פיצויים
98. בייטלר טענו כי הם זכאים לפיצוים בגין הנזק שנגרם להם עקב הפרת ההסכם, ולהלן אתייחס לטענותיהם:
הפיצוי המוסכם
99. בייטלר טענו כי הם זכאים לפיצוי המוסכם לפי סעיף 9.7 להסכם המכר, בו נכתב כי "במקרה של הפרה יסודית של הסכם זה על ידי הצד השני... יהא הצד המופר זכאי לקבל מהצד המפר פיצוי מוסכם ומוערך מראש בסך 750,000 ש"ח".
כפי שכבר פירטתי לעיל מסקנתי היתה כי לא היתה הפרה יסודית של הסכם המכר, ולכן בייטלר אינם זכאים לפיצוי המוסכם. וגם ציינתי והבהרתי כי ההפרה המשמעותית שביצע בלס היתה איחור במסירת הדירה, אך בייטלר בהתנהגותם הבהירו כי האיחור במסירה אינו מהווה מבחינתם הפרה היורדת לשורש העסקה (הכל כמפורט בסעיפים 63, 64 לפסק דין זה) לא ארחיב שוב, אך אוסיף כי במשך חודשים מעת שחלף מועד המסירה, לא עשו בייטלר דבר, לא ביקשו את ביטול ההסכם לאחר שמסירת הדירה התעכבה וגם כשהעיכוב נמשך לא פעלו להפסיקו, לא פנו למשל לבלס במכתב דרישה למלא התחייבויותיו לא שלחו מכתב התראה, וגם לא נקטו בהליכים משפטיים כדי לאכוף את זכויותיהם החוזיות. רק לאחר שבלס הגיש נגדם תביעה, חודשים לאחר שחלף מועד המסירה, הם ראו להגיש את התביעה שכנגד דנא ובמסגרתה גם לעתור לפיצוי המוסכם עקב ההפרה היסודית שמתבטאת באיחור במסירה. משכך, למרות שלשון ההסכם קבעה כי איחור במסירה משמעו הפרה יסודית של ההסכם, הרי ש"קיים קושי לפסוק את הפיצוי המוסכם, שעה... [ש]בהתנהגותם הפכו את ההפרה לכזו שאינה יסודית, ומשכך אינה מקימה להם זכות לקבלת הפיצוי המוסכם" (ת"א (חי') 24869-06-15 כהן נ' מנדלמן, 16 (15.12.2017); ראו גם עניין ימיני, בעמ' 22).
100. אני סבורה שבייטלר אינם זכאים לפיצוי המוסכם 'הכללי' (בסך 750,000 ₪), לא רק בגלל הקביעה שלעיל כי לא בהפרה יסודית מדובר, אלא גם לאור הפיצוי המוסכם הספציפי שקבעו הצדדים בהסכם המכר בעניין האיחור במסירה. בהסכם המכר נתנו הצדדים דעתם לכך כי סוגיית האיחור במסירה שונה מכל הפרה אחרת. אמנם נקבע 'פיצוי מוסכם כללי' בסך 750,000 ₪ בגין כל הפרה יסודית של ההסכם (סעיף 9.7), אך לצד זאת ובנפרד יוחד סעיף אחר לפיצוי מוסכם ספציפי בגין איחור במסירת הדירה (סעיף 9.9). בסעיף זה נקבע כי בייטלר יהיו זכאים לפיצוי מוסכם בגין איחור במסירת הדירה בהתאם למנגנון הקבוע בסעיף 5א לחוק המכר דירות שמשמעו פיצוי מדורג לפי משך האיחור במסירה (סעיף 9.9 להסכם המכר). מכך נלמד כי אומד דעת הצדדים היה לייחד את מועד המסירה כמצדיק מתן פיצויים מוסכמים במקרה של איחור, ולגבי הפרה יסודית אחרת רשאי כל צד לדרוש את הפיצוי המוסכם הכללי בסך 750,000 ₪. במילים אחרות, כאשר ההפרה היסודית הנטענת היא איחור במסירה אין מקום לשקול את שאלת הפיצוי המוסכם הכללי, שכן להפרה זו ייחדו הצדדים, לפי רצונם בעת כריתת ההסכם, פיצוי מוסכם ספציפי בהתאם למנגנון בחוק המכר דירות.
מעבר לצורך אומר כי ממילא סכום הפיצוי המוסכם הכללי בסך 750,000 ₪ הוא חסר פרופורציות לנזק שהצדדים צפו בעת כריתת החוזה בגין איחור במסירה. מדובר בסכום המבטא כ-100 חודשי שכירות בדירה שרכשו בייטלר (לפי הערכת המומחה – קרי 100 חודשי איחור במסירה), וברי כי מדובר בסכום חסר כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפות בעת כריתת ההסכם. ייאמר כי דברים אלה תומכים במסקנתי כי אומד דעת הצדדים בעת כריתת ההסכם היה כי הפיצוי המוסכם בגין האיחור במסירה יהיה הפיצוי הספציפי שנקבע להפרה מסוג זה, ולא הפיצוי המוסכם הכללי שניתן בגין כל הפרה יסודית של ההסכם.