מצד אחד, דמי השכירות הראויים גבוהים מהתמורה אותה קיבלה העירייה בפועל (לאחר הניכויים), כיוון שהעיריה לא היתה מעוניינת בחוזה ניכויים מסוג זה לאורך תקופה בת ארבע שנים וחצי אלא לתקופת ביניים קצרה בלבד. על פי הנתונים שבתיק התמורה בפועל שקיבלה העיריה בחודשים האחרונים לקיומו של החוזה המינהלי, החל מחודש נובמבר 2000 ועד ספטמבר 2001 (למעט חודש פברואר 2001) היתה אפס, כאשר בחודשים נובמבר ודצמבר 2000 סכום ההפסדים אף עלה על דמי השכירות, באופן שהעיריה הפכה חייבת בעצמה כספים למערערת. מכאן שלאורך כמעט שנה עד הגשת התביעה לא שילמה המערערת שום תמורה עבור השימוש בחניון. פשיטא שדמי השכירות הראויים גבוהים "מתמורה" זו ששולמה בפועל, וזאת גם אם נתייחס לממוצע לאורך התקופה כולה. אכן, ניתוח החוזה המינהלי ויישומו בשטח מלמד כי דמי השכירות ששילמה המערערת לעיריה בפועל גילמו דמי שכירות נמוכים במיוחד. בנסיבות אלה יש לפסוק דמי שכירות ראויים גבוהים מהתמורה ששילמה המערערת בפועל, שכן המחיר ששילמה המערערת איננו "המחיר האמיתי" לשכירות (ראו פרידמן עשיית עושר 772; לשאלת היחס למחיר החוזי ראו גרוסקופף 600, ה"ש 631 וכן בעמ' 609).
מצד שני, דמי השכירות הראויים נמוכים מדמי השכירות שנקבעו בהסכם המקורי (דמי השכירות המקוריים), כיוון שהמערערת הודיעה במפורש לעיריה, לפני הפגישה ביום 12.2.1997, כי היא אינה מוכנה להמשיך להפעיל את החניון בתנאי ההסכם המקורי (ראו למשל מכתב מנכ"ל המערערת מיום 22.7.1996 הנזכר לעיל). המערערת הסכימה להמשיך ולהפעיל את החניון רק בעקבות הסיכום בפגישה, בו נקבעו דמי שכירות מופחתים בהתאם למנגנון הניכויים (בדו"חות המערערת הופיעו הניכויים כמרכיב בשם "השתתפות
העיריה"). בנסיבות אלה ראוי לפסוק דמי שכירות ראויים הנמוכים מדמי השכירות שדרשה העיריה לפי ההסכם המקורי, שכן סכום זה איננו משקף את המחיר במשא ומתן בין הצדדים ערב החוזה המינהלי.
94. החוזה המינהלי כשלעצמו לא מהווה אפוא אינדיקציה מכרעת לשיעור דמי השכירות הראויים. לדמי השכירות הראויים רף תחתון – התמורה ששולמה בפועל, ורף עליון – דמי השכירות לפי ההסכם המקורי (להלן: טווח דמי השכירות הראויים). דעתי היא שבהיעדר אינדיקציה אחרת נוספת בחומר הראיות שלפנינו, ובהתחשב בצורך להביא את הפרשה לסיומה ללא התדיינות נוספת, יש לפסוק לעיריה דמי שכירות ראויים חודשיים בגין התקופה שבין חודש מרץ 1997 לאוקטובר 2001 (כולל) בשיעור התמורה שקיבלה העיריה בפועל בכל חודש בתוספת מחצית טווח דמי השכירות הראויים. השיעור הכמותי של מחצית טווח זה לאורך התקופה הוא, למעשה, מחצית כספי הניכויים שניכתה המערערת מדמי השכירות שבהסכם המקורי.