הסיכום בפגישה (להלן: החוזה המינהלי) היה כדלקמן: המשך ההתקשרות בתנאי ההסכם המקורי – תשלום דמי שכירות חודשיים בסף 64,000 ש"ח לעיריה – בתמורה להקלה בתשלום דמי השכירות, באופן שהעיריה תשתתף בהפסדי המערערת בהפעלת החניון. ניתן לתאר את החוזה המינהלי בענייננו כך: העיריה השכירה למערערת את החניון, ובתמורה (להלן: התמורה) המערערת שילמה דמי שכירות חודשיים בגובה 64,000 ש"ח פחות הניכויים בגובה הפסדי המערערת מהפעלת החניון. התמורה היתה הסכום שהעבירה המערערת לעיריה בפועל בכל חודש. מדובר אפוא בחוזה שכירות "משופר" ונוח יותר למערערת ביחס לחוזה השכירות המקורי.
דרישת הצורה שבסעיף 203 לפקודת העיריות – דרישה מהותית
21. במישור דיני החוזים, סעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים) מאפשר לצד לחוזה להתכחש מטעמים פורמליסטיים-צורניים להתחייבות חוזית שנטל על עצמו, אם צורה מסוימת היא תנאי לתוקפו של החוזה על פי חוק (גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי 379 (2005) (להלן: שלו דיני חוזים). סעיף 203 לפקודת העיריות כולל לענייננו דרישת צורה מסוימת - חתימת ראש העיריה על התחייבות של העיריה. נחזור ונצטט את הסעיף:
203. חתימה על מסמכים מסוימים
(א) חוזה, כתב התחייבות, ... שיש בהם התחייבות כספית מטעם העיריה, לא יחייבוה אלא אם חתמו עליהם בשם העיריה, בצד חותמת העיריה, ראש העיריה והגזבר; לא היתה בהם התחייבות כספית כאמור, לא יחייבו את העיריה אלא אם חתמו עליהם בשם העיריה, בצד חותמת העיריה, ראש העיריה והמזכיר, ובאין מזכיר - עובד אחר של העיריה הממלא את תפקיד המזכיר לפי החלטת המועצה.
דרישת הצורה בסעיף 203 היא תנאי לתוקף התחייבות של העיריה. אי-קיום דרישת הצורה שולל את תוקף ההסכם (ע"א 8561/03 חלקה 21 בגוש 6286 בע"מ נ' עיריית ראשון לציון, פ"ד נט(3) 398, 403 (2004)). דרישת הצורה מבחינה בין התחייבות כספית של העיריה, הדורשת חתימת ראש העיריה והגזבר, לבין התחייבות לא כספית של העיריה, הדורשת חתימת ראש העיריה והמזכיר כאמור בסעיף. בענייננו החוזה המינהלי כולל מרכיב של התחייבות של העיריה: התמורה לשכירות היא פונקציה של דמי השכירות המקוריים פחות ניכויים בגובה הפסדי המערערת. נציגי העיריה התחייבו לשאת בניכויים אלה, אך להתחייבות זו לא הושגה חתימת ראש העיריה. מכאן שהחוזה המינהלי אינו מקיים את דרישת סעיף 203, בין אם נראה בו התחייבות כספית ובין אם נראה בו התחייבות רגילה.