40. השאלה אם יש לראות את מזכר ההבנות כמתייחס לזכות סירוב ראשונה או למתן אופציה היא מסקנה משפטית מהעובדות. מדובר בטענה משפטית הנמצאת בגדרה של עילת התביעה הנובעת מהנתונים העובדתיים והמשפטיים הפרושים בפני בית המשפט והצדדים, ולכן יש לדחות את טענת הנתבעים בדבר הרחבת החזית. התובעת לא הוסיפה עובדות על הנטען בכתב התביעה, אלא טענה למשמעותן המשפטית-פרשנית בלבד, ולכן אין למנוע ממנה העלאת טענה זו (רע"א 9123/05 אדמוב פרוייקטים (89) בע"מ נ' סיטי סטייט מקבוצת אלפו בע"מ [פורסם בנבו] (25.10.2007); ע"א 9803/01 תחנת שירות ר"ג בע"מ נ' סונול ישראל בע"מ, פ"ד נח(3) 105, 116-117 (2004)). אין שום משמעות לדבריו של מנהל התובעת בדבר המסקנה המשפטית. הוא לא העיד כמביא את הטענות וכנציב התובעת, אלא כעד המעיד על העובדות מידיעה אישית, ויש לבחון רק את עדויות על עובדות ולא את חוות דעתו על המסקנה המשפטית מהן. על כן אני דוחה את הטענה להרחבת חזית.
מזכר ההבנות
41. מזכר ההבנות שנחתם בין הצדדים ביום 30.5.2010 משתרע על 4 עמודים וכולל 20 סעיפים. מאחר שמסמך זה הוא שורש המחלוקת בין הצדדים, אביא במלואם את הסעיפים הרלוונטיים להמשך דיוננו:
" מיזכר הבנות שנעשה ביום 30.5.2010
בין: יהודית קרייתי מטלון ת"ז xxxxxxxxיוסף קרייתי ת"ז xxxxxxx
שניהם יחד ולחוד יכונו להלן: "קרייתי"
ובין: רוברט ביליה נכסים ובניין בע"מ ח.פ. 511488207 להלן: "ביליה"
1. דיטה מטלון היא הבעלים של חלקה 29 בגוש 10809. יוסף קרייתי הוא הבעלים של חלקה 30 בגוש 10809. שתי החלקות דלעיל יכונו להלן: "המקרקעין".
2. בכוונתם של קרייתי למכור את המקרקעין למרבה במחיר וזאת –לאחר שתאושר תב"ע חדשה המתייחסת למקרקעין, כמפורט להלן.
3. ביליה הודיעה לקרייתי, שהיא מעוניינת לרכוש מקרייתי את הזכויות במקרקעין (להלן: "המימכר") ולהתקשר עם קרייתי בעיסקת תמורות, כפי שתתואר להלן, ולפעול לשינוי התב"ע המתייחסת למקרקעין ולקבל מקרייתי "זכות סירוב ראשונה", כפי שיפורט להלן במיזכר הבנות זה.
4. ביליה מתעתדת למנות את האדריכל אריה מאייר ממשרד מאייר אדריכלים (להלן: "האדריכל") כאדריכל לצורך הכנת תכנית בנין עיר חדשה לגבי המקרקעין, כשההנחיות שיינתנו לאדריכל יהיו לנצל את מלוא זכויות הבנייה בגין המקרקעין עפ"י הקריטריונים הנהוגים כיום בחיפה... המדובר בזכויות בנייה למגורים בשיעור של כ-220% משטח המקרקעין ובתוספת של כ-30% משטח המקרקעין שיועד לשמש כשטח מסחרי (להלן: "התב"ע החדשה").
5. בהנחה שתאושר התב"ע החדשה לגבי המקרקעין, כמפורט להלן, ולאחר שיתבררו לקרייתי הנתונים באשר לזכויות בניה שניתן לקבל בגין המקרקעין יעמידו קרייתי למכירה את זכויותיהם במקרקעין, על מנת שרוכש הזכויות במקרקעין יבנה את הפרויקט בשלמותו עפ"י היתר הבנייה שיוצא מכוח התב"ע החדשה (להלן: "הפרויקט") וישלם לקרייתי את התמורה עבור זכויותיהם במקרקעין בעיסקת תמורות, כפי שתתואר להלן.
6. לקרייתי אין עניין למכור את המימכר, כל עוד לא תאושר התב"ע החדשה למקרקעין, שלפיה זכויות הבנייה בגין המקרקעין יוגדלו לפחות ל-200% משטחן הנוכחי של החלקות הנ"ל.
