מדינת ישראל
משרד המשפטים
באר שבע
מפקח על רישום מקרקעין
בסמכות שופט בית משפט שלום
לפי סעיף 74 לחוק המקרקעין
מס' תיק:
2/60/2015
2/61/2015
2/107/2016
2/108/2016
בפני כבוד המפקחת על רישום מקרקעין ציפי קוינט שילוני
התובעת ליאת שירותי אחזקת מבנים בע"מ, ח"פ 512196049
באמצעות ב"כ: עו"ד רפי וינברגר
נגד
הנתבעים 1 זאב שטיינר, ת"ז xxxxxxxxx
2 ארנון בן עליזה, ת"ז xxxxxxxxx
באמצעות ב"כ: עו"ד קמינצקי מרדכי
פסק דין
כללי
1. לפניי ארבע תביעות לתשלום הוצאות אחזקת הרכוש המשותף בבית המשותף ברחוב הדסה 78, באר שבע הידוע בשם "בית גוזלן" (להלן - הבית המשותף או הבית). המדובר בפרוייקט המשלב יחידות למסחר ומשרדים אשר נבנה במסגרת עסקת קומבינציה בין חברת ש. גוזלן חברה לעבודות בניין ופתוח בע"מ – לימים ש.י.א רפאל פרוייקטים בע"מ – המצויה בבעלותו של מר שמעון גוזלן ובין מר דברת נחמן והנתבע 1 (בעלי הזכויות במקרקעין אותה עת). הבית טרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים. התובעת היא חברה בבעלותו של מר גוזלן אשר מספקת שירותי תחזוקה וניהול בבית המשותף על-פי הסכמי אחזקה פרטניים שנחתמו עם בעלי היחידות בבית המשותף, ביניהם הנתבעים.
2. התביעות בעניינו של הנתבע 1 הוגשו לתקופה שבין 28.06.12 לבין 10.11.13, ולתקופה שבין 28.08.14 לבין 02.05.16, בסכום כולל של 168,293 ש"ח (כולל ריבית פיגורים ומע"מ). התביעות בעניינו של הנתבע 2 הוגשו לתקופה שבין 28.06.12 לבין 10.11.13, ולתקופה שבין 28.08.14 לבין 02.05.16, בסכום כולל של 240,276 ש"ח (כולל ריבית פיגורים ומע"מ). כאן המקום לציין כי ביום 26.1.17, בטרם עבר התיק לטיפולי, הגישה התובעת הודעה בדבר תיקון סכומי התביעה וזאת מבלי שניתנה רשות לכך. במסגרת ההודעה הגדילה התובעת משמעותית את סכומי התביעה בציינה כי משעה שהוגשו חוות דעת מומחים מטעם הצדדים רשאית היא לתקן את כתב תביעתה אף מבלי לקבל רשות לכך. אינני מוצאת מקום להתייחס לסכומים מתוקנים אלה שכן לתובעת לא היתה כל זכות לתקן את כתב תביעתה באופן זה ללא קבלת רשות מכבוד המפקחת ענתבי-שרון שדנה בתיק באותה העת. תקנה 136 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 מאפשרת לבעל דין לתקן כתבי טענותיו בלי נטילת רשות בתוך 15 יום ממועד המצאת חוות דעת מומחה מטעם בית משפט. במקרה דנן לא מונה כל מומחה מטעם מותב זה וממילא לא הוגשה כל חוות דעת מסוג זה לתיק. לאור האמור התיקון איננו מתקבל. יחד עם זאת אני מקבלת את התיקונים שאינם שנויים במחלוקת הנוגעים להפחתת חובו של הנתבע 1 מן הטעם שרוכש יחידתו שילם חלק מן החוב מושא התביעות נגדו וכן את תיקון הסכומים לאור חישוב השטחים בהתאם למדידות העיריה.
