וכן:
"בדין ציין בית המשפט קמא כי ההוראה בחוק המכר בדבר גובה הפיצוי המגיע לרוכש דירה במקרה של איחור במסירת הדירה כאמור, הינה הוראה קוגנטית אשר לא ניתן להתנות עליה. על כן אף אם ההסכם לפיצוי האמור היה נחתם מרצון הרי שאין לאותה הסכמה תוקף, וזאת לאור הוראות סעיף 7א(א) לחוק המכר לפיהן :"אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה" (רת"ק (מחוזי ב"ש) 33928-09-15 חברת זיו ישראל בע"מ נ' שרון (נבו 25.11.2015)).
29. ככל שבסופו של יום מגיע למי מהתובעים סכום גבוה מהסכום שקבלו, אזי אין בכוחו של טופס חישוב הפיצויים כדי לחסום אותו מלתבוע את המגיע לו.
30. בענייננו, כל התובעים אשר חתמו על הסכמי המכר לאחר כניסת תיקון 5 לתוקף (ואלה כל התובעים למעט תובעים 76-77) היו זכאים לקבל פיצוי על פי התיקון.
הואיל והפיצוי הניתן היה נמוך מזה שהיו זכאים לו (בין אם בשיעור 14% לעומת חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, כהודאת הנתבעות, ובין אם למעלה מכך, כטענת התובעים) הרי שמדובר בהסכם חסר תוקף.
31. בכל הנוגע לתובעים 76-77, אשר חתמו על הסכם המכר קודם לכניסת תיקון 5 לתוקף (ועל כן הוראות התיקון לא חלות עליהם) – מקובלת עלי עמדתם כי יש לראות בטופס חישוב הפיצויים חוזה אחיד מקפח, בהתאם לחוק החוזים האחידים תשמ"ג-1982 (להלן: "חוק החוזים האחידים").
על פי פסיקת בית הדין לחוזים אחידים, מסמך היכול להיחשב כחוזה, ייבחן על פי דיני החוזים האחידים (ח"א (חוזים אחידים ירושלים) 702/06 היועץ המשפטי לממשלה נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (נבו 06.12.2011), להלן: "פסק דין שיכון ופיתוח").
הן טפסי חישוב הפיצויים והן מכתבי גמר החשבון, נוסחו על ידי הנתבעות עבור כלל רוכשי הדירות והם באים בגדר "חוזה אחיד" כהגדרתו בסעיף 2 לחוק החוזים האחידים:
חוזה אחיד" – נוסח של חוזה שתנאיו, כולם או מקצתם, נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסויימים במספרם או בזהותם"
32. הנזק הישיר הנגרם מאיחור במסירת דירה, הוא אובדן האפשרות לעשות שימוש בדירה הבא לידי ביטוי באובדן דמי שכירות (ר' פסק דין שיכון ופיתוח).
33. בהתאם לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות") היה על הנתבעות לפצות את התובעים בגין אובדן אפשרות שימוש בדירה בתקופת האיחור, קרי בדמי שכירות.
34. התובעים מציינים כי דמי השכירות הראויים לדירת התובעים 76-77 בתקופת האיחור עומדים ע"ס 7,800 ₪ לחודש (בהתאם לחוות דעת המומחה) כאשר תקופת האיחור היא 12.9. חודשים. משכך, טוענים התובעים 76-77 כי הפער בין הסכום ששולם בסך 3,985 ₪ לנזק העולה ע"ס 100,000 ₪ מקים את חזקת הקיפוח לפי סעיפים 4(1) ו- 4(6) לחוק החוזים האחידים. אף בהתחשב בכך שהפיצוי ששולם הוא 4,088 ₪ (כעולה מנספח 14 ביחס לדירה 74 היא דירת תובעים 76-77) ואף לו תיערך ההשוואה לסכום הפיצוי שהוסכם בחוזה- 700$, עדיין קיים פער משמעותי בין סכום הפיצוי ששולם לתובעים 76-77 לבין הסכום לו הם זכאים, באופן שמקים את חזקת הקיפוח.