7. ביליה מוכנה לשאת בעלויות האדריכל ובעלויותיהם של יתר היועצים בקשר לעבודות התכנון של הפרויקט ולאישור התב"ע החדשה, וכן היא מוכנה לפעול ככל הנדרש לקבלת האישור לתב"ע החדשה, וזאת כנגד תשלום השווה ל- 300,000 $ בצירוף מע"מ, שישולם לביליה בתנאי שתאושר התב"ע החדשה.
8. ...
9. תמורת מימון עלות האדריכל ועלויותיהם של יתר היועצים (עלויות שיחולו על ביליה בלבד כאמור בסעיף 7 דלעיל) ותמורת השקעת משאביה של ביליה בהליכים לאישור התב"ע החדשה, מתחייבים קרייתי שלא להעמיד את המימכר למכירה לזולת משך תקופה של 48 חודשים מהיום, או עד אישור התב"ע החדשה, לפי המועד המוקדם מבין השניים. התחייבות קרייתי שלא להעמיד את המימכר למכירה, כאמור לעיל, תהיה בתוקף בתנאי שביליה תעמוד בלוחות הזמנים המפורטים בסעיף 17 דלהלן.
10. אם יתברר שביליה תצליח במשימתה ותאושר תב"ע חדשה עד תום התקופות הנזכרות בסעיף 9 דלעיל, יציעו קרייתי את המימכר למכירה לגורמים המעוניינים לרכשו תמורת סכום השווה ל-48% מהתקבולים שיופקו ממכירת היחידות שייבנו בפרויקט.
בעת חתימת הסכם המכר ישלם הקונה לקרייתי מקדמה בסך השווה ל-4.8% מסכומי התקבולים הצפויים להתקבל ממכירת היחידות שייבנו בפרויקט (להלן: "המקדמה") ולעניין חישוב סכום המקדמה יילקח בחשבון סכום התקבולים הצפויים לפי "דו"ח אפס", שיוכן לצורך ליווי בנקאי של הפרויקט. יתרת הסכום המגיעה לקרייתי תשולם לפי קצב מכירת היחידות שבפרויקט...
11. התנאים העיקריים שיכללו בעיסקת התמורות יהיו אלה:
א. תמורת זכויות קרייתי במימכר, שיועברו לרוכש המימכר (להלן: "הרוכש") יתחייב הרוכש לבנות את הפרויקט ולמכור את היחידות שיבנו בו ולשלם לקרייתי את התמוה עפ"י עיסקת התמורות בתשלומים דלהלן: ...
12. קרייתי מתחייבים בזה שלא יתקשרו בהסכם למכירת המימכר עם רוכש כלשהו עפ"י התנאים העיקריים המפורטים בסעיף 11 דלעיל, אלא לאחר שיתנו לביליה הודעה בכתב על כוונתם להתקשר בהסכם כזה, ובהודעה יפורטו התמורה הכספית המבוקשת עבור המימכר ויתר התנאים הנזכרים בסעיף 11 דלעיל, ורק אם עד תום 30 יום מקבלת הודעת קרייתי לא תודיע ביליה על רצונה להתקשר בהסכם לרכישת המימכר עפ"י התנאים המפורטים בהודעת קרייתי יהיו קרייתי רשאים להתקשר עם הרוכש המעוניין (להלן: זכות הסירוב הראשונה).
13. אם תאושר התב"ע החדשה תוך 45 חודשים מהיום, וקרייתי יחליטו שלא להתקשר עם ביליה בהסכם למכירת המימכר, יהיו קרייתי חייבים לשלם לביליה סך השווה ל-300,000 $ בצירוף מע"מ, וזאת- כתמורה כולל עבור השקעותיה ויתר הוצאותיה של ביליה בכל הקשור בהכנת התב"ע החדשה...
...
16. אין במיזכר הבנות זה כדי להקנות לביליה אופציה לגבי המימכר, והובהר לביליה שזכות הסירוב הראשונה הניתנת לביליה עפ"י סעיף 12 דלעיל תהיה בתוקף, בתנאי שביליה תקיים את התחייבותה כלפי קרייתי באשר למימון עלויות האדריכל והיועצים ובאשר לפעילותה של ביליה לקידום אישור התב"ע החדשה.
17. קרייתי מתחייבים בזה שכל עוד תפעל ביליה לאישור התב"ע החדשה עפ"י מיזכר הבנות זה, לא יבצעו כל העברת זכויות במקרקעין, וזאת- בתנאי שביליה תעמוד בלוחות הזמנים המתייחסת לפעולות הכנת התכנית כמפורט להלן-
א. ..
ה. ביליה תגרום לכך שיינתן תוקף לתב"ע החדשה לא יאוחר מתום 48 חודשים מהיום.
...
20. כדי להסיר ספק מוצהר שמיזכר הבנות זה אינו נחשב, ולא יחשב, כהסכם למכירת זכויות במימכר ואין, ולא תהיה לביליה, כל זכויות במימכר..." (ההדגשות שלי- מ' ר').