3. עיקרה של המחלוקת נסב סביב הפרשנות שיש לייחס למפתח חלוקת הוצאות אחזקת הרכוש המשותף על רקע ההוראה המצויה במפרט שצורף להסכם הקומבינציה לפיה "התשלום לפי חלק יחסי של הרוכש בבניין" והוראות הסכמי האחזקה עליהם חתמו הנתבעים והתובעת. בתוך כך חלוקים הצדדים בשאלה מה דינם של שטחי גג הבית והחניון אשר הוצאו מן הרכוש המשותף במסגרת המפרט, כמו גם בשאלה מה דינם של שטחים משותפים שנעשה בהם, לכאורה, שימוש יחודי על ידי הקבלן או מי מטעמו, לצורך חישוב חלקם של הנתבעים בהוצאות האחזקה. לצורך הכרעה בסוגיה שבפניי יש לקבוע כיצד מחושב אותו "חלק יחסי" ומה דינם של השטחים שבמחלוקת. יצוין כי אותו חלק יחסי מוכפל בהוצאות התובעת בבית המשותף בתוספת 15% (cost+15%) ובין הצדדים נטועה מחלוקת אף לגבי רכיב ה-cost.
4. לעמדת התובעת חלקם של הנתבעים בהוצאות האחזקה הוא לפי יחס שטח רצפת היחידות שבבעלותם, לרבות שטחים משותפים קומתיים (המונה), אל שטח רצפת כל היחידות וכל השטחים המשותפים (המכנה). לשיטתה, שטחי גג הבית והחניון מהווים "הצמדות" ולא נכס עצמאי כך שאין להביאם במניין השטחים לצורך חישוב חובם של הנתבעים בהוצאות האחזקה. בהקשר זה מפנה התובעת לפסק דינו של כב' השופט גד גדעון אשר ניתן בת"א 9990/99 ד"ר שמלצר מרדכי ואח' נ' ש. גוזלן וחברת ליאת (31.1.10, פורסם בנבו) במסגרתו אישר בית המשפט את שיטת חישוב חלקם של התובעים שם, אף הם בעלי נכסים בבית המשותף דנן, בהוצאות התחזוקה וקבע כי בחישוב זה אין לכלול את שטחי הגג והחניון. שיטת החישוב שאושרה בפסק דינו של כב' הש' גדעון זהה לזו שהחילה התובעת בעניינם של הנתבעים דנן. יצוין כי ערעור שהוגש לבית המשפט המחוזי ובקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בערעור נדחו לעניין זה (ע"א (ב"ש) 30582-03-10 מרדכי שמלצר נ' ש. גוזלן חברה לעבודות פיתוח ובניה בע"מ (פורסם בנבו, 07.09.10) ו-רע"א 7786/10 מרדכי שמלצר נ' ש. גוזלן חברה לעבודות בניין ופיתוח בע"מ (פורסם בנבו, 09.01.11)). (להלן – עניין שמלצר).
5. מנגד, עמדת הנתבעים היא כי דינם של שטחי הגג והחניון, כמו גם שטחים שנעשה בהם שימוש ייחודי על ידי הקבלן, כדין יחידה עצמאית וכי יש להביאם במניין השטחים הכולל לחיוב. לצד זאת טענו הנתבעים כי חלק מן ההוצאות (cost) על פיהן נגזרו דמי הניהול בהם חויבו אינן סבירות, ואף חורגות מגדר המוסכם בהסכמי האחזקה עליהם חתמו. כמו כן, כך לשיטתם, עד כה שולמו לתובעת כספים ביתר אותם יש להפחית מכל סכום שיפסק לחובתם בסופו של יום. עוד לעמדת הנתבעים, הנחות שקיבלו הם מעת לעת מהוות "זכות כלכלית" שניתן לממש אף באשר לחובם מושא התביעה.
6. למען שלמות התמונה יצוין כי התביעות שמספרן 60/2015 ו-61/2015 הוגשו בראשיתן לבית משפט השלום במסגרת תא"מ (ב"ש) 24713-01-14 ליאת שירותי אחזקת מבנים בע"מ נ' שטיינר [פורסם בנבו] ו-תא"מ (ב"ש) 24773-01-14 ליאת שירותי אחזקת מבנים בע"מ נ' בן עליזה [פורסם בנבו]. בעקבות טענות שהעלו הנתבעים לעניין חוסר סמכות עניינית של בית המשפט לדון בתובענות לאור מהותו של הסכסוך ומעמדה של התובעת כמתחזק במובנו על פי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין) הורה בית המשפט בהחלטותיו מיום 5.4.15 ומיום 6.4.15 על העברת התביעות להמשך בירור בפני המפקח על רישום מקרקעין. התביעות נדונו בתחילה בפני כב' המפקח לשעבר שלומי הייזלר, בהמשך הועברו לדיון בפני כב' המפקחת יעל ענתבי-שרון, ועם מינויי כמפקחת באר שבע, טרם החל שלב שמיעת הראיות, הועברו התביעות לטיפולי. שתי התביעות הנוספות 107/16 ו-108/16 הוגשו ללשכת המפקח.
