לגופם של דברים, הראשון היה מבצע עמוד ענן, בחודש נובמבר 2012, במהלכו נפגע בניין מגורים בראשון לציון, בסמוך לאתר הפרוייקט דנן.
בנוסף, מבצע "שובו בנים" ולאחריו מבצע "צוק איתן" (יוני-יולי 2014 עד לסוף אוגוסט 2014), השפיעו על המשק הישראלי בכלל ועל ענף הבנייה בפרט. בנוסף, פורסמה החלטת החשבת הכללית (7.8.2014), המאפשרת עיכוב בן 30 יום בהשלמת עבודות בינוי ותשתיות בהתקשרויות עם המדינה, בהתאם לנסיבות הפרטניות של כל מקרה.
בין היתר הדבר בא לידי ביטוי במחסור בפועלים, עקב סגר באזור יו"ש; עיכוב באספקת תשומות דבר שעיכב את לוחות הזמנים; העבודות הופסקו עקב אזעקות; עובדים רבים גויסו לשירות מילואים ולא נכחו באתר הפרוייקט, לרבות עובדים בכירים אצל נתבעת 2 ובכלל זאת מר פלק, מנהל פרוייקט המגורים "מגדלי הלאום", ומנהל האזור מטעם הנתבעת וכן עובדים אצל הקבלן המבצע; תפוקת העובדים הייתה נמוכה.
גם לאחר שהסתיים מבצע צוק איתן נדרש פרק זמן נוסף להתארגנות מחודשת לצורך חזרה לשגרה.
הסכם המכר עצמו קובע כי המוכר זכאי ל-30 ימי עיכוב נוספים לצרכי התארגנות בשל עיכובי הנעוצים בכוח עליון ו/או מלחמה.
ניתן לראות השפעת המצב גם על גובה התשלומים שניתן לקבלן המבצע באותם החודשים (ירידה של כמעט 50%).
44. לאחר שנתתי דעתי לטיעוני הצדדים, תוך התייחסות לחומר שבפני, הריני קובעת כי בגין המצב הביטחוני, תהיה דחיה של 30 יום.
פלוגתא מס' 11- מהם דמי השכירות הראויים לכל סוג של דירות
45. הצדדים הסכימו כי "דמי השכירות הראויים יהיו בהתאם לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, למעט התובעים שרכשו דירות טרם כניסתו לתוקף של תיקון 5 לחוק מכר דירות" (פרוטוקול מיום 12.11.20).
משכך, מוקד הפלוגתא הוא באשר לסעיף הפיצויים המוסכמים בנספח התשלומים להסכמי המכר (להלן: "סעיף 9 " ) בכל הנוגע לתובעים שעימם נכרת ההסכם טרם כניסתו לתוקף של תיקון 5 לחוק המכר.
46. לטענת התובעים, המדובר בסעיף מקפח בחוזה אחיד, אשר אין ליתן לו תוקף.
ההגבלות הקבועות בפסיקה לא מתקיימות בסעיף זה:
א. הפיצוי שבהסכם אינו משקף דמי שכירות ראויים אלא סכום נמוך בהרבה;
ב. תקופת החסד עולה בהרבה של שלושה חודשים (שבעה);
ג. הפיצוי משולם אך ורק מסיום תקופת החסד ולא חל רטרואקטיבית;
ד. ההגבלה על תרופות הקונה עומדת על תקופה של 30 חודשים ולא מתוחמת כנדרש לתשעה חודשים בלבד. גם לאחר תקופה זו, ישנה הגבלה על תרופות הקונה המותנה בתשלום של 95% ממחיר היחידה.
47. לטענת הנתבעות, אין המדובר בתנאי מקפח בחוזה אחיד. אין המדובר בחוזה אחיד ולו מחמת כך שהתנהל לגביו משא ומתן ובהתאמה נקבע פיצוי מוסכם פרטני בנספחים להסכמי המכר.
סכום הפיצוי המוסכם שיקף את דמי השכירות הראויים לאותה העת, שנת 2011.
המדובר בהקצאת סיכונים בין הרוכשים ליזם, פרקטיקה מסחרית לגיטימית שאינה מקפחת.