תמצית טענות המבקש
13. המשיבה הפרה באופן יסודי את הסכמי הרכישה, כפי שתוקנו בהסכם הפשרה - בהסכם הפשרה התחייבה המשיבה, כי תפעל "בשקידה ראויה" לרישום הקניון כבית משותף ולרישום זכויות הבעלות של המבקש, עד ולא יאוחר מתום חמש שנים ממועד ההסכם, קרי, לכל היותר עד ליום 3.12.2019. הסכם הפשרה הגדיר את המועד האחרון להשלמת רישום זכויות המבקש בחנויות והמועד שנקצב בו לכך, חלף זה מכבר.
14. נודע למבקש, כי בשלב מסוים עצרה המשיבה את הליך קידום רישום הבית המשותף, מטעמים שאינם ידועים לו. אין זה מעניינו של המבקש הסיבה בעטייה המשיבה לא משלימה את הרישום ודי בכך, שקרוב לשלושה עשורים לאחר רכישת החנויות וחמש וחצי שנים (נכון למועד הגשת התובענה) לאחר הסכם הפשרה, לא ביצעה המשיבה את התחייבותה להשלמת הרישום.
15. המשיבה לא יצאה ידי חובתה כלפי המבקש משרשמה הערת אזהרה לטובתו על זכויותיו בחנויות – קיים פער ניכר בין רישום הערת אזהרה, לבין רישום זכויותיו לבעלות בלשכת רישום המקרקעין והמבקש זכאי לכך שזכויותיו יוסדרו מבחינה קניינית.
16. הגם שבסעיף 11(א) להסכמי הרכישה, הצהיר הרוכש (המבקש) כי ידוע לו שטרם בוצעה פרצלציה במקרקעין וכי, לא ידוע למוכרים מתי יירשם הקניון כבית משותף והרישום יבוצע מיד לאחר שתווצר האפשרות החוקית לכך – אזי, בהתאם לסעיף 41 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), גם בהיעדר הוראה בהסכם הרכישה אודות המועד המדויק של רישום הבית כמשותף, היה על המשיבה לבצע את כל הפעולות ולקיים את כל החיובים בקשר לרישום בתוך פרק זמן סביר שחלף זה מכבר.
17. בניגוד לטענת המשיבה, המבקש אינו "תובע סדרתי" המתעמר בה בדרך של הגשת תביעות סרק. לראיה, לאחרונה זכה המבקש בשני פסקי דין בהליכי ערעור נגד המשיבה בפני בית המשפט המחוזי ובר"ע שהגישה המשיבה לבית המשפט העליון באחד מערעורים אלו, נדחתה.
18. יש לדחות את טענת המשיבה כי המבקש הוא זה שעיכב את הרישום. הגשת התנגדות להליך תכנוני הינה זכות חוקית והמבקש לא היה זה שמנע את השלמת רישום הזכויות בקניון במשך כ- 30 שנה.
תמצית טענות הנתבעת
יש לדחות את התובענה מהנימוקים הבאים:
19. המבקש הינו "תובע סדרתי" המתעמר במשיבה מזה שנים ומגיש נגדה הליכי סרק, מתוך מטרה להפעיל עליה מכבש לחצים סחטני ופסול, זאת לצורך השגת הנחות והטבות בדמי ניהול שאינן מגיעות לו.
20. יש לסלק את התובענה על הסף בשל היעדר עילה – המבקש לא הניח כל תשתית עובדתית להפרת הסכם הפשרה. העובדות שנטענו, כי רישום הזכויות טרם הושלם וכי חלפו חמש שנים ממועד חתימת הסכם הפשרה, כלל אינן מצביעות על הפרת הסכם הפשרה.
21. הסכם הפשרה מחייב את המשיבה לפעול "בשקידה ראויה" להשלמת הרישום תוך 5 שנים ורק אם המשיבה לא פעלה בשקידה ראויה להשלמת הרישום תוך 5 שנים, ניתן לראותה כמפרת ההסכם.
