"הנתבעת: אל תעלה את הנושא לדינו לא מפריע. אל תדאג הוא יודע מה מופיע על כל דירה משחק אותה תמים.
המתווך (קובי בלום): ממש לא. את טועה בגדול. הוא אתמול לא הפסיק להגיד לי על זה שוב ושוב. הוא יודע מכל הסיפור אבל צריכים לסדר את זה אחרת. זה יעקב (צ"ל יעקב) חתימה. את לא יודעת מה עברתי איתו. אני בכוונה מעדכן אותך אבל אתמול כל היום הייתי עם ברוך על הקו ועם דינו. יש לך קשרים. את עושה את זה בדקה. תשאלי את ברוך מה את צריכה ותטפלי בזה כי זה חייב להיות מטופל.
הנתבעת: טוב.
המתווך: הרי כרגע הנכסים רשומים מחסן וחנות והוא לא יכול לקבל משכנתא על זה אם זה לא ישתנה".
79. אולם, גם מהתכתבות זו לא ניתן ללמוד שאומד דעתה של הנתבעת הוא שמכרה לתובע שתי דירות. אלא שלדעתה, התובע מיתמם כאשר הוא טוען שלא ידע שהיחידות עדיין רשומות כשתי חנויות ומחסן. מדברי המתווך אף לא ניתן להבין באופן חד-משמעי שהתובע לא יודע על המצב הרישומי שכן המתווך גם אמר באותה התכתבות: "הוא יודע מכל הסיפור אבל צריך לסדר את זה אחרת". הנתבעת, כפי שכבר הדגשנו, אינה חולקת על חובתה על פי זיכרון הדברים לתקן את צו רישום הבית המשותף ולהפוך את שתי היחידות לדירה אחת בהתאם להיתר הבניה, והיא אף שכרה שירותיו של מודד לצורך תיקון הרישום, אלא שהתובע ורעייתו הם אלו המכשילים את שינוי צו רישום הבית המשותף והפיכת שתי היחידות לדירה אחת, בהתאם להיתר הבניה (סירבו לחתום על התשריט המתוקן, ואף נתנו הוראה לבעלי דירה נוספת בבניין שעימם התקשרו בעסקה לרכישת דירה שטרם הושלמה, שלא לחתום על התשריט המתוקן), לאור עמדת התובע שהנתבעת התחייבה למכור לו שתי דירות הרשומות כיחידות עצמאיות בלשכת רישום המקרקעין.
80. עד כמה לא סבירה הפרשנות שמבקש התובע לייחס לזיכרון הדברים, גם על פי מבחן אובייקטיבי, ניתן ללמוד גם מתעודת עובד הציבור שהוגשה לתיק על ידי עיריית חיפה, על פי צו שניתן על ידי, וזאת בכדי לברר אם בכלל ניתן לאכוף את זיכרון הדברים על פי הפרשנות הנטענת על ידי התובע.
81. בסעיף 3 לתעודת עובד הציבור צוין כי ניתן עקרונית לשנות את יעוד המקרקעין של כל אחת מן היחידות לדירת מגורים, אך הדבר כרוך בקבלת היתר בניה כדין, המתיר את פיצול הדירה לשתי דירות. אולם, על הבקשה להיתר לעמוד בהוראות הדין וההנחיות המרחביות הרלוונטיות שפורסמו מכוח סעיף 145ד' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ובכלל זה, ההנחיה המרחבית הנוגעת לשטח מינימאלי לדירת מגורים, העומד באופן רגיל על 54 מ"ר כולל ממ"ד, וכאשר מדובר בפיצול דירות, הדרישה היא לשטח מינימאלי של 60 מ"ר לא כולל ממ"ד.
82. עוד נקבע בתעודת עובד הציבור כי ככל שמבקשים לאשר שטח קטן מזה לדירה, כמסתמן מנתוני השטחים של שתי היחידות הנדונות על פי נסח הרישום ותוכניות ההיתר בתיק הבניין, הרי שהבקשה להיתר כפופה להנחיות פרטניות ונתונה לשיקול דעתו של מוסד התכנון.
