האם הפרה המשיבה את הסכם הפשרה
43. משהגעתי לכלל מסקנה, כי חיוב המשיבה בהסכם הפשרה הינו בחיוב מסוג השתדלות, אפנה עתה לבחון האם הפרה המשיבה חיוב זה.
44. הנטל להוכיח את הפרתו של חיוב השתדלות, קרי – היעדר שקידה, חוסר מיומנות והתרשלות, רובץ על כתפי הנפגע מן ההפרה הנטענת (ע"א 444/94 אורות ייצוג אמנים והפקות נ' גלי עטרי, פד"י נא(5), 241 (1997)). עם זאת, הפסיקה הדגישה כי בהקשר זה, רק לעיתים רחוקות תימצאנה בידי הנפגע ראיות ישירות להימנעות המפר מקיומו של חיוב השתדלות שנטל על עצמו בחוזה. בהיעדר ראיות ישירות, ניתן יהיה, לעיתים, להוכיח את חוסר ההשתדלות מצד המפר, באמצעות הפער בין מה שהשיג בפועל לבין התוצאה שנצפתה על ידי בעלי החוזה בזמן כריתתו (עניין ביסאן, פסקה 40).
45. מהנתונים והמסמכים שהוצגו בפניי, הגעתי לכלל מסקנה כי המשיבה לא הפרה את החיוב לנהוג בשקידה ראויה להשלמת הרישום.
בראש ובראשונה יש לציין, כי משסבר המבקש שבהסכם הפשרה התחייבה המשיבה בחיוב מסוג תוצאה, הוא לא העלה טענות בנוגע לסוגיה החילופית לפיה, בהנחה שמדובר בחיוב השתדלות, הפרה המשיבה חיוב זה. זאת בשים לב לכך שכאמור, נטל ההוכחה בהקשר זה רובץ על כתפיו.
46. מנגד, המשיבה טענה, כי היא קיימה את הוראות הסכם הפשרה כלשונן ופעלה "בשקידה ראויה" להשלמת הרישום, טיפלה באופן נחוש ונמרץ בהשלמת הליך הרישום וביצעה את כל הפעולות הנדרשות התלויות בה להשלמת ההליך וכי "הסיבות להיעדר הרישום הן ענייניות הנעוצות בבנייה רציפה, מתמשכת לאורך השנים", מאחר והקניון נבנה בשלושה שלבים ולכן, נמנע רישום הבית המשותף במשך למעלה משני עשורים ומשהושלמה הבנייה, עוכב הרישום על ידי צדדים שלישיים שההליך תלוי בהם (סעיף 21 לסיכומי המשיבה).
47. להוכחת טענותיה, צירפה המשיבה מסמכים המעידים על כך שהמשיבה ביצעה עד כה את שלל הפעולות הבאות:
א. המשיבה השלימה את עריכת המסמכים הנדרשים לרישום בית משותף בשנת 2010.
ב. המשיבה הגישה בקשה לרישום בית משותף בשנת 2015, לאחר השלמת תוספת בניה ב"אגף החדש" בקניון וחיבורו ל"אגף הישן" (בו ממוקמות חנויות המבקש). לאחר החלטת המפקחת על רישום המקרקעין ברחובות (מחודש ספטמבר 2016) לפיה לא ניתן לקבוע גבולות ברורים בין האגף הישן לחדש, ביצעה המשיבה מחדש הליך מורכב של פרצלציה, שמשמעותו חלוקה ואיחוד של כלל החלקות בשטח הקניון, כתנאי לרישום בית משותף, לרבות קבלה מחדש של אישור מיסים והסכמת הבנקים לטובתם נרשמו משכנתאות בחלקות, קבלת חתימות מבעלי הזכויות בחלקות וכן אישור עירייה לרישום הפרצלציה.
ג. המשיבה פעלה במקביל ופנתה ללשכת המפקחת על רישום המקרקעין, על בסיס הפרצלציה שטרם נרשמה, תיקנה את המסמכים, לרבות התשריט והתקנון והגישה אותם למפקחת, על מנת שהבית המשותף יירשם בסמוך לרישום הפרצלציה.
ד. במשך למעלה משנה וחצי, פעלה המשיבה מול קבוצת מגדל שהיא בעלים במושע יחד עם המשיבה במרבית שטחי הקניון, על מנת שזו תחתום על המסמכים הנדרשים לצורך השלמת הליך רישום הפרצלציה.
ה. המשיבה פעלה לרישום זכויות חכירה על שם המבקש, בהתאם לחלופת הרישום עליה הוסכם בסעיף 3 להסכם הפשרה. מאחר ובינתיים הושלם הליך רישום הפרצלציה ולאור חוות דעת משפטית שקיבלה המשיבה, לפיה ייתכן שרישום החכירה ייעכב את הליכי רישום הבית המשותף, ויתרה המשיבה על אפיק רישום זה והמשיכה לפעול לרישום הקניון כבית משותף.