22. לגופו של עניין, המשיבה לא הפרה את ההסכמים מול המבקש ופועלת בשקידה ראויה להשלמת הרישום, על פי התחייבותה בסעיף 4 להסכם הפשרה. בנסיבות העניין, לאור נוסחם של ההסכמים בין הצדדים, לא מדובר על הפרת הסכם הפשרה באופן המצדיק סעד של אכיפה. בעוד שסעיף 3 להסכם הפשרה מחייב את המשיבה לפעול "בשקידה ראויה" להשלמת רישום הזכויות בתוך 5 שנים, מחייב סעיף 4 את המבקש לגלות "אורך רוח" עד להשלמת הרישום, ככל שהמשיבה מילאה חובתה לפעול בשקידה ראויה והרישום לא הושלם תוך 5 שנים, בעטיים של צדדים שלישיים. לפיכך, משהגיש המבקש את התובענה, למעשה, הוא זה שהפר את הסכם הפשרה.
23. טענת המבקש (בסעיף 35 להמרצת הפתיחה) כי הסיבות לעיכוב הרישום "אינן מעניינו", הינה הודאת בעל דין, כי אין בידיו טענות, או ראיות, המצביעות על הפרת סעיף 4 להסכם הפשרה על ידי המשיבה.
24. גם הסכמי הרכישה לא נקבו מועד לרישום הזכויות בחנויות, נוכח קשיים אובייקטיביים שהיו ידועים לצדדים במועד חתימתם ומאחר ובמועד החתימה, טרם בוצעה פרצלציה במקרקעין.
25. גם בהתעלם מהאמור בסעיף 4 להסכם הפשרה, מאחר ורישום הזכויות מתעכב, בגין צדדים שלישיים שאינם בשליטת המשיבה, התובענה מהווה עמידה דווקנית וחסרת תום לב על זכות חוזית בניגוד לסעיף 39 לחוק החוזים, כשהמבקש יודע היטב, שהמשיבה יוצאת מגדרה כדי להשלים את הרישום. גורמים שלישיים עכבו את השלמת הרישום, בחלק מהזמן בעידודו של המבקש עצמו, לאור התנגדויות סדרתיות שהגיש לוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון.
26. המשיבה מלאה את התחייבויותיה החוזיות - לאורך השנים, המשיבה טיפלה באופן נחוש ונמרץ בהשלמת הליך הרישום וביצעה את ההליכים הנדרשים לכך והיא פועלת ב"שקידה ראויה" להשלמת הרישום המתעכב בעטיים של צדדים שלישיים שאינם בשליטתה. הליך הרישום "תקוע" כיום, לאור סירובה שלא כדין של עיריית ראשון לציון (להלן: "העירייה") להנפיק למשיבה "אישור עירייה לטאבו". בנסיבות אלו, סעד של אכיפה יהיה בלתי צודק בנסיבות העניין כאמור בסעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 בנוסף לכך שמדובר בסעד שאינו אפקטיבי.
27. ככל שיופק האישור להשלמת הרישום על ידי אותם גורמים שלישיים, הנמנעים מהפקתו שלא כדין, יושלם הליך רישום זכויות המבקש על ידי המשיבה תוך שנה.
28. המצב הרישומי של זכויות המבקש בדמות הערת אזהרה ורישום זכויות בספרי המשיבה, לא מונע ביצוע פעולות, כגון מכירה, רכישה, רישום שעבוד, משכון וכו'. כראיה, המבקש בעצמו רכש זכויות בחנות מספר 160 ומכר את זכויותיו בחנות אחרת.
29. גם כיום, המשיבה הינה עדיין בעלת זכויות בכ- 90% מהחנויות בקניון וברור שגם לה יש עניין בהשלמת רישום הזכויות מבלי לעכבו, בדיוק כמו למבקש.