המסגרת העובדתית-הסכמית
7. ביום 25.07.95 חתמו הנתבע 1 ומר דברת נחמן על הסכם קומבינציה עם חברת ש. גוזלן חברה לעבודות בניין ופתוח בע"מ המצויה בבעלותו מר שמעון גוזלן (להלן – גוזלן או הקבלן) במסגרתו העבירו הראשונים את זכויותיהם במקרקעין הידועים כגוש 38002 חלקה 6 לקבלן בתמורה לשתי קומות משרדים בבית המשותף אותו התחייב הקבלן להקים על גבי אותם מקרקעין (הסכם הקומבינציה צורף כנספח א' לתצהיר גוזלן) (להלן – הסכם הקומבינציה).
8. במסגרת המפרט שנחתם מספר ימים לאחר החתימה על הסכם הקומבינציה, ביום 28.7.95, בין חברת עומר דרום, אשר על פי טענת התובעים שלא נסתרה היתה בבעלות הנתבע 1, לבין הקבלן צויין בסעיף 1.10 כי: "השטחים ו/או החלקים המוצאים מהרכוש המשותף (כהגדרתו בחוק המקרקעין) מסומנים בתסריט מצורף וכוללת חנות (משרד) למסחר ו/או משרדים ואו כל שימוש חוקי אחר, חניות תת קרקעיות, גג המבנה והמחסנים שייך לבעלים" (ההדגשות אינן במקור). בהמשך המפרט (עמ' 8), תחת הכותרת "רכוש משותף" נכתב: "1. חלקים המוצאים מהרכוש המשותף עפ"י המפורט בסעיף 1.10 וכן:
א. חניה פרטית למכירה ו/או ברשות הבעלים.
ב. ב. גג המבנה שייכים ליזם ש. גוזלן בע"מ.
ג. זכויות בניה נוספות או עתידיות שייך ליזם ש. גוזלן בע"מ.
ד. מחסנים בקומות השונות שייך ליזם ש. גוזלן בע"מ".
כן צוין בסוף המפרט כי: "שיעור ההשתתפות בהוצאות הבית המשותף ובשירותים המחייבים בקשר אליו: עפ"י התקנון המיוחד המצ"ב. יערך חוזה בין הרוכש לחברת האחזקות של המבנה במעמד חוזה רכישה כמקובל במבנים שלובים למסחר ומשרדים על פי הנהוג במקום מסוג זה. התשלום לפי חלק יחסי של הרכוש בבנין" (המפרט צורף כנספח י' לתצהיר גוזלן) (ההדגשות אינן במקור). יצוין כי תקנון כאמור לא נערך בסופו של יום. עוד יצוין, כי למפרט שהוצג לי לא צורף תשריט.
9. בהתאם, ביום 27.01.96, חתמו התובעת והנתבע 1 על הסכם אחזקה (צורף כנספח ב'1 לתצהיר גוזלן). הסכם האחזקה עם הנתבע 2 נחתם ביום 02.05.06 לאחר שרכש יחידה בבית המשותף מעו"ד דברת (שותפו של הנתבע 1 להסכם הקומבינציה) (צורף כנספח ב'2 לתצהיר גוזלן) (להלן ביחד – הסכמי האחזקה).
10. במסגרת הסכמי האחזקה הוגדרו "שטחי השירותים" כך: "כל השטחים בפרויקט, שאינן יחידות ו/או שלא הוצמדו ליחידות, בצמידות מיוחדת, ולפי טיבם מיועדים לשימוש כלל הדיירים או מרביתם, וכן שטחים שבבעלות החברה ו/או שהוחכרו לה לדורות והחברה העניקה לדיירי הפרוייקט זכות שימוש בהם, בין בתמורה בין שלא בתמורה הכל לפי שיקול דעתה של החברה וכן כל יתר שטחי הפרויקט אשר על פי תכנונם לא יועדו להחכרה כולל חצרות, גינות, רחבות, דרכים, מדרכות וכו' שהינם בבעלות משותפת של דיירי הפרוייקט" (סעיף 2.2).