83. בסעיף 7 לתעודת עובד הציבור אף נקבע כי הבקשה להיתר צריכה להציג פתרון מיגון לכל אחת מיחידות הדיור, מאושר על ידי פיקוד העורף, ופתרון חניה מאושר לכל אחת מהדירות בהתאם לתקן החניה העדכני. בנוסף, יש לעמוד בכל הדרישות המעוגנות בתוספת השנייה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, ביחס לדירות מגורים.
84. מעיון בתעודת עובד הציבור ובפירוט התנאים הנדרשים לצורך פיצול הדירה לשתי יחידות נפרדות, עולה כי מסתברת יותר האפשרות שלא ניתן לפצל את הדירה לשתי דירות, ומכל מקום, עולה ספק ניכר מאוד ביחס לאפשרות לאכוף את זיכרון הדברים באופן הנטען על ידי התובע.
85. היחידות שלפנינו רחוקות מלעמוד בגודל דירה מינימלי. השמאית שביקרה בדירה, על פי הזמנת התובע, עובר לחתימת זיכרון הדברים, וזומנה להעיד מטעם התובע, סירבה להתייחס לאפשרות לרשום את שתי היחידות כשתי דירות, בציינה כי "לא יכולה לצאת מתוך הנחה כזאת כי היא לא נכונה" (פרו' מיום 18.7.2019, עמ' 64, ש' 19), וכאשר הופנתה לתע"צ של עיריית חיפה, ציינה כי "כל מקרה צריך לבחון לגופו. דיברתי על הכלל. יתכן שיש יוצאים מן הכלל ולא ניתן ללמוד מהם על הכלל" (פרו', עמ' 6, ש' 22-21). השמאית לא בחנה את האפשרות אם בכלל ניתן להוציא היתר לשתי יחידות, כאשר לדבריה, אדריכל הוא הצריך לבחון את האפשרות הזו (פרו' מיום 18.7.19, עמ' 64, ש' 15 ו- 26). גם השמאי מטעם התובע, כלל אינו מתייחס בחוות דעתו לסוגיית הפיצול, היתכנות הפיצול והעלויות הכרוכות בביצועו.
86. לאור עמדתי בעניין פרשנות זיכרון הדברים, אין לי צורך לקבוע מסמרות בשאלה אם זיכרון הדברים אכיף באופן המבוקש על ידי התובע. הנטל מונח לפתחה של הנתבעת לשכנעני כי החוזה בלתי אכיף. אולם, מקום שבו הראתה כי הדירות אינן עומדות בגודל דירה מינימלית, והפיצול אף מותנה בפתרון מיגון וחניה שאין חולק כי לא קיים בדירות במצבן הנוכחי, לכאורה יש בכך, כדי להעביר את נטל הבאת הראיות לתובע לשכנעני, באמצעות חוות דעת מומחה, כי פיצול שכזה ניתן לביצוע מבחינה תכנונית תוך הצגת השיקולים שבגינם תיאות רשות התכנון, במקרה המיוחד שלפנינו, לסטות מן הכלל הרגיל, ולסגת מן הדרישה לגודל המינימאלי, תוך הצגת פתרונות המיגון והחניה הנדרשים לצורך אישור כאמור. מיותר לציין כי כל זה לא נעשה על ידי התובע.
87. הדרישות המורכבות הכרוכות בפיצול הדירה לשתי דירות, ובכלל זה, גודל דירה מינימאלי ופתרונות המיגון (בין אם מדובר בבניית ממ"ד ובין אם בפתרון מיגון זול יותר) והחניה (שלא להזכיר את הוצאות התכנון, היטל ההשבחה, אגרות הבניה וכיו"ב), אך מעידות עד כמה לא סביר לפרש את זיכרון הדברים ככזה המחייב את הנתבעת למכור לתובע שתי דירות מפוצלות, הרשומות כיחידות נפרדות בנסח הרישום, ועד כמה אינה סבירה דרישת התובע מאת הנתבעת "להפשיל שרוולים ולעשות את כל הנדרש" לצורך פיצול הדירה (סעיף 23 לתצהירו).
88. התובע נחקר בנקודה זו, ומתשובותיו עולה כי אף הוא אינו סבור כי יש להשית על הנתבעת את ההוצאות הכרוכות בפיצול הדירות, מה שמטיל צל כבד על טיעוניו לעניין פרשנות זיכרון הדברים: