דיון והכרעה
23. כאמור עיקרה של המחלוקת נסב סביב הפרשנות שיש לייחס למפתח חלקות הוצאות האחזקה על רקע המערכת ההסכמית בין הצדדים. בשלב זה אין עוד מחלוקת בדבר שטחם של היחידות ויתר חלקי הבית המשותף, לגביהם הסכימה התובעת לקבל את המדידות מטעם עירית באר שבע ולבצע על בסיסן את חישוביה (ראו לעניין זה הודעת התובעת מיום 26.1.17).
24. בית המשפט דן ארוכות ורבות בדבר פרשנותם של חוזים, וביחס שבין לשון החוזה לבין תכליתו כפי שהיא משתקפת מהנסיבות החיצוניות לחוזה. בפסיקה נקבע, כי לשון החוזה היא נקודת המוצא לכל הליך פרשני. "ככל שלשון החוזה מצביעה באופן בהיר על אומד דעתם של הצדדים בעת כריתת החוזה, שמורה לה הבכורה בהליך הפרשני" (ראו ע"א 7186/15 בורשטיין נ' שיכון ובינוי סולל בונה תשתיות בע"מ, פסקה 17 (פורסם בנבו, 3.9.2019); ראו גם ע"א 841/15 פנורמה הצפון חברה לבנייה בע"מ נ' פלוני, פסקה 10 (פורסם בנבו, 23.5.2016). ברוח זו קובע סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (כפי שתוקן בתיקון מס' 2 לחוק משנת 2011) כי: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו", ראו גם ע"א 1536/15 פז חברת נפט בע"מ נ' תחנת דלק חוואסה בע"מ, פסקה 46 (פורסם בנבו, 8.2.2018). כן נקבע בפסיקה שככל שאין בלשון החוזה כדי להוביל למסקנה ברורה, על הפרשן להתחקות אחר אומד דעת הצדדים מתוך בחינת הנסיבות החיצוניות לחוזה. (ע"א 136/14 דן אופ בע"מ נ' CORNUCOPIA EQUITIES LTD, פסקה 42 (פורסם בנבו, 6.9.2017).
25. על רקע הלכות אלה אפנה אפוא לבחינת הסכמי האחזקה בנסיבות העניין.
26. תחילה, אסלק מן הדרך את טענת הסף של התובעת לפיה אין מקום לדון בשאלת המפתח לחלוקת הוצאות האחזקה בעניינו של הנתבע 1 לאור הסכם הפשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 12.05.99. אזכיר כי במסגרת אותה פשרה הוסכם כי חלקו של הנתבע 1 בהוצאות האחזקה יקבע באותו האופן שבו נושאים יתר בעלי היחידות בבית המשותף. אלא שהוכח בפניי כי נטל הנשיאה בהוצאות האחזקה אינו שווה בין כל בעלי היחידות. אותם הסכמים פרטניים בהם התקשרה התובעת עם כמה מבין בעלי היחידות ביחס לחלקם בהוצאות התחזוקה, דוגמת עירית באר שבע, מאיינים את ההסכמות אליהן הגיעה התובעת עם הנתבע 1 בשעתו ואין בידי לקבל את טענותיה בדבר הסתמכותה או קיומו של מעשה בית דין לגבי הסכם זה.
27. כמפורט מעלה, בגדרו של סעיף 20.5.1 להסכם האחזקה עליו חתם הנתבע 1 ביום 27.1.96 נקבע כי "החישוב של הוצאות האחזקה יעשה בחלוקה לכל היחידות לפי שטחי הנטו של כל יחידה (להבהרה: שטחי הנטו כוללים את כל היחידות שבבנין)." קריאת לשון הסעיף כפשוטה אינה מותירה פתח לפרשנות יצירתית בכל הנוגע למפתח חלוקת הוצאות האחזקה בעניינו של הנתבע. לאמור, כי חלקו של הנתבע בהוצאות האחזקה יהא לפי יחס שטח רצפת היחידה שבבעלותו אל שטח רצפת כל היחידות בבית המשותף, בלא העמסה של שטחים משותפים כפי שנהגה התובעת לבצע.
28. הוראה זו עולה בקנה אחד עם המפתח לקביעת שיעור השתתפותו של בעל דירה בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף הקבוע בסעיף 58(א) לחוק המקרקעין לפיו: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות." על פי סעיף זה, שיעור השתתפותו של בעל דירה בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף הוא על פי היחס שבין רצפת הדירה שבבעלותו אל שטח רצפת כלל הדירות בבית המשותף.
29. אשר להסכם האחזקה עם הנתבע 2 מיום 25.5.06. בהסכם זה, אשר זהה בתוכנו להסכם האחזקה עליו חתם הנתבע 1 למעט הוראת סעיף 20.5.1, אין הוראה ברורה שבאמצעותה ניתן לעמוד על כוונת הצדדים בכל הנוגע לשיעור השתתפותו של הנתבע בהוצאות האחזקה. ההוראה שלפיה "התשלום לפי חלק יחסי של הרכוש בבניין" עשויה להתפרש כחלק יחסי משטחי היחידות (נטו) כמו גם כחלק יחסי משטחי הבית המשותף בכלל (ברוטו – שיטת ההעמסה בה נקטה התובעת). בהעדר הסדר מפורש לעניין זה איני מוצאת מקום לקבוע מנגנון חלוקה שונה מזה הקבוע בסעיף 58 לחוק המקרקעין (ראו קביעה דומה בע"א (ת"א) 1558/04 גרייפמן דן נ' נציגות הבית ברח' חנה רובינא 7,9,11 ת"א (פורסם בנבו, 25.07.04).
30. על כך יש להוסיף את העובדה החשובה שהתובעת הסכימה במהלך ניהול ההליך לילך לפי המפתח הקבוע בסעיף 58 לחוק המקרקעין (עמוד 25 לפרוטוקול הדיון מיום 25.04.18).
31. לאור האמור אני קובעת כי יש לחשב את חלקם של הנתבעים בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף לפי יחס שטח רצפת היחידות שבבעלותם אל שטח רצפת כל היחידות בבית המשותף, ומבטלת את שיטת ההעמסה בה נהגה התובעת (לעניין ביטול שיטת ההעמסה ראו גם פסק דינה של כב' המפקחת ענתבי-שרון בת"א 6/13 (מפקחת על רישום מקרקעין) לב הגבעה ניהול ותחזוקה בע"מ נ' כריכיית לביא בע"מ (פורסם בנבו, 23.02.14)).
32. לאחר שהוכרעה סוגיית המפתח לחלוקת הוצאות האחזקה וקבעתי כי יש לחשב את שיעור השתתפותם של הנתבעים בהתאם לקבוע בסעיף 58 לחוק המקרקעין, עלי להכריע בשאלה מה דינם של שטחי גג הבית והחניון לצורך חישוב חלקם היחסי של הנתבעים בהוצאות האחזקה. על פי סעיף 58 הנ"ל, במונה ניצב שטח רצפת הדירה ששיעורה מתבקש ובמכנה ניצב סכום שטחי רצפות כלל הדירות. רוצה לומר, רק "דירות" נכללות בחישוב זה ואילו שטחים נוספים אשר אינם מוגדרים כ"דירות" קרי, רכוש משותף והצמדות לא יילקחו בחשבון בעת חישוב חלקו של בעל דירה בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף.
33. כזכור, עמדת הנתבעים היא כי דינם של שטחי גג הבית והחניון כדין יחידה פרטית, כלומר "דירה", וכי יש להביאם במניין השטחים הכולל לצורך חישוב חלקם היחסי בהוצאות האחזקה. זאת בהינתן ששטחים אלה הוצאו מגדר הרכוש המשותף לטובת הקבלן ומצויים בשימושו הבלעדי. עמדת התובעת היא כי דינם של שטחים אלו כדין "הצמדות", קרי הן אינן יחידה עצמאית אלא נלוות לדירה קיימת, ואין להביאם בחישוב חלקם היחסי של הנתבעים כאמור. את עיקר יהבה תולה התובעת בפסק הדין בעניין שמלצר אשר אישר את שיטת חישוב חלקם של התובעים (שם) בדמי האחזקה כפי שקבעה התובעת, וכלשונו: "יש לקבל גם את דרך חישוב חלקם של התובעים בדמי האחזקה, כפי שחישבה ליאת, על פי היחס בין שטח הרצפה של המשרדים, ושטח היחידות שרכשו רוכשים אחרים בבניין, כאשר בחישוב זה, לא יכללו השטחים שהוצאו כדין מגדר הרכוש המשותף".