11. בסעיף 6.8 להסכמי האחזקה התחייבו רוכשי היחידות "להסכים לכך שהסכם זה ירשם אצל מנהל מקרקעי ישראל ובמידה ותוסדר הקרקע בלשכת רישום המקרקעין – בין על ידי הכללתו במסגרת תקנון הבית המשותף של הבנין ובין על ידי רישום הערה כי הוא קיים ומתחייב ובין בכל דרך אחרת, הכל לפי שיקול דעתה של חברת האחזקה ו/או החברה."
12. אשר להוצאות אחזקת וביצוע השירותים על ידי התובעת נקבע בסעיף 11.1 להסכמי האחזקה כי "...הדיירים מתחייבים לשאת ביחד עם יתר הדיירים בבנין כל אחד לפי חלקו היחסי כמפורט להלן בסעיף 11.2 בכל ההוצאות מכל מן וסוג שהוציאה חברת האחזקה בניהול וביצוע השירותים ובכלל זה הוצאות בקשר לביטוחים, מיסים שיוטלו אם יוטלו על מתן השירותים ו/או ניהולם ו/או ביצועם קרנות שיפוצים וכיו"ב... ".
13. בסעיף 11.2 נקבע כי: "חלקם של הדיירים ו/או מי מטעמם בכלל ההוצאות יהי בהתאם למפתח חלוקת הוצאות כפי שיקבע על ידי חברת האחזקה כאשר המודד יהיה מספר שטחה של כל יחידה" (ההדגשה אינה במקור). כן נקבע, כי: "בתמורה לביצוע התחייבויותיה על פי הסכם זה, ישלמו הדיירים לחברת האחזקה דמי אחזקה בסכום השווה לשיעור של 15% (חמש עשרה אחוז למאה) מחלקם היחסי של הדיירים בכלל ההוצאות הכרוכות בניהול וביצוע השירותים לפי הסכם זה" (סעיף 12.1).
14. בסעיף 20.5.1 להסכם האחזקה עליו חתם הנתבע 1 הוסכם והובהר כי: "החישוב של הוצאות האחזקה יעשה בחלוקה לכל היחידות לפי שטחי הנטו של כל יחידה (להבהרה: שטחי הנטו כוללים את כל היחידות שבבנין)". יודגש, כי הבהרה כאמור אינה מופיעה בהסכם האחזקה עליו חתם הנתבע 2.
15. למען שלמות התמונה יצוין כי בין התובעת לנתבע 1 התנהלו תביעות הדדיות במהלך שנת 1999. התביעות הסתיימו בפסק דין אשר נתן תוקף להסכמות הצדדים לפיהן: "נוסחת חישוב דמי האחזקה על ידי שטיינר החל מיום 01.06.99 ואילך תהא על פי התחשיבים שתערוך ליאת אחזקת מבנים בע"מ כפי שהיא עורכת לשאר המחזיקים בבנין". פסק הדין ניתן ביום 12.5.99 (צורף כנספח יב' לתצהיר גוזלן).
טענות הצדדים בתמצית
16. כאמור עמדת התובעת היא כי חלקם של הנתבעים בהוצאות האחזקה הוא על-פי היחס שבין שטח רצפת היחידות שבבעלותם, כולל העמסת שטחים משותפים קומתיים (המונה), לבין שטח רצפת כל היחידות (משרדים וחנויות) וכל השטחים המשותפים (מכנה). לפי הטענה, העמסת שטחי הקומה המשותפים תואמת את הוראות המפרט והסכם האחזקה אשר במובן זה מתנות על הוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין לפיו חלקו של בעל דירה בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף הוא לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח רצפת יתר הדירות בלבד. לטענת התובעת שיטת ההעמסה נוהגת בבית מאז ומעולם. עוד טוענת התובעת כי גם אם נכון כעת לקבוע את חלקם של הנתבעים בהוצאות האחזקה על-פי מפתח חלוקה שונה מזה שנהג עד כה כוחו אינו יפה למפרע.