ו. בחודש אוקטובר 2018, פנתה המשיבה לעירייה בבקשה לקבלת אישורה לרישום הפרצלציה ולאחר דין ודברים בינה לבין העירייה, אישור זה ניתן רק ביום 25.7.2019 והליך רישום הפרצלציה בלשכת רישום המקרקעין הושלם ביום 4.2.2020.
48. טענות עובדתיות אלו בדבר פעולות המשיבה נתמכו בתצהיר מטעמה ומנגד, לא נסתרו על ידי המבקש. לפיכך, אני סבור כי בהינתן אופיו של הליך רישום הקניון כבית משותף, לנוכח מורכבות הרישום ובשים לב למכלול הפעולות שביצעה המשיבה, היא לא הפרה את התחייבותה לפעול בשקידה ראויה להשלמת הרישום.
49. בהקשר זה יצוין, כי לא נעלמה מעיני טענת המבקש, כי האשם בעיכוב הרישום "רובץ לפתחה של המשיבה, אשר ביצעה חריגות בניה אשר מנעו את קבלת ההיתרים הדרושים לצורך הרישום..." וכי "המשיבה פעלה במהלך השנים בחריגות בניה מתמשכות, אשר מונעות את השלמת הרישום" (סעיפים 4-3 לסיכומי תשובה).
אני סבור כי יש לדחות טענה מאחר והיא סותרת את טענתו הראשונית של המבקש כי "אין זה מעניינו של המבקש מדוע המשיבה אינה משלימה את הרישום..." (סעיפים 22, 35 להמרצת פתיחה). יצוין כי גם בהתעלם מכך, טענה זו לא הוכחה בפני ברמה הנדרשת בכדי לקבוע כי המשיבה הפרה את חיוב ההשתדלות שבהסכם הפשרה, אלא לכל היותר לצורך חיובה לנקוט בפעולות מסוימות לצורך השלמת הרישום, כפי שיפורט להלן.
50. עוד מהנתונים שהוצגו בפני, עולה כי לצורך השלמת הליך רישום הקניון כבית משותף, שלאחריו יתאפשר רישום החנויות על שם בעליהן, מיד עם השלמת רישום הפרצלציה במקרקעין, פנתה המשיבה לעירייה בדרישה שזו תנפיק לה "אישור עירייה לטאבו".
לשיטת המשיבה, מדובר אישור "קריטי" חסר, שהעירייה מסרבת להעניק לה, ללא כל הצדק שבדין ומחזיקה בו כ"בן ערובה", בשל מחלוקת מלאכותית שנוצרה, כביכול בנוגע לשיעורו של היטל השבחה, כאשר הליכי בירור אותו היטל מתנהלים בפני ועדת ערר. המשיבה ציינה, כי העירייה מצידה טוענת, כי מאחר וקיים חוב היטל השבחה, לא ניתן להנפיק "אישור עירייה". לגרסת המשיבה, טענות אלו מצד העירייה, נטענות ללא כל הצדקה "במטרה להפעיל על המשיבה מכבש לחצים פסול להיכנע לדרישותיה הסחטניות של העירייה, וזאת בסוגייה העומדת לבירור במסגרת הליך ערר התלוי ועומד בפני ועדת הערר המחוזית, אשר טרם הוכרע, והצפוי להתברר משך זמן ממושך." (סעיף 67 לתשובת המשיבה).
51. מהמסמכים שהוצגו בפני, עולה כי ביום 19.8.2020, לאחר שהוגשה התובענה, שלחה הלשכה המשפטית של העירייה למשיבה הודעת דואר אלקטרוני (נספח ט"ז לתשובת המשיבה) בה ציינה, בין היתר, כי מאחר והמצב הקיים אינו תואם את היתרי הבניה שניתנו לקניון וכי בקשה קודמת של המשיבה להכשרת המצב הקיים נדונה בוועדה המקומית ובוועדת ערר, אשר דרשה לפרסם הקלות ובגין אותן הקלות הוצאה שומת היטל השבחה, הוקפאה ולא קודמה בסופו של דבר.
עוד ציינה העירייה בהודעתה, כי מאחר והועדה המקומית לא יכולה לספק אישור לרישום בית משותף במצב שבו הבית אינו תואם את היתרי הבניה, בשלב זה על המשיבה להמציא למינהל ההנדסה את תשריט הבית המשותף והתקנון שבכוונתה להגיש לרשם המקרקעין וכן להמציא לעירייה התחייבות/הצהרה כי ידוע לה שהבית אינו תואם להיתרי הבניה, כי נדרש הליך רישוי כדי להכשיר את העבודות שבוצעו בפועל, וכי ידוע לה שאין לראות באישור, ככל שיינתן, כהודעה מטעם הוועדה המקומית כי אין חבות בהיטל השבחה בגין היתרי בניה, או בקשות להיתר שעניינן הכשרת הבניה והעבודות שבוצעו בפועל.
