56. לא אחת נפסק, כי "מסמך שנחתם בין צדדים למשא ומתן – המבטא הסכמה בדבר תנאים מסוימים של עסקה אך מוסיף וקובע כי ייחתם הסכם סופי בעתיד – עשוי בנסיבות מסוימות להוות חוזה מחייב, ובנסיבות אחרות ללמד כי מדובר אך בשלב ביניים במשא ומתן שאינו כובל את הצדדים בהסכמות שנכללו בו" (ע"א 9247/10 רוזנברג נ' סבן [פורסם בנבו] (24.7.13)). כדי שמסמך כאמור לעיל, תהא כותרתו אשר תהא, ייחשב להסכם מחייב, עליו לעמוד בשני מבחנים מצטברים שהם תנאי היסוד לקיום חוזה: האחד הוא כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם עם החתימה על אותו מסמך (מבחן גמירות הדעת); המבחן השני הוא שהמסמך יכלול את הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה שבין הצדדים (מבחן המסוימות) (ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 281 (1979) (להלן: עניין רבינאי)); ע"א 5332/03 רמות ארזים, חברה לבניין והשקעות בע"מ נ' שירן, פ"ד נט(1) 931, 937 (2004); סעיפים 2 ו-5 לחוק החוזים)). ככל שעסקינן בחוזה מקרקעין עליו למלא גם אחר דרישת הכתב המהותית הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.
57. לעניין דרישת גמירות הדעת, קבע השופט ע' פוגלמן בע"א 7193/08 עדני נ' דוד [פורסם בנבו] (18.7.10) (להלן: עניין עדני), בפסקה 9: "התנאי המרכזי העומד ביסוד קיומו של חוזה הוא הדרישה למפגש רצונות בין הצדדים ולקיומה של הסכמה הדדית ביניהם להתקשר בהסכם מחייב, שבאה לידי ביטוי ביסוד גמירת הדעת. המבחן לגמירת דעתם של הצדדים הוא מבחן אובייקטיבי הנלמד מאמות מידה חיצוניות, וכולל את נסיבות העניין, התנהגות הצדדים ואמירותיהם לפני ואחרי כתיבת המסמך וכן את תוכן המסמך עצמו".
58. דרישת המסוימות רוככה ברבות השנים. בעוד שבעבר נדרש שהמסמך גופו יכיל את כל הפרטים החיוניים והמהותיים לעסקה, כגון שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום והסדרים בדבר הוצאות ומסים (ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח(2) 291 (1974)), לימים נקבע כי מסמך כגון זיכרון דברים עשוי לענות על דרישת המסוימות אף כאשר אינו כולל חלק מהפרטים המהותיים לעסקה, ובלבד שפרטים אלה ניתנים להשלמה על פי דין או על פי הנוהג המקובל (ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת, פ"ד מד(1) 57 (1989)).
59. שני התנאים הנדרשים להתגבשות הסכם מחייב – גמירת דעת ומסוימות – הם תנאים נפרדים אך קיימים ביניהם קשרי גומלין חזקים ( ע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4) 673, 682 (1998)). לעיתים, העדה חזקה על גמירת דעת נתפשת כפיצוי על מסוימות חסרה או פגומה (השוו: רע"א 4796/00 בית הפסנתר נ' מור, פ"ד מו(1) 577, 588 (2001)). מנגד, היעדר מסוימות, בדגש על היעדר הסכמה לגבי פרט עיקרי, עשוי להעיד על פגם בגמירת דעתם של הצדדים.