34. כמתואר מעלה, הבית המשותף מושא התביעה דנן טרם נרשם כבית משותף. לו היה נרשם בית זה כבית משותף לא היתה כל מחלוקת בין הצדדים האם שטחי הגג והחניון מהווים "הצמדות" או שמא מהווים הם יחידה נפרדת והדברים היו ברורים. דא עקא, בשים לב למצב העובדתי לפיו הבית לא רשום כבית משותף אין לי אלא לבחון את הראיות שהוצגו בפניי ולדלות מהן את התשובה לשאלה זו. יצוין, כי ממסמכי המכר שהוצגו בפניי לא מצאתי תשובה חד משמעית לשאלה זו והמפרט, אשר אמור להיות מסמך מפתח באשר לשאלה זו, איננו ברור כלל ועיקר ולא מפרט אילו שטחים מהווים הצמדות. כל שיש במפרט לעניין זה הוא פירוט השטחים שהוצאו מן הרכוש המשותף כמפורט בסעיף 8 לעיל.
35. אם כן, דירה מוגדרת בסעיף 52 לחוק כדלקמן: "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר". הפרשנות המקובלת למונח "דירה" היא כל חלל בנוי במבנה של קבע התחום ברצפה, בגג ובקירות, היינו שתחומיו חזותיים וברורים, המהווה חלקה שלמה ונפרדת שיש לה קיום עצמאי לאחת מן המטרות שהובאו בחוק (ע"א 7260/12 עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע"מ נ' חברת "וזוב נכסים בע"מ" (פורסם בנבו, 20.11.16); ע"א 11965/05 עזבון המנוח קליין נ' שרון (פורסם בנבו, 27.08.09)).
36. בנסיבות העניין אין מחלוקת כי שטחי הגג והחניון הוצאו מגדר הרכוש המשותף ומהווים רכוש פרטי העומד לשימושו הבלעדי והעסקי של הקבלן. עם זאת, במישור הפיסי ההבדל בין השטחים ברור. בעוד שהחניון מהווה חלל בנוי אשר שטחו מקורה ומוקף במחיצות בכל צדדיו, גג הבית אינו אלא שטח רצפה שאינו מקורה ושמאפייניו אינם כשל "דירה". לפיכך, מקובלת עליי טענת התובעת כי דינו של שטח הגג כדין "הצמדה". לעומת זאת, אין בידי לקבל את טענתה כי הוא הדין לגבי החניון אשר במובן זה עונה להגדרה של "דירה" הן מן הבחינה הפיסית והן מבחינת יעודו לשמש יחידה שלמה ונפרדת. לעניין זה אציין כי ביום 20.07.20 ביקרתי בבית המשותף, בלא ידיעת הצדדים, והתרשמתי כי החניון אכן עומד לרשות בעליו כיחידה שלמה ונפרדת.