52. ביום 25.8.2020 שלחה המשיבה לעירייה מכתב טרם נקיטת הליכים משפטיים, בו ציינה, בין היתר, את טענותיה בדבר אי החוקיות וחוסר תום הלב בהתנהלות העירייה כלפיה (נספח י"ח לתשובת המשיבה) וכי חוב היטל ההשבחה הנטען כלפיה, מצוי בהליכי בירור בפני ועדת ערר.
53. בתגובת העירייה למכתב המשיבה (מיום 8.9.2020, נספח י"ט לתשובת המשיבה), חזרה העירייה על האמור בהודעת הדואר האלקטרוני מיום 19.8.2020 ועל דרישתה, כי על מנת לקבל את אישור הוועדה המקומית להעדר חובות, על המשיבה להמציא לה את המסמכים שנדרשו ממנה בשעתו.
54. המשיבה לא ציינה בפני, מה נעשה מאז אותו מכתב תגובה של העירייה ובנוסף, לא ציינה מה עלה בגורלם של ההליכים בפני ועדת הערר בנוגע לשיעור היטל ההשבחה והאם אלו נסתיימו עד כה. לכן, אין לי אלא לצאת מתוך נקודת הנחה כי המשיבה לא המשיכה לפעול מול העירייה עד כה וכי טרם נסתיימו ההליכים בפני ועדת הערר.
55. משמצאתי לנכון לדחות את פרשנות המבקש לחיוב המשיבה בהסכם הפשרה וכן את טענתו כי המשיבה הפרה את הסכם הפשרה, דין התובענה, נכון למועד הגשתה, להידחות.
עם זאת, בשים לב לפרק הזמן הרב שחלף מכריתת הסכמי הרכישה ולהתפתחויות מול העירייה והועדה המקומית בתקופה שלאחר הגשת התובענה, אני סבור כי יש לפעול להשלמת הליך הרישום, תוך מתן הוראות למשיבה בכל הנוגע למערכת היחסים בינה לבין העירייה, או הועדה המקומית.
56. לפיכך, כחלק ממחויבותה של המשיבה בהסכם הפשרה לפעול "בשקידה ראויה" להשלמת הרישום, בהתחשב בהתפתחויות האחרונות מול העירייה ובהתחשב בתקופה במהלכה שרר מצב חירום בארץ בשל מגפת הקורונה, תפעל המשיבה להשלמת הרישום בהתאם להוראות הבאות:
א. בתוך חצי שנה ממתן פסק דין זה, תפעל המשיבה להסדרת ההליך מול העירייה להשגת "אישור עירייה לטאבו", בהתאם לשיקול דעתה, בין בדרך של נקיטת הליכים משפטיים נגד העירייה, בין בדרך של סיום ההליכים בוועדת הערר ובין בכל דרך אחרת שתמצא המשיבה לנכון.
ב. היה ובתוך פרק הזמן של חצי שנה ממתן פסק הדין, לא יסתיים ההליך מול העירייה בהפקת האישור הנדרש, תשלם המשיבה (אף תחת מחאה ככל שתמצא לנכון להוסיף תנאי זה לתשלומה) את סכום היטל השבחה השנוי במחלוקת בינה לבין העירייה או הועדה המקומית, על מנת שיופק לה "אישור עירייה לטאבו". לאחר התשלום, תהא המשיבה רשאית לפעול מול העירייה, או הוועדה המקומית, למיצוי זכויותיה, ככל שהיא תמצא לנכון.
ג. בשים לב לעמדת המשיבה כי לאחר שיינתן אישור עירייה, הצפי להשלמת הליך רישום הקניון כבית משותף הינו כשנה (סעיף 73 לתשובת המשיבה), אזי לאחר שיופק למשיבה "אישור עירייה לטאבו", היא תפעל לרישום הקניון כבית משותף ולהשלמת רישום זכויות הבעלות בחנויות על שם המבקש וזאת, עד ולא יאוחר משנתיים ממועד מתן פסק דין זה.
57. למען הסר ספק יודגש, כי אין באמור לעיל בכדי לקבוע עמדה או להכריע בכל טענה מטענות המשיבה בנוגע לחזית המחלוקת בינה לבין העירייה, או הועדה המקומית.
סוף דבר
58. לאור מכלול האמור לעיל, התביעה נדחית.
59. המשיבה תפעל להשלמת הרישום באופן ובמועד כאמור בפסק הדין.
60. בנסיבות המקרה דנן, בהינתן שמחד נדחו טענות המבקש ומאידך, ניתנו הוראות עתידיות למשיבה כיצד לנהוג על מנת להשלים את רישום זכויות הבעלות של המבקש בחנויות, אין צו להוצאות.
ניתן היום, כ"ג ניסן תשפ"א, 05 אפריל 2021, בהעדר הצדדים.
יעקב שפסר