דיון
לאחר שעיינתי בכתבי הבי-דין שהגישו הצדדים לרבות נספחיהם, אני סבור כי דין התביעה להידחות, מהטעמים שיפורטו להלן.
30. לב ליבה של המחלוקת בין הצדדים נטועה בשאלת הפרשנות שיש להעניק לסעיפים 4-3 להסכם הפשרה וביתר דיוק, בסוג ההתחייבות שהוטלה על המשיבה בהסכם הפשרה ביחס להשלמת רישום הזכויות בחנויות על שם המבקש - האם עסקינן בהתחייבות מסוג "תוצאה", או התחייבות מסוג "השתדלות".
לדיון בסוגיה זו אדרש בראשית הדברים, ולאחר מכן, בהתאם למסקנתי בדבר סוג החיוב, אדון בשאלה הנוספת שבמחלוקת, האם המשיבה הפרה את התחייבותה לפי אותו הסכם פשרה.
פרשנות הסכם הפשרה
31. כאמור ברקע הדברים, בסעיף 3 להסכם הפשרה הוסכם בין הצדדים, כי המשיבה "תפעל בשקידה ראויה, לרישום קניון הזהב כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין וכן לרישום זכויות הבעלות של המבקש בחנויות 134 ו- 160, וזאת, עד ולא יאוחר מתום חמש שנים מיום חתימת הסכם זה. היה ולא יתאפשר לדירות יוקרה לרשום בית משותף, בשל סיבות שאינן תלויות בה, מתחייבת דירות יוקרה להביא לרישום זכויותיו של מנשה בחנויות בלשכת רישום המקרקעין, באופן אחר ובלבד שזכויות רשומות אלו ישקפו את הזכויות, שנרכשו על ידו בהסכם הרכישה.".
32. באשר לפרשנות סעיף זה, טוען המבקש, כי המשיבה התחייבה להשלים את הרישום על שמו בפרק הזמן של חמש שנים לכל היותר, כאשר כלל אין נפקות לשאלה האם פעלה המשיבה בשקידה ראויה אם לאו, מאחר והחובה לנהוג כך ממילא חלה עליה מכוח סעיף 39 לחוק החוזים ומכוח סעיף 41 לחוק החוזים, המחייב קיום התחייבות שלא נקבע מועד לקיומה תוך זמן סביר. לשיטתו, פרשנות המשיבה, כי התחייבותה היא לפעול לביצוע הרישום בשקידה ראויה ללא מגבלת זמן, מנוגדת חזיתית ללשון הסכם הפשרה ולנסיבותיו החיצוניות שהביאו לכריתתו, הנוגעות לסעד שהתבקש בתובענה הקודמת שהגיש המבקש להשלמת הרישום תוך פרק זמן מוגדר.
מאידך, טוענת המשיבה, כי הוראת סעיף זה בהסכם הפשרה מחייבת אותה לפעול "בשקידה ראויה" לרישום זכויות המבקש תוך חמש שנים. כלומר, המשיבה התחייבה להשתדל להשלים את הרישום תוך חמש שנים ולא התחייבה לתוצאה של השלמת הרישום תוך חמש שנים.
33. בטרם אכריע בין עמדות הצדדים בסוגיה זו, אזכיר בתמצית את המסגרת הנורמטיבית לעניין פרשנות החוזה.
מלאכת פרשנות החוזה, מבקשת לברור מבין מגוון משמעויות שניתן לייחס ללשון החוזה את התכלית שעמדה לנגד עיני הצדדים בעת התקשרותם בהסכם, קרי: את "אומד דעתם". בתי המשפט לערכאותיהם, דנו ארוכות ורבות, בשאלה כיצד יש להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים לחוזה, וביחס שבין לשון החוזה לבין הנסיבות החיצוניות לו. הובעו בנושא זה גישות שונות ואולם, בע"א 7186/15 יואל בורשטיין נ' שיכון ובינוי סולל בונה תשתיות בע"מ (פורסם בנבו, 3.9.2019) (להלן: "עניין בורשטיין"), צוין כי הפער בין הגישות השונות שהוצגו לאורך השנים, אינו גדול כפי שיש מי שמבקשים להציגו (לעמדות השונות ראו למשל: רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ בשם מגדל חברה לביטוח בע"מ, (פורסם בנבו, 26.2.2012) פסקאות 10-30 לפסק דינו של השופט א' ריבלין (להלן: "עניין סהר"); דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות אגודה חקלאית שיתופית נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו, 11.5.2006); ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265, 296–301 (1995)).
