיריה). ההסכם המקורי הוארך בכתב עד ליום 30.4.1992 ובהמשך - בדרך של התנהגות הצדדים, שפעלו על-פי הוראות ההסכם המקורי,
עד ליום 31.12.1996. לקראת מועד זה פנתה המערערת לעיריה בבקשה לסיים את ההתקשרות עקב הפסדים כספיים שהיו לה ושנבעו, לטענתה, מכך שברחוב אגריפס נפתח באותו זמן שוק-קניון, שהציע חניה במחיר מוזל. כך למשל כתב מנכ"ל המערערת לחברת מוריה ביום 22.7.1996:
"הרינו להודיעכם כי בתנאים הנדרשים על ידכם אין באפשרותנו להמשיך ולהפעיל את החניון עם כל רצוננו לעשות זאת. בתקופה האחרונה חלה ירידה במספר הכניסות לחניון במקביל לעלייה בדמי השכירות ובהוצאות השוטפות, עובדה שהביאה את חברתנו להפסדים בתפעול חניון זה. אין כל הגיון והצדקה לדרוש מאתנו לשאת בהפסדים שוטפים אלו, והמצב שנוצר במציאות הנוכחית מחייב שינוי מהותי בתנאי ההתקשרות עמנו. אחרת, לצערנו, לא נוכל להמשיך ולתפעל את החניון... אנו נשמח להמשך שיתוף הפעולה עמכם בתנאים סבירים והוגנים".
3. בעקבות פניות אלה הוארך ההסכם המקורי עד למועד פגישה מכרעת שנערכה בין הצדדים (ביום 12.2.1997, להלן: הפגישה). בפגישה השתתפו מנכ"ל המערערת מר יצחק עדיני ומנהל הכספים שלה מר נח שטרום, גזבר העיריה מר יששכר בן חיים (להלן: הגזבר) וסגן הממונה על הנכסים בעיריה מר קובי סדן. בפגישה סוכם על המשך ההתקשרות בתנאי ההסכם המקורי – תשלום דמי שכירות חודשיים צמודים בסך 64,000 ש"ח בתמורה להפחתת דמי השכירות, באופן שהעיריה תשתתף בהפסדי המערערת בהפעלת החניון (להלן: הסיכום). בתרשומת מיום 12.2.1997 שרשם מנהל הכספים נח שטרום נכתב:
"העיריה תשלם את ההפרש לפרק זמן עד שיוסכם הסכם חדש החל מ- 1/97".
אין מחלוקת כי על פי הסיכום שנעשה בפגישה התחייבה העיריה לנכות מדמי השכירות שישולמו לה את ההפסדים התפעוליים של המערערת בהפעלת החניון. הצדדים חלוקים באשר לתוקף הסיכום במישור הזמן. לטענת המערערת הסיכום לא היה מוגבל בזמן. לטענת העיריה הוגבל הסיכום בפגישה לשלושה
חודשים. למחלוקת עובדתית זו – בה הכריע בית המשפט המחוזי לטובת העיריה – אשוב בהמשך הדברים.
יוער כאן כי הצדדים חלוקים בהיבט נוסף, שאין לו משמעות בענייננו: ההיבט הנוסף הוא תוכן הסיכום. לטענת המערערת הסיכום כלל גם הבטחה למינימום רווח תיפעולי של 10% מהכנסות החניון. לטענת העיריה להד"ם. בית המשפט המחוזי לא הכריע בהיבט נוסף זה (ראו פסקה 6 להחלטת בית המשפט המחוזי מיום 20.11.2003), אשר התעורר רק במסגרת ההחלטה בעניין גובה הניכוים, החלטה שאימצה את הסכמת הצדדים ביחס לגובה הניכוים כפי שנעשו בפועל (ראו פסקה 3 לפסק הדין מיום 30.5.2004).
4. מועצת העיריה התכנסה ביום 27.2.1997 לדון בסיכום – שזכה גם להמלצת ועדת הכספים של העיריה (מיום 20.2.1997) – והחליטה בישיבה בנוכחות ראש העיריה דאז מר אהוד אולמרט להגביל את הסיכום לחודשיים בלבד, דהיינו לחודשים ינואר ופברואר 1997 (להלן: החלטת המועצה):
"הנושא המוצע לדיון
הסדרת הסכם בין העיריה לבין חב' בית הרכב בע"מ מפעילי חניון השוק (נכסים).
