בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו
ת"א 38922-07-16 זמר טוב ואח' נ' גינדי החזקות בע"מ ואח'
לפני כבוד השופטת עידית ברקוביץ
תובעים
ניוה זמר טוב ו-78 אח'
ע"י ב"כ עו"ד באומל ו/או עו"ד זהבי
נגד
נתבעים
1.גינדי החזקות בע"מ
2.גינדי מגדלי הלאום בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד קהת ו/או עו"ד דוידוביץ'
פסק דין
כללי
1. עניינה של התביעה - איחור במסירת דירות.
התובעים הם הבעלים של 47 מתוך 80 דירות בבניין ברח' ישראל גלילי 21 בראשון לציון (להלן: "הבניין"). הבניין הוא חלק מפרוייקט שנבנה על ידי הנתבעות, הידוע בשם "גינדי מגדלי הלאום".
הנתבעת 1 היא החברה ששיווקה את הפרוייקט, במשרדיה נחתמו הסכמי המכר ועובדיה מטפלים בכל הנוגע לבניין. הנתבעת 2 היא "חברת הפרוייקט".
רקע עובדתי
2. התובעים התקשרו עם נתבעת 2, גינדי מגדלי הלאום בע"מ (להלן: "נתבעת 2") בהסכמי מכר לרכישת דירות בפרוייקט "מגדלי הלאום" (להלן בהתאמה: "הסכמי המכר" ו "הדירות").
3. הסכמי המכר נחתמו במועדים שונים החל מחודש מרץ 2011 ועד ינואר 2013.
4. כידוע, ביום 6.4.2011 נכנס לתוקף תיקון 5 לחוק המכר (דירות) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות ו- "תיקון 5").
משכך, 11 דירות (מתוך הדירות מושא התביעה) נרכשו לפני תיקון 5 לחוק המכר, והיתר- לאחריו.
5. בכל אחד מהסכמי המכר נקבע מועד מסירה, כאשר מועדי המסירה הם:
30.6.2014; 31.8.2014 וכן בתאריך 28.11.2014 (מועד שהוסכם בפרוטוקול הדיון מיום 12.11.2020).
6. מרבית התובעים חתמו על הסכמי הזמנת שינויים ותוספות בדירה למול הקבלן המבצע, א. דורי בניה בע"מ (להלן בהתאמה: "דורי" או "הקבלן המבצע" ו"הסכמי השינויים").
7. הדירות נמסרו במועדים מאוחרים למועדי המסירה שנקבעו בהסכמי המכר.
8. נתבעת 2 שילמה לחלק מהתובעים פיצוי בגין האיחור במסירת הדירות.
9. התובעים שקיבלו פיצוי בגין האיחור במסירת הדירות, חתמו על כתבי ויתור (מלאים או חלקיים).
המסגרת הדיונית
10. בית המשפט מינהמומחה מטעמו - המהנדס והשמאי צבי רון (להלן: "המומחה"). המומחה התבקש לבחון את סבירות תקופת דחיית מועדי המסירה בהתחשב בהסכמי השינויים, וכן לבחון את שיעור דמי השכירות הראויים עבור כל דירה מדירות התובעים.
במסקנות חוות הדעת, ציין המומחה, בין היתר, כי לא קיים יחס סביר בין תקופת הדחייה שנקבעה במסגרת הסכמי השינויים לבין תקופת הדחייה הראויה לאור היקף השינויים שנתבקשו בדירות השונות. לפי קביעת המומחה, תקופת הדחיה נעה בין חודש וחצי-חודשיים בדירות בהן היקף השינויים הגדול ביותר, לבין שבועיים בדירות בהן היקף השינויים הקטן ביותר.
דמי השכירות הראויים הוערכו על ידי המומחה בטווחים שבין 5,800 ₪ ל- 7,400 ₪ לחודש, בהתאם לשטחי הדירות והקומה של כל דירה.
11. הצדדים הגישו לבית המשפט רשימת מוסכמות ופלוגתאות .
בדיון מיום 12.11.2020, הודיעו הצדדים על הסדר דיוני (להלן: "ההסדר הדיוני") במסגרתו הסכימו, כי ביחס לפלוגתאות מסוימות תינתן הכרעה מנומקת, ובאחרות- הכרעה בהתאם לסעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד-1984 (להלן: "חוק בתי המשפט") והכל על יסוד החומר שבתיק, ללא חקירות.
בהמשך הוסכם כי פסק הדין יינתן כנגד שתי הנתבעות. משכך, ומטעמי נוחות תהיה ההתייחסות בפסק הדין לשתי הנתבעות, ללא הבחנה ביניהן.
ההסדר הדיוני והסכמות הצדדים מהווים חלק בלתי נפרד מפסק הדין.