בעניין בורשטיין, נפסק כי מכל מקום, אין חולק כי לשון החוזה היא נקודת המוצא לכל הליך פרשני, וככל שלשון החוזה מצביעה באופן בהיר על אומד דעתם של הצדדים בעת כריתת החוזה, שמורה לה הבכורה בהליך הפרשני.
נקודת מוצא זו קיבלה ביטוי בשנת 2011 בתיקון מס' 2 לחוק (חלק כללי), התשל"ג–1973, שלפיו: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו" (לפרשנותו של תיקון זה, ראו: עניין סהר, פסקאות 30-17 לפסק דינו של המשנה לנשיאה א' ריבלין ובפסקאות 8-1 לפסק דינו של השופט נ' הנדל). אולם, בנסיבות שבהן לשון החוזה לא מובילה למסקנה ברורה, על הפרשן להתחקות אחר אומד דעתם של הצדדים. בתוך כך יש לקחת בחשבון, בין היתר, את התנהגות הצדדים במסגרת המשא ומתן שהביא לכריתת החוזה והתנהגותם במהלך הוצאתו לפועל; וגם את התנהלותם בשנים שלאחר ההסכם.
34. כאמור לעיל, במקרה דנן, המחלוקת בין הצדדים עוסקת בשאלה הפרשנית האם החיוב שהוטל על המשיבה בהסכם הפשרה ביחס להשלמת הרישום, הינו חיוב מסוג "השתדלות", או חיוב מסוג "תוצאה".
חיובים אלו הינם שני סוגי חיובים בהם מכיר הדין הישראלי:
הראשון - "חיוב תוצאה", לפיו אי השגת התוצאה המבוקשת, היא כשלעצמה הפרה של החוזה. קרי, על מי שחב בחיוב תוצאה מוטלת אחריות כמעט מוחלטת לכישלון התכנית להגיע אל התוצאה המתוכננת והמוסכמת על פי החוזה ומאחריות מעין זו, ניתן להשתחרר רק בהתקיים נסיבות חריגות ביותר, של כוח עליון וסיכול.
השני - "חיוב השתדלות", שהוא "חיוב לנקוט באמצעים המתאימים למען השגת המטרה מבלי להתחייב להשגתה". חיוב זה מטיל על מי שנושא בו את הדרישה לא להתרשל, המכילה בתוכה חובה לנהוג במיומנות ובכל האמצעים הסבירים להשגתה של המטרה החוזית המוסכמת (ע"א 2887/91 גול נ' אוריעל (פורסם בנבו, 28.9.1995), פסקאות 8-7; לדוגמאות נפוצות לחיוב השתדלות ראה: ע"א 1546/16 עפו סעיד ביסאן נ' מדינת ישראל רשות הפיתוח וקק"ל (פורסם בנבו, 16.9.2020) (להלן: "עניין ביסאן")).
35. לאור הלך הרוח בפסיקה ולאחר עיון בעמדות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה, כי פרשנות הסכם הפשרה מתיישבת עם המסקנה, כי במקרה דנן, החיוב שהוטל על המשיבה בהסכם הפשרה הוא חיוב מסוג השתדלות, זאת, בשים לב ללשון הסכם הפשרה, הנסיבות שהביאו לכריתתו, ואומד דעת הצדדים.
מסקנה זו מבוססת על מספר טעמים:
36. ראשית, מלשון הסכם הפשרה, נלמד כי לא צוין בו במפורש שהמשיבה מתחייבת להשלים את הרישום תוך זמן מוגדר של חמש שנים לכל היותר. הדעת נותנת, כי לוּ זו אכן הייתה כוונת הצדדים בהסכם הפשרה, הם היו מציינים זאת בצורה פשוטה ומפורשת.