35. עמדת התובעים מקובלת עלי. טופס חישוב הפיצויים נועד לפטור את הנתבעות מחובת תשלום הפיצויים, ולהגביל את תרופת הפיצויים הקבועה בחוק החוזים תרופות, באופן בלתי סביר, מבלי שיש בכך כדי להגן על אינטרס לגיטימי של הנתבעות.
בהתחשב בכך שמדובר ברכישת דירת מגורים של אדם פרטי מול קבלן, ובשים לב לנסיבות בהן החתימה על טופס חישוב הפיצויים נעשתה תוך ניצול מצוקתם של התובעים 76-77, ובשים לב לפער בין סכום הפיצוי המגיע לתובעים לבין הסכום ששולם, הריני מוצאת מקום לקבוע כי חסימת התובעים 76-77 מהגשת תביעה למיצוי זכויותיהם, מהווה תנאי מקפח אשר דינו להתבטל .
36. הגם שככלל, כעניין של מדיניות משפטית יש לתת תוקף להסכמי פשרה כמו גם לכתבי וויתור, הרי קובעת כי בנסיבות מקרה זה, כתבי הוויתור עליהם הוחתמו התובעים (לרבות תובעים 76-77) אינם שוללים את זכותם להגשת התביעה.
37. על כן, הריני קובעת כי אין בכתבי הויתור כדי לחסום את התובעים מהגשת התביעה.
פלוגתא מס' 9 - מה משך הזמן שיש לייחס לתוספות והשינויים?
38. לטענת התובעים, הנתבעות לא עומדות בתנאים שנקבעו בפסיקה לעניין זה, ובכלל זאת כי המועד החדש יהיה בהסכמת הצדדים; וכן שישקף קשר לתקופה שנדרשה לביצוע השינויים, כאלו החורגים משינויים צפויים.
התובעים סומכים ידם על פסק הדין בעניין שמש אשר דן באריכות בסוגיית הפיצוי המגיע לרוכש דירה מקבלן בגין איחור במסירתה.
בפועל, המועדים המעודכנים נקבעו באופן חד צדדי על ידי הנתבעות; ואין כל יחס סביר בין התקופה שנדרשה לביצוע השינויים לבין התקופה השרירותית שנקבע בהסכמי השינויים.
חוות דעת המומחה מטעם התובעים, מלמדת כי קביעת תקופות הארכה נעשתה באופן שרירותי. כך, המומחה קבע כי אין יחס סביר בין התקופה שנקבעה ולבין זו הראויה.
מעבר לכך, לא השינויים היו אלו שגרמו לעיכוב במסירת הדירות (והראיה כי דירה 72 לא נעשו בה כלל שינויים והיא נמסרה רק ב-24.6.2015, לאחר מסירת 20 דירות בהם נעשו שינויים).
ביטול שירותי האורחים שחלק מהתובעים ביקשו לבצע, חסך לנתבעות זמן ומשאבים רבים.
על רקע זאת, אין ליתן תוקף להסכמי השינויים.
בהינתן כי השינויים הם על הרף הנמוך, הרי שיש לקבוע תקופות ארכה, בהתאמה.
39. הנתבעות טוענות, כי ההלכה בעניין שמש אינה רלוונטית לאותם תובעים שחתמו על כתב הויתור, הן מהטעם שבמועד זה ההלכה בעניין שמש טרם נפסקה והן מהטעם שניתן להתנות על הוראות חוק קוגנטיות במסגרת פשרה בדיעבד.
כמו כן ההלכה בעניין שמש אינה רלוונטית ביחס לתובעים שחתמו על הסכם המכר קודם לכניסת תיקון 5 לתוקף.
