70. אשר לטענה כי יש פער בין שטח הדירה לפי היתר הבנייה שניתן לבין שטח הדירה בפועל - מצא המומחה כי שטח הדירה חורג ב-2.75 מ"ר משטח הדירה לפי היתר הבנייה. לדבריו, "לצורך הכשרת הנכס הנדון והתאמתו להיתר הבנייה מאושר יש לבצע עריכת תכנית שינויים להיתר הבנייה הקיים והגשתו לרשויות התכנון", את עריכת תכנית השינויים העריך המומחה בסך 20,000 ₪ (עמ' 59 לחוות הדעת).
71. הערכת המומחה מקובלת על בייטלר אך הם טענו כי מדובר בהפרה ממשית ויש ליתן לה משקל רב מזה שסבר המומחה. לטענתם כלל לא מובטח שרשות התכנון תכשיר את הפער, ועל כן טענתם היא כי יש להגדיל את הערכת המומחה בקשר לסכום הפיצוי בגלל אי הוודאות וכן נטען לאפשרות של ירידת ערך הצפויה ככל שלא יתאפשר להכשיר את הפער. גם טענה זו של בייטלר קיבלה מענה רחב ומפורט על ידי המומחה שהסביר כי שטח הבנייה המותר במקום טרם נוצל ולכן אין יסוד של חוסר וודאות ואין ספק שהחריגה המזערית (2.75 מ"ר) תאושר, בהתאם גם המסקנה של המומחה כי אין ירידת ערך, וכך למשל אמר בעדותו בבית משפט: "בדקתי את התב"ע וראיתי שניתן לאשר את הזכויות כי מדובר בחריגה של 2.75 מ"ר"; "הדבר היחיד שמצאתי שיש שטח עודף על היתר הבניה ואני לא רואה מניעה להכשיר גם מבחינת השטח העודף הקטן מאד" (עמ' 125-124 לפרוטוקול 2.1.2020). כאמור, מקובלת עלי מסקנת המומחה, אותה נימק והסביר באופן משכנע.
72. אשר לליקויי הבנייה – כמו הצדדים אף אני ראיתי לקבל את מסקנת המומחה בחוות דעתו בעניין ליקויים בעבודות הגבס, עבודות הריצוף, עבודות חשמל, ועוד (עמ' 57-52 לחוות הדעת וסעיף 88.1 לסיכומי בייטלר; סעיף 111 לסיכומי תשובה של בלס). כפי שכבר ציינתי הדירה טרם נמסרה ובהתאם להסכמה הדיונית בין הצדדים בלס רשאי לתקן את הליקויים שהצביע עליהם המומחה. ככל שלא יעשה כך, או שהצדדים יגיעו להסכמה אחרת, רשאים בייטלר לבקש פיצוי בהתאם לממצאי המומחה.
אי בניית גרם מדרגות לקומה העליונה של הדירה
73. שתי טענות להפרת הסכם יש לבייטלר בנושא המדרגות: האחת כי בלס הפר את התחייבותו בהסכם לבנות גרם מדרגות שיוביל מהקומה הראשונה של הדירה לקומת הגג, כפי שמופיע בתשריט בו נראה גרם מדרגות המחבר בין מרפסת הקומה הראשונה למרפסת הגג. למעשה, אין כיום בתוך הדירה גרם מדרגות המוביל מהקומה הראשונה לקומה השנייה. גרם המדרגות המשותף של הבניין שאינו חלק מהדירה הוא המקשר היום בין שתי הקומות. הטענה השנייה, כי בלס הפר את התחייבותו בהסכם המכר להצמיד לדירה את גרם המדרגות של הבניין שיוביל לקומה השנייה של הדירה, ולא עשה זאת בטענה כי הדבר אינו חוקי.
74. אשר לגרם המדרגות בתוך הדירה - אכן בתשריט הדירה מופיע גרם המדרגות ממרפסת הקומה הראשונה למרפסת הגג אך בפועל לא נבנה (עמ' 34 לחוות דעת המומחה). אין בידי לקבל את טענת בייטלר כי בלס הפר את ההסכם וכי הוא אחראי לאי בניית גרם המדרגות.
בין הצדדים אין מחלוקת כי אי בניית המדרגות ממרפסת הקומה הראשונה נעשתה בהסכמה, ומחלוקת קמה בקשר לפתרון עליו הסכימו הצדדים כשהוחלט לא לבנות את המדרגות במרפסת, ומי אחראי לכך. ענבל הצהירה כי הצדדים הסכימו לא לבנות את המדרגות ממרפסת הקומה הראשונה והגיעו "לפתרון חלופי פרטי לעלייה לגג" בלי לומר מהו הפתרון "הפרטי" (סעיף 104 לתצהיר ענבל; ההדגשה במקור); גם בלס אמר בתצהירו כי "פירוק המדרגות החיצוניות בוצע לאחר שהנתבעים ויתרו על המדרגות החיצוניות", והוא זה שסיפק את 'הפתרון החלופי' שהוסכם על הצדדים. לטענתו, הוסכם כי במקום גרם המדרגות מהמרפסת ייבנה גרם מדרגות מהפטיו על חשבונו, אך זאת ייעשה רק לאחר אישורי רשות התכנון, שטרם ניתנו. לתמיכה בעמדתו צירף בלס את המסמך עליו חתמה ענבל ובו נאמר: "אני החתומה מטה, ענבל בייטלר...נותנת בזו הצהרה בדבר ויתור על בניית מדרגות במרפסת. במידה ונחום בלס יחויב ע"י עיריית ר"ג לתכנית שינויים שזה יהיה השינוי היחיד בה, אשא בהוצאות הכרוכות בהגשת תכנית שינויים. בתמורה לכך נחום בלס יתקין גרם מדרגות עליה לגג מברזל..." (נספח 7 לתצהיר עדות משלים של בלס). כן צורף מסמך נוסף שכותרתו "תוספת לחוזה מכר שנחתם בין ענבל בייטלר לנחום בלס", החתום על ידי הצדדים, שתומך בדברי בלס ובו מתחייב בלס "להתקין גרם מדרגות עלייה לגג מברזל...בפטיו ללא תשלום נוסף" (נספח 16 לתצהיר בלס; להלן: "תוספת להסכם המכר").