מנגד, הצדדים הוסיפו בסעיף 3 להסכם הפשרה, את החיוב של המשיבה לפעול ב"שקידה ראויה" להשלמת הרישום ויש לתת משקל בלתי מבוטל לשימוש במונח זה, זאת בייחוד בשים לב לכך, שבהמשך הסעיף התייחסו הצדדים לסיטואציה בה ייתכן "ולא יתאפשר לדירות יוקרה לרשום בית משותף, בשל סיבות שאינן תלויות בה". משמע, הצדדים נתנו דעתם לכך שייתכן והמשיבה לא תשלים את הרישום בתוך חמש שנים, אולם הסכימו כי במצב מעין זה, המשיבה לא תחשב למי שהפרה חוזה, כפי שהיה מצופה לוּ החיוב בהשלמת הרישום היה חיוב מסוג תוצאה.
הצדדים קבעו ביניהם מנגנון חלופי והסכימו כי למרות השתדלות המשיבה, במצב בו הרישום לא יושלם תוך פרק הזמן של חמש שנים בשל סיבות שאינן תלויות בה, תחול עליה החובה לרשום את זכויות המבקש בחנויות באופן אחר.
ויודגש. דווקא עמדת המבקש - כי כלל אין צורך לציין בהסכם כי על המשיבה חלה החובה לנהוג "בשקידה ראויה", מאחר והמשיבה ממילא מחויבת לנהוג כך לנוכח הוראות סעיף 39 לחוק החוזים - מחזקת את המסקנה, כי משבחרו הצדדים לכלול ניסוח זה בהסכם הפשרה, כוונתם הייתה לכך שהמשיבה מבחינתה, תשתדל להשלים את הרישום, זאת מבלי שהוטלה עליה אחריות מוחלטת להשגת אותה תוצאה בפרק זמן מוגדר.
37. שנית, המסקנה כי מדובר בחיוב השתדלות, נלמדת גם בשים לב לנסיבות כריתת הסכם הפשרה. כאמור, הסכם הפשרה לא "נולד בחלל ריק" (כפי שציין המבקש בסעיף 2 לסיכומים) וקדמו לו הסכמי הרכישה של החנויות.
בסעיף 11.א. להסכמי הרכישה הוסכם לעניין השלמת רישום הזכויות ובפרט ביחס לרישום הקניון כבית משותף, כדלקמן:
"הרוכש מצהיר בזאת כי ידוע לו כי טרם בוצעה פרצלציה של הקרקע עליה יוקם הקניון וכי לא ידוע למוכרים ואין באפשרותם לקבוע מתי ירשם הקניון כבית משותף.
הרוכש מסכים כי רישום הבית המשותף יבוצע מיד לאחר שתיווצר האפשרות החוקית לכך. כמו כן מסכים הרוכש כי המוכרים רשאים כשלב ביניים עד לגמר תהליכי הפרצלציה לרשום המגרש בחכירה על שמם וכן לרשום על שם הרוכשים חכירות משנה על פי חלקם.".
משמע, מסעיף זה נלמד כי עוד בשלב החתימה על הסכמי הרכישה הובא לידיעת הרוכש (המבקש) כי למוכרים (למשיבה) לא ידוע המועד המדויק לרישום הקניון כבית משותף, מאחר ובאותה עת טרם בוצעה פרצלציה של המקרקעין.
לכן, הדעת נותנת, כי המשיבה לא יכולה היתה להתחייב למועד ספציפי ומוגדר בו יושלם הליך רישום הזכויות ולפיכך, המסקנה הפרשנית של הסכם הפשרה היא, כי המשיבה לא התחייבה בחיוב תוצאתי להשלמת רישום זכויות הבעלות בחנויות בתוך חמש שנים לכל היותר, מאחר ופרשנות מעין זו, אינה מתיישבת עם הצהרתה הברורה בהסכמי הרכישה, כי אין באפשרותה "לקבוע מתי ירשם הקניון כבית משותף.".
38. שלישית, מאחר והשלמת הרישום תלויה בגורמים שלישיים חיצוניים להסכם, ההיגיון הוא שהמשיבה לא הייתה מתחייבת ביודעין להשלמת הרישום בתוך תקופה זמן ספציפית ומוגדרת של חמש שנים, שעה שהיא והמבקש יודעים שמדובר בפעולה מורכבת המצריכה שיתוף פעולה מלא מצדדים שלישיים.