דיון והכרעה
12. אין מחלוקת כי דירות התובעים נמסרו להם באיחור.
בפתח הדיון, ראוי ליתן את הדעת לעדויות התובעים בדבר התוצאות הקשות של האיחור במסירת הדירות, כפי שתוארו בתצהיריהם, אשר לא נסתרו ומצאתי לנכון לקבלן.
בכל אחד מהתצהירים שהגישו, מתארים התובעים מצוקה קשה שנגרמה להם מחמת היעדר קורת גג, הצורך למצוא מקום מגורים חלופי, מצוקה כלכלית וכיו"ב קשיים שנגרמו מחמת כך שהדירות לא נמסרו במועדים המוסכמים.
הנתבעות מצידן טענו לקיומן של נסיבות שמצדיקות את דחיית מועדי המסירה, כאשר לשיטתן התובעים אינם זכאים לכל פיצוי.
להלן אדון בפלוגתאות כסדרן.
פלוגתא מס' 8 - תוקפם של כתבי הוויתור
13. 26 רוכשי דירות (מתוך 47 הדירות מושא התביעה) חתמו על כתב ויתור, כאשר רוכשי 25 דירות חתמו על כתב ויתור לאחר כניסת תיקון 5 לתוקף, ואילו רוכשי דירה אחת חתמו על כתב ויתור לפני כניסת תיקון 5 לתוקף (תובעים 76-77).
14. בסיכומיהם האריכו הצדדים בטיעוניהם לעניין השאלה מהם למעשה כתבי הויתור.
המחלוקת בין הצדדים נובעת מכך שהתובעים חתמו על שני מסמכים:
א. טופס חישוב פיצויים (נספח 13 לתצהיר הנתבעות, להלן : "הטפסים" או "נספח 13"), אשר נחתמו במועד קבלת הפיצוי.
בתחתית הטופס הודפסה הערה (בנוסח כזה או דומה):
"הריני לאשר כי עד למועד אישור זה שולמו לי כל הסכומים המגיעים לי בגין האיחור במסירת הדירה".
ב. מכתבי גמר חשבון שנחתמו על ידי התובעים עם מסירת הדירות (נספח 14 לתצהיר הנתבעות- להלן: "מכתבי גמ"ח" או "המכתבים" או "נספח 14") .
במכתבי גמ"ח נאמר:
"... אין ולא יהיו לנו כל טענות מכל מין וסוג שהוא כלפי החברה ו/או מטעמה בכל הקשור לתשלומים המגיעים למי מהצדדים בין הדירה... ו/או בקשר עם הסכומים המגיעים לנו בקשר עם האיחור, ככל וקיים במסירת הדירה."
בתחתית המכתבים הוספו הערות בכתב יד (בנוסח זה או דומה):
"ככל שהדייר זכאי לפיצויי שכ"ד עפ"י הסכן המכר החתום עימו, הוא יהיה זכאי לתבוע אותם מהחברה למרות האמור בנייר זה.
ולגבי איכות טיב העבודה אני רשאית לתבוע לכל עניין שלא גמור בצורה יסודית".
15. בכתב התביעה ציינו התובעים כי "בצוק העיתים מצאו עצמם התובעים מוחזקים כבני ערובה בידי הנתבעות, אשר התנו תשלום פיצוי חלקי בחתימה על כתב ויתור" (סעיף 27 לכתב התביעה).
בהמשך הוסיפו כי:
"התובעים הביעו מחאתם בעל פה ואף בכתב, במסגרת כתב הויתור הסופי עליו נדרשו לחתום כתנאי למסירת הדירה" (סעיף 31 לכתב התביעה).
16. בסיכומיהם, מבקשים התובעים להסתמך על עמדת הנתבעות (כפי שהועלתה בכתב ההגנה ובתצהירי הנתבעות) לפיה כתבי הויתור הם המכתבים (נספח 14), שנחתמו על ידי התובעים במעמד מסירת הדירות.
לטענת התובעים, המדובר במכתבים עליהם נדרשו התובעים לחתום כתנאי למסירת הדירה. על כל כתב ויתור צוינה הערת הסתייגות בכתב יד של התובעים . כתבי ויתור אלו מאוחרים לטופס חישוב הפיצויים, ועל כן אין התובעים מנועים מלהגיש תביעה לפיצוי לעניין זה.
מעבר לכך, טופס חישוב הפיצויים עליו חתמו התובעים (נספח 13), אינו פרי של הסכמה חופשית ושל משא ומתן, כטענת הנתבעות. התובעים נאלצו לחתום עליו כתנאי לקבלת פיצוי חלקי על ידי הנתבעת. לא ניתן היה לקבל הפיצוי מבלי לחתום על הטופס ללא כל סייג.
