46. אני דוחה את טענת התובעת שמזכר ההבנות הקנה לתובעת אופציה לרכוש את המקרקעין. כך צוין מפורשות בסעיף 16 למזכר ההבנות: "אין במיזכר הבנות זה כדי להקנות לביליה אופציה לגבי המימכר" (ההדגשה שלי- מ' ר'). כידוע, "לשון החוזה היא התוחמת את גבולות הפרשנות של הטקסט החוזי ועל כן לא ניתן לייחס לחוזה פרשנות שאינה מתיישבת עם לשונו" (ע"א 2232/12 הפטריארכיה הלטינית בירושלים נ' פארוואג'י, [פורסם בנבו] בסעיף 14 (11.5.2014)). עוד יש לזכור, כי "סעיפי החוזה אינם 'חלקיקים' הנעים בחופשיות בחלל, ובידוע כי על הפרשן להימנע מלבודד הוראה אחת מן המכלול, כפיסת קרקע-ארץ העומדת בפני עצמה; הסעיף החוזי הוא תבנית נוף מולדתו – מהותו קשורה במארג ההסכמי הסובב אותו" (ע"א 8763/15 זיו נ' גספא הנדסה בע"מ [פורסם בנבו] (4.1.2017)). כלומר, יש לקרוא את מזכר ההבנות כמכלול, ולא להתייחס לכל סעיף באופן עצמאי.
47. מעבר לכך שהאפשרות לאופציה נשללה במפורש בסעיף 16 במזכר, כבר ברישא של מזכר ההבנות, בסעיף 3, נקבע כי "ביליה הודיעה לקרייתי שהיא מעוניינת לרכוש מקרייתי את הזכויות במקרקעין (להלן: "המימכר") ולהתקשר עם קרייתי בעסקת תמורות... ולקבל מקרייתי "זכות סירוב ראשונה", כפי שיפורט להלן במזכר הבנות זה" (ההדגשות שלי- מ' ר'). זכות הסירוב הראשון היא הזכות לקבל הזדמנות מלאה לגבור על כל מתחרה, במתן הצעה זהה להצעתו של המתחרה. פרופ' גד טדסקי ז"ל הגדיר את זכות הקדימה על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 כדלהלן: "החובה העיקרית היא החיוב שלא להעביר בתמורה לאדם אחר אלא בתנאי המפסיק, הכפול: שהוצע הנכס לזכאי ושהזכאי סירב לקנותו לפי המחיר המוצע... סירב הזכאי, במקום החיוב הנ"ל נוצר חיוב אחר, השלילי גם כן, והוא שלא למכור את הנכס לאחר במחיר נמוך יותר מהמחיר שצוין בהצעה לזכאי..." (גד טדסקי "על זכות הקדימה במקרקעין" הפרקליט לו 251, 255, תשמ"ד-תשמ"ו). לא בכדי יוחד ל"זכות הסירוב הראשונה" סעיף ספציפי - סעיף 12 למזכר ההבנות. כלומר, הצדדים ידעו להבחין במזכר ההבנות בין אופציה - זכות לרכישת המגרש שאליה התייחסו בסעיף 16 לבין זכות סירוב ראשונה (השוו: ע"א 8505/09 שאשא נ' ירוק בעיר הנעה בגז [פורסם בנבו] (23.3.2011)).
48. כך גם עולה מעדות עדי התביעה. עו"ד לוינסון העיד בחקירתו הראשית, כי לכל אחד מהנתבעים הייתה בעלות בחלקה ברחוב ביכורים והיה להם עניין להתקשר, לאחר שתאושר תוכנית תב"ע חדשה, בעסקה לגבי ניצול הזכויות במגרש. "ביום מן הימים הוצע מר ביליה בתור מועמד שייקח על עצמו לטפל בתב"ע וככה התחיל רומן בין הצדדים..." (עמ' 2 לתמליל, שורות 34-38; עמ' 3 לתמליל, שורות 1-3). "בשלב הראשון של מזכר ההבנות ניסחתי את זה עבור שני הצדדים אבל הואיל ואת ביליה לא הכרתי קודם ואת ספי ודיתה אני מכיר שנים רבות, אני מאוד שמחתי שביליה לקח את מזכר ההבנות, נתן את זה לבדיקה לבתו שהיא עורכת דין, היא בדקה, היא העירה כמה הערות בכתובים, יש לי את הכול בכתובים, זה לא שזה סיפורים בעל פה. ההערות שלה התחשבנו בהן ותיקנו את מזכר ההבנות, ורק אחרי שהיא אישרה את הנוסח, רק אז הוא חתם על זה. אבל מהרגע שזה נחתם אני הייתי באפיק של ייצוג של שני הצדדים, אני ככה ראיתי את עצמי" (עמ' 11 לתמליל, שורות 19-27). דובר על כך שמשרדו יטפל במכירת הדירות ויקבל מכל מכירת דירה שכר טרחה בשיעור של 1.5% פלוס מע"מ, וזו הייתה התמורה שעו"ד לוינסון היה אמור לקבל, "וראיתי את עצמי עו"ד של שניהם" (עמ' 11 לתמליל, שורות 34-38).