משכך, באשר לתובעים שחתמו על הסכם המכר עובר לכניסתו לתוקף של תיקון 5 – יש לדחות את מועד המסירה ב-60 יום כנגזרת להסכמי השינויים.
מעבר לכך, תובעים אשר על פי הסכמי השינויים נקבעה להם תקופת עיכוב ארוכה יותר, יהא משך הדחייה בהתאם להסכם זה.
אין רלוונטיות להליך שהתנהל בין הנתבעות לבין דורי לבירור המחלוקות בתביעה דנן, שכן המדובר בשתי מערכות יחסים חוזיות שונות ונפרדות.
כמו כן, הנתבעות אינן צד להסכמי השינויים אלא הקבלן המבצע, דורי, בלבד. בהסכמי המכר לא הוגדרה תקופת הדחייה עקב התוספות והשינויים ולכן לא הייתה לנתבעות סיבה לחשוב שההסכמה אינה מחייבת אותם ולשנות מצבן לרעה באשר לתכנון מועד מסירת הדירות.
אין בסיס לטענה בדבר חסכון בזמן בעקבות ביטול שירותי האורחים, לבקשת חלק מהתובעים.
בהתאם לקביעות המומחה מטעם בית המשפט, הרי שיש לקבוע כי משך הדחייה של מסירת הדירות יעמוד בין 14 יום (בדירות בהן בוצעו שינויים מועטים) ועד חודשיים (בדירות בהן נעשו שינויים רבים).
40. בהתאם להסכמת הצדדים הכרעה בפלוגתא זו תהיה בדרך של פשרה ללא הנמקה.
לאחר שנתתי דעתי לטיעוני הצדדים, תוך התייחסות לחומר שבפני, לרבות לחוות דעת המומחה, הריני קובעת כדלקמן:
בהתייחס לתובעים עימם היו הסכמות ספציפיות, דחיית המסירה מחמת תוספות ושינויים תהיה בהתאם למוסכם עם הקבלן המבצע כדלקמן:
לגבי תובעים 59-60 (דירה 53)- 6 חודשים.
לגבי תובע 64 (דירה 61) – חודש אחד.
לגבי תובעים 78-79 (דירה 76) – חודשיים וחצי.
לגבי יתר הדירות, מצאתי לנכון להסתמך על הטבלה שהציגו הנתבעות, ברובריקה שכותרתה "עלות הזמנת השינויים ברוטו, כולל מע"מ" ולקבוע את משך הדחיה כדלקמן:
לגבי דירות שבהן עלות השינויים היא בין 0 לבין 5,000 ₪- דחיה של 14 יום.
לגבי דירות שבהן עלות השינויים היא בין 5,001 ₪ לבין 25,000 ₪- דחיה של 30 יום.
לגבי דירות שבהן עלות השינויים היא בין 25,001 ₪ לבין 40,000 ₪ - דחיה של 45 יום.
לגבי דירות שבהן עלות השינויים היא מעל 40,001 ₪ - דחיה של 60 יום.
פלוגתא מס' 10 - האם העיכוב במסירה נבע עקב המצב הבטחוני (מבצע "שובו בנים" ו"צוק איתן"), באופן הפוטר מתשלום פיצוי (מלא/חלקי)?
41. בהסכמות בין הצדדים, נקבע כי בגין מבצע "צוק איתן", מועד המסירה ידחה ב-30 יום, למעט לגבי שישה תובעים אשר בעניינם קיימת מחלוקת אשר תוכרע על ידי בית המשפט בהתאם לסעיף 79 א לחוק בתי המשפט, בדרך של פשרה ללא הנמקה.
42. לטענת התובעים, המסכת הראייתית שהובאה בפסיקות קודמות של בית המשפט, זהה למקרה דנן. לא הוצגו ראיות שאינן לטובת הנתבעות, ובכלל זאת יומני עבודה ולוחות זמנים מה ניתן ללמוד בבירור על מצב הפרוייקט בכל שלב ולאתר את הסיבות לאיחור.