דברי הסבר
1. בתנאי ההתקשרות הנוכחיים, מעוניין מפעיל החניון לפרוש.
2. עד להסדרת הנושא בין העיריה לבין בעלי המקרקעין, יש להגיע להסדר כספי עם מפעיל החניון - חב' בית הרכב בע"מ.
3. עיקרי ההסדר הינם שיפוי כספי, בכדי להביא את המפעיל לאיזון תפעולי.
4. עד למציאת הסדר קבע, מסמיכה העיריה את גזברות העיריה לאשר ההסדר הנ"ל ולשפות את חב' בית הרכב בהתאם למפורש בסעיף 3 דלעיל.
5. מקור המימון - הכנסות העיריה בגין הפעלת חניון השוק.
...
הצעת החלטה מבוקשת
ועדת הכספים ממליצה בפני המועצה לאשר ההסכם האמור לעיל.
הערות מועצה
מועצת העיריה החליטה לאשר ההסכם: תוקף ההסכם חודשיים בלבד."
5. לטענת המערערת היא לא ידעה על החלטת המועצה ובה הגבלת הסיכום לחודשיים. הדבר נודע לה לראשונה בעת שהעיריה הגישה את התביעה לבית המשפט המחוזי. לפיכך, חרף החלטת המועצה ובה הגבלת הסיכום לחודשיים, המשיכה המערערת גם לאחר פברואר 1997 לשלוח לגזבר העיריה מכתב תשלום דמי השכירות ולצידו מכתב נלווה המפרט את שיעור ההפסדים התיפעוליים אותם ניכתה מתשלום דמי השכירות (להלן: מכתבי הניכוי). כך למשל במכתב ששלחה המערערת לגזבר העיריה ביום 24.4.1997 נכתב ההסבר לניכוי כך:
"בתום הישיבה סיכמנו שעירית ירושלים תישא בהפסדי הפעלת החניון שיצטברו ברבעון הראשון של 1997 עד שיוסכם הסדר חדש בין בעלי החניון לבין [המערערת]. בהתאם למוסכם, מאחר וסיימנו את הרבעון הראשון בהפסד של 61,399 ש"ח כפי שנשקף בדו"ח ההכנסות וההוצאות המצורף בזה, אנו מקזזים אותו מתשלום דמי השכירות לעיריית ירושלים".
לאורך התקופה נשלחו מכתבי ניכוי נוספים, ושיעור הניכוים, ככלל, הלך ותפח. העיריה מצידה קיבלה את מכתבי הניכוי והנפיקה למערערת אישורים וקבלות בהתאם, גם בתקופה שאחרי פברואר 1997.
6. בסוף שנת 1999 הוחלף גזבר העיריה מר בן חיים בגזבר אחר, מר אלי זיטוק (להלן: הגזבר החדש). האחרון פנה, ככל הנראה בעל-פה, למערערת
וביקש "הבהרות" למכתבי הניכוי. ביום 16.12.1999 שלח גם עו"ד אלי מלכא, העוזר הראשי ליועץ המשפטי לעיריה (להלן: עו"ד מלכא), מכתב רשום בו ביקש מהמערערת הסברים למכתבי הניכוי וכן הודיע על הפסקת פעילות המערערת בחניון החל מיום 31.1.2000 (להלן: המכתב הראשון):
"התברר, לתדהמתנו כי מזה מספר שנים הנכם עורכים על דעת עצמכם קיזוזים ו/או הפחתות בלתי ברורים ובסכומים ניכרים בניגוד לאמור בהסכם. מאחר ולקיזוזים ו/או הפחתות אלו אין כל הסבר אבקשכם לפרט לנו על בסיס מה נערכו הקיזוזים ו/או ההפחתות הנ"ל והאם בידכם אישור בכתב של העיריה לקיזוזים ו/או הפחתות הנ"ל...
ההסכם בין מוריה/עיריה לביניכם יסתיים ב-31.1.2000 ומכתבי זה הוא על דעת מוריה ובהסכמתה, כמובן.".
בתגובה למכתב הראשון שלחה המערערת ביום 22.12.1999 מכתב הסבר למכתבי הניכוים, ובו הפניה לסיכום שנתקבל בפגישה בשנת 1997:
"ביום 12 בפברואר 1997, התקיימה ישיבה בעיריית ירושלים... בה סוכם שהעיריה תישא בהפסדי הפעלת החניון מיום 1 בינואר 1997 עד שיסוכם חוזה הפעלה חדש בין כל הגורמים. במקביל [המערערת] התבקשה והסכימה להמשיך להפעיל את החניון בתנאים החדשים... מצער הדבר שהעובדות המפורטות לעיל משום מה אינן ידועות לך".
