כתבי הויתור שנחתמו היו מפורטים וברורים, הוגנים וסבירים ועל כן מחייבים ותקפים.
18. לכאורה, עומדות בפני התובעים שתי משוכות:
האחת- זו הבאה לידי ביטוי בטפסים, עליהם חתמו במעמד קבלת הפיצוי ובמסגרתם אישרו כי קבלו את כל המגיע להם.
השניה- זו הבאה לידי ביטוי במכתבי גמ"ח, אשר נחתמו במעמד מסירת הדירות.
כפי שיפורט להלן, צולחים התובעים את שתי המשוכות.
19. בטרם אדרש למחלוקות בעניין כתבי הויתור, ראוי להקדיש מספר מילים לטיב העסקה בין הצדדים.
20. עסקה לרכישת דירה היא העסקה היקרה והמשמעותית ביותר שעושה אדם במהלך חייו (ע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין, (פורסם בנבו, 12.04.2011)). דווקא בעסקה זו הקונים לרוב נאלצים להתמודד עם חברות קבלניות מנוסות ובעלות ייעוץ משפטי שוטף. חוזי המכר עליהם חותמים הקונים הם לרוב חוזים אחידים וכוח המיקוח של הקונה הממוצע הינו נמוך.
לכך יש להוסיף את הקשיים והחסמים בהגשת הליך משפטי ובהתמודדות מול החברה הקבלנית במקרה של חילוקי דעות. כך, כאשר מדובר באיחור במסירת דירה, מדובר לרוב בסכומים שאינם גבוהים, אך התובע נאלץ לשכור שירותים משפטיים ולנהל הליך מורכב ויקר מול חברה מנוסה בעלת ייעוץ משפטי מובחר.
על חשיבות מסירת הדירה במועד מנקודת מבטו של הצרכן עמד בית המשפט העליון באומרו: "מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה" (רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 23 (21.2.2016) (להלן "עניין שמש")).
פערי הכוח המשמעותיים בין הצדדים, לצד חשיבותה של העסקה לרכישת דירה והחסמים המשפטיים, מצדיקים הגנה צרכנית רחבה על הקונים והתחשבות במאפיינים המיוחדים של הליכים מעין אלו (ע"א 148/77 רוט נ' ישופה (בניה) בע"מ פ''ד לג(1) 617 (1979)).
הקשיים בפניהם עומדים הרוכשים יוצרים חסם משמעותי בפני אלה השוקלים התדיינות מול הקבלן. רוכש הדירה מצוי תחת לחץ לקבלת פיצוי כלשהו שיאפשר לו להתמודד עם הנטל הכלכלי הכרוך במימון דיור לו ולמשפחתו עד לקבלת החזקה בדירה מעבר למועד שהובטח לו ואשר לו הוא נערך.
21. המחוקק בחר לאמץ את הגישה הצרכנית ועל כן קבע בתיקון 5 לחוק המכר דירות הוראות שמטרתן להגן על רוכש הדירה ככל הנוגע למועד מסירת הדירה:
"(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו." (סעיף 5א לחוק).