37. שיעור ההשתתפותו של בעל דירה בבית משותף בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף נקבע בהתאם לחלקו היחסי ברכוש המשותף. חלק זה נגזר מגודל הנכס שברשותו. לא יתכן שלקבלן יהיו שטחים כה גדולים בבית המשותף אשר לא יילקחו בחשבון בעת קביעת שיעור ההוצאות, והתוצאה לפיה החניון יוכר כיחידה עצמאית, דהיינו כ"דירה", מתיישבת עם ההגיון ועושה שכל. לעניין זה יצוין כי לא אחת נקבע בפסיקה, כי מרתף או חניון המהווים יחידות עצמאיות נחשבים ל"דירה" (ע"א 757/76 דור נ' "ליטור" בע"מ (פורסם בנבו, 15.10.78); ע"א 1153/95 כהן נ' מגדל הנביאים בע"מ (פורסם בנבו, 11.02.98)). בדרך זו נרשמים חניונים רבים ברחבי הארץ, זאת להבדיל מגג אשר לעולם לא יירשם כיחידה עצמאית (דירה) אלא כהצמדה ל"דירה". חיזוק למסקנה זו ניתן למצוא בתשריט המודד שטרית שהוגש מטעם התובעת וצורף כנספחים ז' ו-ח' לתצהיר גוזלן. מבט על החניון המופיע בתשריט זה מעלה כי הוא מהווה יחידה עצמאית ונפרדת והוא אף מוגדר כ"דירה" בתשריט זה.
38. לאור האמור אני קובעת כי החניון, להבדיל מהגג, מהווה יחידה עצמאית ושטחו יבוא במניין השטחים הכולל לחישוב חובם של הנתבעים בהוצאות האחזקה.
39. אני דוחה את טענת הנתבעים לפיה יש להביא במניין השטחים לחישוב חלקם היחסי בהוצאות האחזקה גם שטחים המהווים רכוש משותף עליהם השתלטו שוכרים מטעם הקבלן. הדרך להתמודד עם פלישות לרכוש המשותף היא בהגשת תביעה לסילוק יד ולתשלום דמי שימוש וכך על הנתבעים לפעול בעניין זה. לקיחה בחשבון של שטחים משותפים וראייתם כ"דירה" לצורך חישוב חלקו היחסי של בעל דירה בהוצאות האחזקה חוטאים למבנה הבית המשותף ולא זו התרופה למצב הדברים הבעייתי שתואר.
40. מכאן אעבור לבחינת מהותן של הוצאות האחזקה שבמחלוקת. כמפורט לעיל הנתבעים טענו כי חלק מן ההוצאות בהן חויבו אינן סבירות ואף חורגות מגדרם של הסכמי האחזקה או כי לא הוצאו כלל. בתוך כך נטען כי הוצאות בגין שמירה, הנהלת חשבונות ומזכירות מהוות הוצאות אישיות של התובעת שאינן חלק מן השירותים עליהם הוסכם במסגרת הסכמי הניהול. נוסף על כך טענו הנתבעים כי יש לחלץ מן ההוצאות לפיהן חושבו דמי הניהול את הוצאות התובעת בגין מתן שירותי תחזוקה ליחידות ולשטחים אשר בבעלות הקבלן. התובעת מצדה עמדה על כך שכלל הוצאותיה הנלקחות בחשבון לצורך חישוב דמי הניהול מעוגנות בהסכמי האחזקה. בהיבט הסבירות טענה כי הוצאותיה בוקרו על ידי רואה חשבון ולפיכך אין כל מקום להתערב בהן. בכלל זה טענה התובעת כי העסקתה של רותי גוזלן, אשת הקבלן, בתפקיד עוזרת מנכ"ל מופיעה בדוחות הכספיים לתקופה הרלוונטית לתביעה ולפיכך אין לערער אחר הוצאה זו. כן נטען כי הוצאות בגין הנהלת חשבונות ומזכירות הן חלק מן השירותים המחוייבים בהסכמי האחזקה.
41. עיון בהסכמי האחזקה מעלה כי בניגוד לטענת הנתבעים, שירותי שמירה וניהול אכן נמנים על השירותים שהתובעת התחייבה לספק. בסעיף 2 להסכמי האחזקה מוגדרים השירותים כך: "השירותים – הפעלה, ניהול, תיקון, אחזקה שוטפת, חידוש, תפעול המעליות, התאורה, בדק, גינון, ניקיון, ניקוז, שמירה, ביטוח ושירותים אחרים לרבות ניהול וצבירה של קרנות לחידוש והחלפת מתקנים וציוד אשר לדעת חברת האחזקה דרושים לתפעולו התקין של הפרויקט בשטחי השירותים ובמתקנים והציוד המצויים בהם..." (ההדגשה אינה במקור).