7. בתגובה למכתב זה שלח עו"ד מלכא, לטענת העיריה ביום 31.1.2000 מכתב נוסף למערערת באמצעות פקסימיליה, בו הודיע למערערת על סיום ההתקשרות ועל דרך הפינוי (להלן: המכתב השני). לטענת המערערת המכתב השני לא נתקבל אצלה כלל.
8. כך או כך, המשיכה המערערת להפעיל את החניון ולשלוח לעיריה מכתבי ניכוי, והעיריה המשיכה לקבלם ולהנפיק אישורים וקבלות בגינם (ראו למשל העתק קבלה מיום 13.11.2000 הנושאת חותמת עיריית ירושלים,
נספח יז לכרך אסמכתאות המערערת). העיריה לא עמדה על פינוי המערערת מן החניון במועד האמור במכתב הראשון של עו"ד מלכא. לטענת המערערת, היא הניחה כי משמעות הדבר שהבהרותיה התקבלו בהסכמה אצל העיריה (סעיף 23 לתצהיר מנכ"ל המערערת). בהתאם המשיכה המערערת להפעיל את החניון ולשלוח לעיריה מכתבי ניכוי, כאשר בחודשים נובמבר ודצמבר 2000 סכום ההפסדים עלה על דמי השכירות, באופן שהעיריה הפכה חייבת בעצמה כספים למערערת. המערערת "צברה" הפסדים אלה מחודש לחודש וניכתה אותם בהמשך הדרך מדמי השכירות העתידיים וזאת עד לחודש ספטמבר 2001.
9. באוקטובר 2001 הגישה העיריה את תביעתה לבית המשפט המחוזי להשבת הסכומים אותם ניכתה המערערת מדמי השכירות. לטענת המערערת אז נודע לה לראשונה על החלטת המועצה מיום 27.2.1997 ועל הגבלת הסיכום לחודשיים בלבד. המערערת הופתעה מהתביעה כיוון שלטענתה במשך שנתיים עובר להגשת התביעה לא נשמעה כל טענה מהעיריה בעניין נשוא התביעה (ראו מכתב מנכ"ל המערערת לגזבר העירייה ולמנכ"ל מוריה מיום 1.10.2001). בעקבות הגשת התביעה, חדלה המערערת להפעיל את החניון ביום 31.10.2001, והוא הושב לבעליו.
פסק הדין של בית המשפט המחוזי
10. בתביעת העיריה להשבת הכספים נתבעו הכספים שנוכו מדמי השכירות, כפי שפורטו במכתבי הניכוי. ביום 13.5.2002 החליט בית המשפט המחוזי, לבקשת הצדדים, כי יכריע תחילה בשאלה "אם יש תוקף לניכוים שעשתה [המערערת] מתשלומי דמי השכירות המשולמים לעיריה בתקופה שבין אפריל 1997 עד אוקטובר 2001" (להלן: השאלה הראשונה). הצדדים הסכימו, ובית המשפט קיבל זאת, כי לא יישמעו בעניין זה עדים למעט עדות גזבר העיריה מר בן חיים (ששימש כאמור בתפקידו זה עד שנת 1999). ראיות נוספות הוגשו בדרך של תצהירי עדות ראשית וללא חקירת המצהירים: תצהיר סגן הממונה על נכסי העיריה (סדן), תצהיר עוזר למנכ"ל חברת מוריה (רם-כהן), תצהיר מנכ"ל המערערת (עדיני) ותצהיר מנהל הכספים של המערערת (שטרום). לאחר שבית המשפט הכריע בשאלה
הראשונה, וקבע כי יש תוקף לניכוים, נדונה גם שאלת גובה הניכוים (להלן: השאלה השניה).
נסיון פשרה בין הצדדים, שנעשה בהמלצת בית המשפט - נכשל.