משטענה הנתבעת בהליך כנגד הקבלן המבצע, כי הוא שאחראי לאיחור בן 17.5 חודשים במסירת הדירות, הרי שהיא מושתקת מלהעלות טענה אחרת בהליך דנן.
משכך, אין לדחות את מועד המסירה בכל הנוגע לשש הדירות שבמחלוקת.
43. לטענת הנתבעות, יש לדחות את מועד המסירה בשל מבצע "צוק איתן" ב-30 יום לפחות, גם לגבי ששת התובעים שבמחלוקת.
במהלך ביצוע הפרוייקט ובנייתו נאלצה הנתבעת להתמודד עם נסיבות חריגות ובלתי צפויות שלא היו תלויות בה ולא בשליטתה – שלושה אירועים בטחוניים שהשפיעו על יכולת הקבלן המבצע לעבוד בשטח ומשכך נאלצו לדחות את מועד מסירות הדירות.
לגופם של דברים, הראשון היה מבצע עמוד ענן, בחודש נובמבר 2012, במהלכו נפגע בניין מגורים בראשון לציון, בסמוך לאתר הפרוייקט דנן.
בנוסף, מבצע "שובו בנים" ולאחריו מבצע "צוק איתן" (יוני-יולי 2014 עד לסוף אוגוסט 2014), השפיעו על המשק הישראלי בכלל ועל ענף הבנייה בפרט. בנוסף, פורסמה החלטת החשבת הכללית (7.8.2014), המאפשרת עיכוב בן 30 יום בהשלמת עבודות בינוי ותשתיות בהתקשרויות עם המדינה, בהתאם לנסיבות הפרטניות של כל מקרה.
בין היתר הדבר בא לידי ביטוי במחסור בפועלים, עקב סגר באזור יו"ש; עיכוב באספקת תשומות דבר שעיכב את לוחות הזמנים; העבודות הופסקו עקב אזעקות; עובדים רבים גויסו לשירות מילואים ולא נכחו באתר הפרוייקט, לרבות עובדים בכירים אצל נתבעת 2 ובכלל זאת מר פלק, מנהל פרוייקט המגורים "מגדלי הלאום", ומנהל האזור מטעם הנתבעת וכן עובדים אצל הקבלן המבצע; תפוקת העובדים הייתה נמוכה.
גם לאחר שהסתיים מבצע צוק איתן נדרש פרק זמן נוסף להתארגנות מחודשת לצורך חזרה לשגרה.
הסכם המכר עצמו קובע כי המוכר זכאי ל-30 ימי עיכוב נוספים לצרכי התארגנות בשל עיכובי הנעוצים בכוח עליון ו/או מלחמה.
ניתן לראות השפעת המצב גם על גובה התשלומים שניתן לקבלן המבצע באותם החודשים (ירידה של כמעט 50%).
44. לאחר שנתתי דעתי לטיעוני הצדדים, תוך התייחסות לחומר שבפני, הריני קובעת כי בגין המצב הביטחוני, תהיה דחיה של 30 יום.
פלוגתא מס' 11- מהם דמי השכירות הראויים לכל סוג של דירות
45. הצדדים הסכימו כי "דמי השכירות הראויים יהיו בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, למעט התובעים שרכשו דירות טרם כניסתו לתוקף של תיקון 5 לחוק מכר דירות" (פרוטוקול מיום 12.11.20).
משכך, מוקד הפלוגתא הוא באשר לסעיף הפיצויים המוסכמים בנספח התשלומים להסכמי המכר (להלן: "סעיף 9 " ) בכל הנוגע לתובעים שעימם נכרת ההסכם טרם כניסתו לתוקף של תיקון 5 לחוק המכר.
46. לטענת התובעים, המדובר בסעיף מקפח בחוזה אחיד, אשר אין ליתן לו תוקף.
