42. על פי עדותו של עו"ד לוינסון, ההסכמה בין הצדדים הייתה אחת- מזכר ההבנות והתוספת שהאריכה את פרק הזמן לאישור התב"ע. עו"ד לוינסון שניסח את ההסכם העיד שראה את עצמו לעניין העסקה כמייצג את של הצדדים, גם מר ביליה אישר, כי "ההסכם היחיד שיש הוא מזכר ההבנות והתוספת לו. לא היה הסכם אחר והוא משקף את כל מה שהוסכם" (עמ' 38 לתמליל, שורות 7-9).
43. לטענת התובעת, הנתבעים התחייבו על פי מזכר ההבנות להעמיד את המגרש למכירה לאחר אישור התכנית החדשה, בתנאים שפורטו בסעיפים 10-11 למזכר ההבנות, ולאפשר לתובעת לרכוש את המגרש בתנאים האלה. לגישתה, על פי מזכר ההבנות, בכפוף לאישור התכנית החדשה, נתונה לתובעת הזכות להתקשר עם הנתבעים בהסכם תמורות. מנגד, הנתבעים סברו, כי אין במזכר ההבנות יותר מאשר התחייבות לנהל משא ומתן במטרה לבדוק התקשרות בהסכם תמורות. המחלוקת היא בדבר פרשנות ההסכם.
44. סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), שעניינו פרשנות חוזה, קובע:
"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".
נוסח זה של סעיף 25(א) לחוק החוזים הוא פרי תיקון מס' 2 לחוק החוזים מיום 26.1.2011 (ראו: חוק החוזים (חלק כללי) (תיקון מס' 2), התשע"א-2011), ולפיכך אינו חל על מזכר ההבנות שנכרת ביום 30.5.2010 (ע"א 3894/11 דלק – חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' בן שלום, [פורסם בנבו] פסקה 6 לפסק דינו של השופט ס' ג'ובראן (6.6.2013)). בענייננו חל הנוסח הקודם של סעיף 25 לחוק החוזים שלשונו הייתה:
"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו – מתוך הנסיבות".
בהתאם, יש לפרש את החוזה בראש ובראשונה לפי תכליתו הסובייקטיבית, דהיינו לפי כוונתם המשותפת של הצדדים לחוזה, כפי שזו עולה מנוסחו ומנסיבות כריתתו, אשר צריכים להישקל ביחד ולא לחוד (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995) להלן: פרשת אפרופים).
45. לצורך כך על הפרשן להידרש בראש ובראשונה ללשון החוזה, המהווה נקודת מוצא לכל פרשנות וכן עליו להידרש לנסיבות החיצוניות האופפות את החוזה (דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי הירקות – אגודה שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1, 27-30 (2006)). במקרה שאין אפשרות להתחקות אחר אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים, רשאי בית המשפט לפנות לבחינת התכלית האובייקטיבית של החוזה, היינו "המטרות, האינטרסים, והתכליות שחוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת נועד להגשים" (פרשת אפרופים, בעמ' 313; ע"א 8239/06 אברון נ' פלדה [פורסם בנבו] (21.12.2008)).