39. רביעית, גם לשון סעיף 4 להסכם הפשרה ועצם הוספתו להסכם זה, מעידים על כך שהתחייבות המשיבה בסעיף 3 הינה מסוג חיוב השתדלות.
כאמור, בסעיף 4 להסכם הפשרה, הסכימו הצדדים כי הליך רישום הזכויות הינו הליך "מורכב וסבוך, בגלל המבנה הרישומי הייחודי של קניון הזהב והתלות של דירות יוקרה, לצרכי רישום הזכויות, בגורמים שלישיים, שאינם בשליטתה..." ולכן, גם המבקש מצדו, התחייב "לגלות אורך רוח עד להשלמת הרישום". התייחסות הצדדים בסעיף 4 לכך שעסקינן בהליך רישום מורכב וסבוך, התלוי בגורמים שלישיים, מחזקת את המסקנה, כי אומד דעת הצדדים לא היה כזה שהמשיבה תתחייב להשלים את הרישום במועד מסוים, אלא רק שהיא תשתדל לכך.
40. בהקשר זה, מן הראוי להזכיר את פסק הדין בע"א 8389/17 דניאל אלכס א.ש. החזקות בע"מ נ' לקסל אסטבלישמנט (פורסם בנבו, 6.5.2019) (להלן: "עניין אלכס") הדן במקרה בו מכרה המשיבה קרקע למערערת והחוזה הותנה באישור תכנית מפורטת לקרקע הנמכרת. בחוזה התחייבה המשיבה: "לנקוט על חשבונה בכל הצעדים הנדרשים על מנת לגרום לכך שתכנית השינוי תאושר". בית המשפט העליון הסכים עם בית המשפט המחוזי, כי מדובר בחיוב השתדלות.
כב' השופט עמית ציין, בדעת רוב, כי: "בתוך הקטגוריה של "חיוב השתדלות" ניתן לזהות רמות אחריות שונות... ובענייננו האחריות שלקחה על עצמה המשיבה היא ברמה גבוהה", זאת בהשוואה למשל להתחייבות חוזית "לפעול באופן סביר" להשגת היתר בנייה, כדוגמת המקרה שנדון בע"א 1363/04 צאלים החזקות בע"מ נ' "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ (פורסם בנבו, 11.12.2007) פסקה 10.
עוד באותו עניין אלכס, כלל הש' מינץ בפסק דינו התייחסות למקרים בהם חיוב ההשתדלות תלוי באישור גורמים שלישיים, כגון גורם מינהלי וקבע, כי במקרים אלה, חיוב ההשתדלות כולל חובה שלא לעכב ולא למנוע דיון רלבנטי לקיום התנאי, מול כל בעלי הסמכות הרלבנטיים בעניין (פסקה 19 לחוות דעתו של הש' מינץ).
41. חמישית, ער אני לטענת המבקש, כי נסיבות כריתת הסכם הפשרה - קרי הגשת התביעה הקודמת, בה נתבקש בית המשפט לקצוב פרק זמן מוגדר להשלמת הרישום - מעידות על כך שזה היה אומד דעת הצדדים בעת כריתת הסכם הפשרה.
אולם, אני סבור כי אין בסעדים שנתבקשו בתביעה הקודמת כדי לשפוך אור על אומד דעת הצדדים בהסכם הפשרה. זאת, מאחר והסכם הפשרה הינו תולדה של הסכמת הצדדים מחוץ לכתלי בית המשפט וממילא, הם לא ביקשו כי יינתן לאותו הסכם פשרה תוקף של פסק דין. בנוסף, כאמור לעיל, אני סבור כי הנסיבות מהן ניתן ללמוד על פרשנות הסכם הפשרה הן התייחסות הצדדים לנושא הרישום בהסכמי הרכישה הקודמים.
42. לאור האמור לעיל, הגעתי למסקנה, כי הצדדים לא הסכימו על קציבת זמן מוגדר להשלמת הרישום, אלא הסכימו על השתדלות מצד המשיבה להשלים את הרישום בתוך חמש שנים.