17. אשר לשטחי הגג והחניון נטען, כי אלה הוצאו כדין מגדר הרכוש המשותף לטובת הקבלן, והם בבחינת "הצמדות" שאין להביאם במניין השטחים הכולל לצורך חישוב חובם של הנתבעים בדמי הניהול והאחזקה. מעבר לכך שטחי הגג והחניון אינם נמנים על שטחי השירותים כהגדרתם בהסכם האחזקה, אינם מבוטחים בפוליסות הביטוח של הבית המשותף, אינם נהנים משירותי שמירה וניקיון כשאר שטחי הבית המשותף ולפיכך אינם צריכים להשפיע על גובה הוצאות האחזקה.
18. בתמיכה לתביעתה הגישה התובעת תצהיר מטעם גוזלן, תצהיר מטעם המודד משה שטרית אשר ביצע מדידה של שטחי הבית המשותף בשנת 2001 אליו צורפו תשריטי המדידות (נספחים ז' – ח' לתצהיר גוזלן) וכן חוות דעת מטעמו של רו"ח ירון טרייבנד (להלן – טרייבנד) אשר העריך את חובם של הנתבעים בגין הוצאות האחזקה, הן על בסיס המדידות שנלקחו על ידי מר שטרית והן על בסיס מדידות שנלקחו על ידי עירית באר שבע בשנת 2001.
19. אשר למהות הוצאות האחזקה והניהול שבמחלוקת טענה התובעת כי כלל הוצאותיה, לרבות שמירה, ניהול החברה, הנהלת חשבונות ומזכירות מעוגנות בהסכמי האחזקה ומבוקרות על ידי רואי חשבון אף בהיבט סבירותן. עוד נטען, כי הנתבעים מעולם לא פעלו להחלפתה של התובעת בחברה אחרת ואין לטענותיהם בעניין זה על מה לסמוך.
20. מן העבר השני טענו הנתבעים כי בסיס החיוב בדמי הניהול ואחזקה על פי התביעה שגוי מיסודו וכי לאמיתו של דבר עומדת להם יתרת זכות כלפי התובעת. לעמדתם, חלקם בהוצאות האחזקה ודמי הניהול ראוי שייגזר מן היחס שבין שטח רצפת היחידות שבבעלותם אל שטח רצפת כל היחידות בבית המשותף, כאשר דינם של שטחי גג הבית והחניון להימנות על השטח הכולל לחישוב כדין יחידה עצמאית. לעניין זה טענו הנתבעים, כי פעילותו של הקבלן בשטחי גג הבית והחניון מאפיינת עסק פרטי בדומה לנעשה ביחידות הפרטיות וכי אין בעצם הגדרתם על ידי התובעת כ"הצמדות" כדי לשנות את מהותם.
21. לבסוף טענו הנתבעים כי התנהלותה של התובעת בכל הנוגע לחלוקת נטל הנשיאה בהוצאות האחזקה אינה שוויונית וכי יש מבין בעלי היחידות שהופטרו מתשלום חלקם בהוצאות האחזקה בגדרם של הסכמים פרטניים או נהנים משיעור השתתפות מופחת. בהקשר זה טענו הנתבעים כי הנחות שקיבלו מעת לעת מהוות "זכות כלכלית" שעומדת להם כנגד חובם מושא התביעה.
22. בתמיכה לעמדתם צירפו הנתבעים מדידות של שטחי הבית המשותף שנערכו על ידי עירית באר שבע בשנת 2016 אליהן צורף תשריט, חוות דעת מטעמו של רו"ח חילי גדעון אשר הציג שש חלופות לחישוב חלקם היחסי בהוצאות האחזקה כאשר בכל אותן חלופות הוצגו שטחי גג הבית והחניון כשטחים שיש להביאם במניין השטחים הכולל לחיוב (במכנה) (נספח א'3 לתצהיר עדותו הראשית של הנתבע 1) וכן דו"ח חקירה שנערך על ידי גבריאל דהן. מטעם התביעה העידו גוזלן ורו"ח טרייבנד ומטעם ההגנה העידו הנתבעים, רו"ח חילי וגבריאל דהן.