המכנה המשותף לעילות הנקובות בתקנה לעיל הוא שהן מייחסות להתנהגותו של הנתבע אופי סטיגמטי אשר בהיעדר פירוט מתאים לא יוכל הנתבע להתגונן בפניהן כראוי (שוורץ, עמ' 193-192; ע"א 4600/91 דבורה מוסקוביץ נ' הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ, פ"ד מח(3) 455, פסקה 6 והאסמכתאות שם (1994)).
30. לטעמי, אין בטענות המשיב לגבי האופן שבו דווחה העסקה, כדי להקים עילה של תרמית. החברה דיווחה על העסקה כעסקה לרכישת מקרקעין במקום לדווח עליה כעסקה לרכישת מניות חברת ABG. נוכח טענת החברה, שלא נסתרה, כי הנכס היחיד שהוחזק בידי חברת ABG היה המקרקעין, היה על המשיב להבהיר מה הנפקות של אי הדיוק בדיווח: מדוע לשיטתו דווחה החברה על העסקה כעסקת מקרקעין ולא כעסקת מניות? כיצד העובדה שהעסקה דווחה כעסקת מקרקעין משרתת את התרמית הנטענת? וכיצד יש בדיווח השגוי כדי ללמד שהמחיר ששילמה החברה בעד המקרקעין היה מחיר מופקע? שאלות אלה ואחרות נותרו ללא מענה מצד המשיב.
31. המשיב מבסס את עילת התרמית, בין היתר, על הפער של כ-20 מיליון דולר בין התמורה ששילמה חברת ABG לעירייה בעד המקרקעין, לבין התמורה ששילמה חברת הבת שנה לאחר מכן. לשיטת המשיב, פער זה מעיד כי בעלי השליטה והדירקטוריון רימו את החברה.
בית משפט קמא קבע כי אינו "רואה מקום להכריע בשאלה מהו שווי המקרקעין כאשר חברת ABG רכשה את הזכויות במקרקעין, או מה היה שווי חברת ABG כאשר החברה רכשה את מניותיה או לסלק את הבקשה בשל אי צירוף חוות דעת מתאימה כטענת החברה".
ספק אם טענה בדבר פער במחיר כשלעצמו (Per Se) בין שתי עסקאות, יכול לבסס טענה לתרמית. כשלעצמי, אני סבור כי יש חשיבות לנתון בדבר שווי המקרקעין במועד בו נרכשו על ידי חברת הבת, ולכן, במצב הדברים הרגיל, היה על המבקש להציג חוות דעת מטעמו או אינדיקציה ראייתית אחרת לפיה חברת הבת רכשה את המקרקעין במחיר מופרז, מה עוד, שהחברה הציגה חוות דעת כלכלית וחוות דעת
--- סוף עמוד 24 ---
שמאית מטעמה. אלא שבמקרה דנן, הטענה היא כי יש קשר בין החברה או בעל השליטה לבין חברת ABG, וכי האחרונה "עשתה סיבוב" על חשבון חברת הבת והחברה, בכך שסיחרה תוך שנה את המקרקעין ברווח של כעשרים מיליון דולר (השוו לעניין אינטרקולוני שם נטען כי סיחור האופציה נועד לשלשל לכיסו של מנכ"ל החברה סכום עתק על חשבון החברה הנכדה).
32. לכך יש להוסיף כי התמונה המלאה לא נתבררה גם בעקבות בירור הבקשה. בשלב זה טרם נתברר הסכום האמיתי ששילמה ABG לעירייה, כך שהפער האמיתי במחירי הקנייה והמכירה של המקרקעין אינו ברור; נותר "ערפל" לגבי זהות בעלי המניות ובעלי השליטה של ABG (מבלי שנעלמה מעיני טענת החברה כי אין בינה לבין ABG דבר); ממזכר ההבנות, שלא נזכר בתצהירי החברה, עולה כי העסקה נרקמה כבר בשנת 2006, סמוך למועד שבו רכשה חברת ABG את המקרקעין מהעירייה; העסקה לא הובאה כלל לאישור הדירקטוריון ולא הוצגה כל החלטה של החברה לגבי העסקה כפי שיפורט בהמשך; שמו של מר חלדיי עלה לראשונה רק בשלב מאוחר יחסית בהליך; לא ניתנה חוות דעת שמאית לגבי שווי הזכויות במקרקעין עוד לפני ביצוע העסקה - לאור כל אלה, אני סבור, כי עלה בידי המשיב, גם אם בדוחק, להציב תשתית ראשונית לכאורית לטענת התרמית.