11. ביום 20.11.2003 פסק בית המשפט המחוזי בשאלה הראשונה. בהסתמך על מכלול הראיות שהיו לפני קבע בית המשפט כי אמנם נקבע בפגישה שהסיכום תקף לשלושה חודשים –
"בפגישה [בין העיריה לבין נציגי המערערת – מ"נ] ביום 12.2.1997 סוכם כי העיריה תישא בהפסדי הנתבעת ברבעון הראשון של שנת 1997. ותו לא... מסקנה זו אינה נסתרת בעדותו של הגזבר, מר בן חיים, בבית המשפט. עדותו בעיקרה מהימנה על בית המשפט... לאורך כל עדותו של מר בן-חיים שזור הביטוי 'הסדר ביניים'... דובר בפתרון ביניים, ולא בפתרון נצחי... על כן, מעדות מר בן חיים ניתן להבין כי ההסדר, אליו הגיע עם הנתבעת, היה מוגבל בזמן... על כן, כאמור, קובע אני כי בפגישה ביום 12.2.1997 הוגבל תוקף ההסדר לשלושה חודשים בלבד".
עם זאת, ההגבלה המאוחרת שנקבעה בהחלטת המועצה ולפיה הסיכום מוגבל לחודשיים גוברת – אפילו תאמר שהמערערת לא ידעה אודותיה – והיא שמכתיבה כי הסיכום תקף לחודשיים בלבד:
"אין נפקא מינא, אם ידעה הנתבעת על החלטת מועצת העיריה, בה הוגבל תוקף ההסכם לחודשיים, אם לאו. בין כך ובין אחרת, למצער החל בחודש אפריל 1997, היה על הנתבעת לחדול מביצוע קיזוזים... תוקף הסדר זה, כאמור, קוצר בידי מועצת העיריה לחודשיים".
לפיכך קבע בית המשפט כי הסיכום האמור לעיל היה תקף אך לחודשים ינואר ופברואר 1997. בית המשפט קבע אפוא כי יש תוקף לניכוים שנעשו רק לגבי חודשים אלה, ועל המערערת להשיב לעיריה את כל הסכומים שקוזזו מדמי השכירות בתקופה שלאחר מכן, דהיינו בתקופה שבין מרץ 1997 לאוקטובר 2001.
12. בית המשפט דן בטענת המערערת לפיה קשרו הצדדים בהתנהגותם בתקופה שבין 1997 ל-2001 הסכם חדש, המקנה תוקף לניכוים גם לתקופה שלאחר פקיעת הסיכום. המערערת ביססה טענה זו על כך שהעיריה לא קָבְלַה על מכתבי הניכוי ששלחה אליה המערערת ואף הנפיקה לה אישורים בגינם. לכך הוסיפה המערערת כי משלא קיבלה, לטענתה, כל התייחסות למכתב ההסבר ששלחה לעו"ד מלכא ביום 22.12.1999, רשאית היתה להניח כי הבהרותיה התקבלו על דעת העיריה. לפיכך טענה המערערת כי העיריה מנועה מלטעון כי הניכוים לתקופה שבין מרץ 1997 לאוקטובר 2001 היו שלא כדין. העיריה מצידה הסתמכה על סעיף 203 לפקודת העיריות, שקובע כאמור שהסכם שלא עמד בפרוצדורת האישור הנדרשת ולא נחתם על ידי גזבר העיריה וראש העיריה לא יחייב אותה. ההסכם היחיד שקיים לטענת העיריה את דרישת סעיף 203 לפקודת העיריות הוא ההסכם המקורי והסיכום המשלים, המוגבל בזמן על פי החלטת מועצת העיריה לחודשים ינואר ופברואר 1997. העיריה טענה כי מעבר לתקופה זו על המערערת להשיב לה את כל הכספים שניכתה על יסוד הסיכום, בהיותו סיכום חסר תוקף.
בית המשפט קיבל את טענת העיריה וקבע כי ניכוי הכספים דינו התחייבות כספית של העיריה:
"[יש] ליתן פירוש מרחיב לדיבור 'התחייבות כספית', באופן שזה ישתרע לא רק על הוצאת כספים אקטיבית מקופת העיריה, אלא גם על ויתור על תקבולים המגיעים לה".
כיוון שמדובר בהתחייבות כספית, חל סעיף 203 לפקודת העיריות:
"אין המדובר בעניין טכני... אישור הגזבר בלבד להתחייבות כספית של העיריה, כל שכן מקום שהדבר נעשה שלא בהתאם לתנאי
הצורה הקבועים בסעיף 203, איננו מייתר את החובה לקבל את אישור ראש העיריה ואת חתימתו. על כן, לתקופה שמעבר לחודשיים, שאושרה בידי מועצת העיריה, אין ההסדר עומד בדרישות סעיף 203 האמור".