42. בהקשר זה יש לדחות את טענות הנתבעים בנוגע לנחיצותם של שירותי השמירה שכן בהתאם לסעיף 10 להסכמי האחזקה נחיצותם והיקפם של שירותים אלה הם עניין שהוסכם לגביו שיהא נתון לשיקול דעתה הבלעדי של התובעת: "מוסכם בזאת כי באם תחליט חברת האחזקה לספק שירותי שמירה – היקפם של שירותי השמירה יהיה כפי שיקבע על ידי חברת האחזקה מפעם לפעם ובכל מקרה לא תחשב חברת האחזקה 'כשומר' על היחידות או על תחולתן או על הבניין לעניין חוק השומרים תשכ"ז 1967, או האחריות על פיו."
43. אשר להוצאות בגין שירותים אלה הוסכם בסעיף 11.1 להסכמי האחזקה באופן שאינו משתמש לשני פנים כי: "חברת האחזקה תוציא את כל ההוצאות הכרוכות בניהול וביצוע השירותים וזאת על חשבונם של הדיירים ו/או מי שיבוא מטעמם... ". ההנחה כי בעצם התחייבותה של התובעת להחזיק משרד בו תרוכזנה פעולות האחזקה, הניהול וביצוע השירותים המסופקים על ידה כמפורט בסעיף 4.2 להסכם האחזקה, יש לראות את הוצאותיה בגין הנהלת חשבונות ומזכירות כהוצאות שלא יכללו בחישוב דמי הניהול היא חסרת כל ביסוס.
44. גם הטענה לחיובם של הנתבעים בהוצאות פיקטיביות ואישיות של התובעת דינה להידחות. אין מחלוקת כי הוצאות התובעת בגין העסקתה של גב' גוזלן מופיעות בדו"חותיה הכספיים לשנים הרלוונטיות לתביעה וכי אלה בוקרו ונחתמו על ידי רואי חשבון חיצוניים מטעמה. בטענה כי אין לגביה של גב' גוזלן הסכם העסקה, דוח שעות נוכחות או עדות לכך שאכן עבדה אין מאום - לבטח לא משקל נגד ראייתי לאמור בדוחות הכספיים. הנתבעים, שעליהם נטל הראייה להוכיח כי מדובר בהוצאה פיקטיבית כנטען על ידם, לא זימנו את גב' גוזלן לעדות על מנת שתעיד על מהות או היקף עבודתה אצל התובעת, והימנעותם מלהעידה פועלת לרעתם. דברים אלה מקבלים משנה תוקף שעה שאל מול ההימנעות מהעדת הגב' גוזלן עומדים דו"חות מבוקרים של רואי חשבון.
45. זאת ועוד דו"ח החקירה מטעמו של גבריאל דהן אשר צירפו הנתבעים בתמיכה לטענותיהם בדבר שירותי תחזוקה שניתנים לכאורה ביחידות ובשטחים שבבעלות הקבלן, מבוסס על מידע שנמסר לעד מצד גורמים שלישיים שאף הם לא נקראו לעדות בפניי. לפיכך אני מוצאת לדחות טענות הנתבעים אף בעניין זה.
46. אשר לסבירות ההוצאות, עדותו של רו"ח חילי מטעם הנתבעים חיזקה דוקא את עמדת התובעת. ראו דבריו בעמוד 128 לפרוטוקול הדיון מיום 25.04.18 שורות 18-6:
"ת: הדו"חות האלה הם דו"חות מבוקרים, עבר עליהם רואה חשבון, אם הוא החליט שהוא רשם הוצאות אחזקה.
ש: כן
ת: אז זה קדוש בעיני.
ש: וראית כמה מאזנים מבוקרים?
ת: כן
ש: ואם רואה החשבון היה אמור לבחון אותם כהוצאה ולהגיטימיות שלה, אז מבחינתך זה הוצאות מוכרות ולגיטמיות?
ת: כן, אני התייחסתי לדו"חות הכספיים המבוקרים בתור תורה מסיני, אני גם כותב את זה."