אין לטופס חישוב הפיצויים תוקף בהיותו מתנה לרעה על הקבוע בחוק. שכן, אין בכוחו לחסום ממי שסכום תביעתו גבוה יותר האפשרות לתבוע.
בכל הנוגע לתובעים 76-77 (אשר חתמו על הסכם מכר לפני תיקון חוק המכר), הרי שהמדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד. הניסיון לחסום רוכשי דירה שנגרם להם נזק העולה על 100,000 ₪ בפיצוי בסך זעום של 3,985 ₪ מקים את חזקת הקיפוח. על כן היה על הנתבעת לפצות את התובעים בדמי שכירות ראויים.
17. הנתבעות מצידן, בכתב ההגנה ובתצהירים מטעמן, ציינו כי כתבי הויתור הם המכתבים עליהם חתמו התובעים ואשר צורפו כנספח 14 לתצהירי הגב' מנשרוף.
בסיכומיהן, טענו הנתבעות כי "כתבי הויתור הם טופס חישוב הפיצויים (נספח 13 לתצהיר גב' מנשרוף" (סעיף 25 לסיכומים).
לטענת הנתבעות, טופס חישוב הפיצויים הוא כתב הויתור הנכון (נספח 13) ולא מסמכי גמר החשבון (נספח 14) הכוללים את ההסתייגות של התובעים. לאלו האחרונים, לשיטתן, אין תוקף.
לגופו של עניין, טוענות הנתבעות כי לכתבי הויתור מאפיינים מובהקים של הסכם פשרה, וכוללים ויתורים הדדיים:
א. כך, גובה הפיצוי שניתן נמוך בכ-14% מגובה דמי השכירות בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט; מכל מקום, הפיצוי הניתן מצוי בטווח שבין הפיצוי הנדרש לתובעים לבין שיטת הנתבעות.
ב. עדכון מועד המסירה עקב שינויים ותוספות משקף הסכמה חוזית לגיטימית ומחייבת העולה, באותה העת, עם הוראות החוק, ועל כן הפחתת 90 יום מתקופת האיחור במסגרת תחשיב הפיצוי, בהתאם להסכמות למול הקבלן המבצע הייתה לגיטימית.
ג. מנגד, לא נלקח בחשבון עדכון מועד המסירה ב-60 יום בשל המבצעים הצבאיים שאירעו באותה העת.
הנתבעות גורסות כי התובעים ויתרו על טענות לסעדים ופיצויים נוספים המגיעים להם בגין האיחור במסירת הדירה. לעמדתן, כתבי הויתור נחתמו מדעת ובהסכמתם החופשית של התובעים. בשים לב לכך כי כמחצית מהתובעים לא חתמו על כתב הויתור; כשליש מרוכשי הדירות קבלו את הפיצוי וחתמו על כתב הויתור ולא הצטרפו לתביעה; נתאפשר אף לחתום על כתב ויתור חלקי; לא נטען על ידי התובעים כי הנתבעות התנו קבלת הדירה בחתימה על הסכם הויתור; מרבית התובעים היו מיוצגים על ידי עורך דין; מרבית התובעים חתמו למעלה מפעם אחת על כתב הויתור.
הנתבעות שילמו את הפיצוי החל מחודש אפריל 2015, מועד שקדם למועדי המסירה של הדירות וכן למועד בן הן חבו לשלם פיצוי בגין האיחור. זאת נוכח שלושה חודשי עדכון ושינויים; חודשיים עיכוב בגין צוק איתן ותקופת חסד בת חודשיים.
כתבי הויתור שנחתמו היו מפורטים וברורים, הוגנים וסבירים ועל כן מחייבים ותקפים.
18. לכאורה, עומדות בפני התובעים שתי משוכות:
האחת- זו הבאה לידי ביטוי בטפסים, עליהם חתמו במעמד קבלת הפיצוי ובמסגרתם אישרו כי קבלו את כל המגיע להם.
השניה- זו הבאה לידי ביטוי במכתבי גמ"ח, אשר נחתמו במעמד מסירת הדירות.
כפי שיפורט להלן, צולחים התובעים את שתי המשוכות.
19. בטרם אדרש למחלוקות בעניין כתבי הויתור, ראוי להקדיש מספר מילים לטיב העסקה בין הצדדים.
20. עסקה לרכישת דירה היא העסקה היקרה והמשמעותית ביותר שעושה אדם במהלך חייו (ע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין, (פורסם בנבו, 12.04.2011)). דווקא בעסקה זו הקונים לרוב נאלצים להתמודד עם חברות קבלניות מנוסות ובעלות ייעוץ משפטי שוטף. חוזי המכר עליהם חותמים הקונים הם לרוב חוזים אחידים וכוח המיקוח של הקונה הממוצע הינו נמוך.