ההגבלות הקבועות בפסיקה לא מתקיימות בסעיף זה:
א. הפיצוי שבהסכם אינו משקף דמי שכירות ראויים אלא סכום נמוך בהרבה;
ב. תקופת החסד עולה בהרבה של שלושה חודשים (שבעה);
ג. הפיצוי משולם אך ורק מסיום תקופת החסד ולא חל רטרואקטיבית;
ד. ההגבלה על תרופות הקונה עומדת על תקופה של 30 חודשים ולא מתוחמת כנדרש לתשעה חודשים בלבד. גם לאחר תקופה זו, ישנה הגבלה על תרופות הקונה המותנה בתשלום של 95% ממחיר היחידה.
47. לטענת הנתבעות, אין המדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד. אין המדובר בחוזה אחיד ולו מחמת כך שהתנהל לגביו משא ומתן ובהתאמה נקבע פיצוי מוסכם פרטני בנספחים להסכמי המכר.
סכום הפיצוי המוסכם שיקף את דמי השכירות הראויים לאותה העת, שנת 2011.
המדובר בהקצאת סיכונים בין הרוכשים ליזם, פרקטיקה מסחרית לגיטימית שאינה מקפחת.
48. לאחר ששקלתי בכובד את עמדות הצדדים, מצאתי לנכון לבכר את עמדת התובעים על פני עמדת הנתבעות. ואנמק:
49. הסכם המכר עליו הוחתמו התובעים עונה על הגדרת "חוזה אחיד" שבסעיף ס' 2 לחוק החוזים האחידים.
כפי שיפורט להלן, הנתבעות לא הוכיחו כי תנאי מתנאיו של החוזה יצא מגדר תחולתו של חוק החוזים האחידים ובכלל כך סעיף 9 לנספח התשלומים שעניינו "פיצויים מוסכמים".
50. סעיף 9 מתייחס ל"פיצויים מוסכמים" אשר יגיעו בגין איחור במסירת הדירה. כך, קובע הסעיף כי מלבד הפיצוי על סך 400$ דולר (סכום שהשתנה בנספחי השינויים, כמפורט להלן), לא יהא זכאי הקונה לכל פיצוי אחר, וזאת למשך 30 חודשים. בתום תקופה זו ככל שלא נמסרה הדירה לידי הקונה, יהא בידיו לבטל ההסכם ולתבוע נזקיו.
51. שאלת החוקיות של סעיפי פיצוי מוסכם נדונה באריכות על ידי בית הדין לחוזים אחידים בפסק הדין שיכון ופיתוח (ח"א (חוזים אחידים ירושלים) 702/06 היועץ המשפטי לממשלה נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ (נבו 06.12.2011) , לעיל ולהלן: "פסק דין שיכון ופיתוח").
כך נקבע כי:
"פשיטא שהגבלת תרופותיו של הקונה מקיימת את חזקות הקיפוח שבסעיפים 4(6) ו-4(8) לחוק החוזים האחידים. ...
האם עלה בידי המשיבה לסתור את חזקת הקיפוח? המשיבה טענה כי קביעת פיצוי מוסכם היא בחירה של הצדדים לחוזה ואין להתערב בהסכמה זו. טענה זו אין בידינו לקבל, שכן היא מנוגדת למושכלות היסוד בדיני החוזים האחידים. טענת "הבחירה החופשית" רלבנטית לחוזה רגיל. בחוזה אחיד, לעומת זאת, ההסדרים החוזיים אינם נובעים מבחירה חופשית של הצדדים, אלא מקביעת התנאים, באופן חד-צדדי, על ידי הספק. משום כך הטענה שמדובר בתניה מוסכמת אין בה, כשלעצמה, כדי לסתור את חזקת הקיפוח, שאם לא תאמר כן נמצאנו מרוקנים מתוכן את דיני החוזים האחידים בכלל, ואת חזקות הקיפוח שבחוק החוזים האחידים בפרט" סעיפים 136-137 לפסק הדין) .