לכך יש להוסיף את הקשיים והחסמים בהגשת הליך משפטי ובהתמודדות מול החברה הקבלנית במקרה של חילוקי דעות. כך, כאשר מדובר באיחור במסירת דירה, מדובר לרוב בסכומים שאינם גבוהים, אך התובע נאלץ לשכור שירותים משפטיים ולנהל הליך מורכב ויקר מול חברה מנוסה בעלת ייעוץ משפטי מובחר.
על חשיבות מסירת הדירה במועד מנקודת מבטו של הצרכן עמד בית המשפט העליון באומרו: "מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה" (רע"א 6605/15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 23 (21.2.2016) (להלן "עניין שמש")).
פערי הכוח המשמעותיים בין הצדדים, לצד חשיבותה של העסקה לרכישת דירה והחסמים המשפטיים, מצדיקים הגנה צרכנית רחבה על הקונים והתחשבות במאפיינים המיוחדים של הליכים מעין אלו (ע"א 148/77 רוט נ' ישופה (בניה) בע"מ פ''ד לג(1) 617 (1979)).
הקשיים בפניהם עומדים הרוכשים יוצרים חסם משמעותי בפני אלה השוקלים התדיינות מול הקבלן. רוכש הדירה מצוי תחת לחץ לקבלת פיצוי כלשהו שיאפשר לו להתמודד עם הנטל הכלכלי הכרוך במימון דיור לו ולמשפחתו עד לקבלת החזקה בדירה מעבר למועד שהובטח לו ואשר לו הוא נערך.
21. המחוקק בחר לאמץ את הגישה הצרכנית ועל כן קבע בתיקון 5 לחוק המכר דירות הוראות שמטרתן להגן על רוכש הדירה ככל הנוגע למועד מסירת הדירה:
"(א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב) הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו." (סעיף 5א לחוק).
22. המחוקק אף קבע מפורשות כי הוראות החוק הינן קוגנטיות ולא ניתן להתנות עליהן אלא לטובת הקונה (סעיף 7א(א) לחוק המכר דירות).
23. הנה כי כן, את שאלת תוקפם של כתבי הויתור, יש לבחון על רקע מכלול הנסיבות ובשים לב לכך שמדובר בעסקה לרכישת דירה, של אדם פרטי מול חברה קבלנית, על כל המשתמע מכך, כמפורט לעיל.
24. אשר למכתבי גמ"ח - על יסוד הראיות, הריני קובעת כי מדובר במכתבים עליהם נדרשו התובעים לחתום כתנאי למסירת הדירות (כאשר תאריך המכתב הוא במועד המסירה של כל דירה).
כאמור, בכל אחד מהמכתבים הוספה הסתייגות, אשר לא שוללת את זכותם של התובעים להגיש תביעה.
משכך, אין במכתבי גמר החשבון, נספח 14, כדי לחסום את התובעים מהגשת התביעה.
25. בהינתן כי מכתבים אלה מאוחרים לטפסי חישוב הפיצויים, הרי יש לראותם כגוברים על האמור בטפסי חישוב הפיצויים.
מכל מקום, וכפי שיפורט בהמשך, אף טפסי חישוב הפיצויים, אינם שוללים את זכותם של התובעים להגשת התביעה.
26. כל התובעים שחתמו על טופס חישוב הפיצויים, הצהירו, כי החתימה עליו הייתה תנאי לקבלת פיצוי חלקי שהציעו הנתבעות (כך עולה למשל מתצהיר תובעים 19-20, כמו גם מתמליל שיחה שצורף לתצהיר תובעים 32-33).
הנתבעות מצידן לא הוכיחו כי נוהל משא ומתן באשר לסכום הפיצוי שהוצע לתובעים.
על יסוד החומר שבפני, הריני קובעת כי הנתבעות חייבו את התובעים לחתום על טופס חישוב הפיצויים כתנאי לקבלת הפיצוי שהוצע. משכך, הטופס אינו משקף הסכמה מרצון חופשי אלא חתימה עליו ללא ברירה אמיתית.
27. נתתי דעתי לטענות הנתבעות הגורסות כי כתבי הוויתור הם פרי הסכמה חופשית מלאה, כמו גם לנסיונם לטעון כי מדובר בפשרה סבירה המצדיקה מתן תוקף משפטי לכתבי הוויתור, ברם לא מצאתי מקום לקבלן.
28. מכל מקום, אף לו הייתה הסכמה מרצון לחתום על הטפסים, הרי בתי המשפט חזרו וקבעו כי מאחר שהוראות סעיף 5א לחוק המכר הינן קוגנטיות הרי שהסכם לקבלת פיצוי מוקטן גם אם נחתם מרצון, הינו חסר תוקף (ת"א (מחוזי מרכז) 30119-11-12 חורי נ' אאורה השקעות בע"מ פסקה 8 (פורסם בנבו, 16.1.2015)).