17. לטענת התובעת, הנתבעים הפרו את ההסכם, שכן אין חולק שבניגוד להתחייבותם, הם לא העמידו את המגרש למכירה לאחר אישור התכנית החדשה, לא הודיעו על כך לתובעת ולא אפשרו לה לרכוש את המגרש בתנאים הקבועים במזכר ההבנות.
18. טענת ההגנה החלופית של הנתבעים (לטענה כי ההסכם בכללותו אינו בתוקף) היתה שהם אינם חייבים להתקשר עם התובעת בהסכם, אפילו אושרה התכנית החדשה במועד, על יסוד סעיף 13 למזכר ההבנות, העוסק במצב עניינים בו התכנית החדשה תאושר בתוך 45 חודשים ממועד ההסכם. לטענת התובעת, סעיף זה חל רק במקרה בו התכנית אושרה שלושה חודשים לפני המועד האחרון הקבוע במזכר והתובעת הגישה הצעה במועד זה לרכישת המגרש והנתבעים בחרו שלא לקבל הצעה זו. נסיבות אלו לא חלו במקרה דנן ומכאן שסעיף 13 למזכר אינו רלוונטי.
19. אף אם ייקבע כי סעיף 13 למזכר ההבנות חל, לטענת התובעת יש לבחון את התנאים לקבלת ההחלטה על ידי הנתבעים שלא להתקשר בהסכם עם התובעת. המזכר הוא חוזה יחס במובהק. היה ברור לצדדים מלכתחילה שמדובר בהסכם שיידרשו שנים עד להגעה לשלב אישור התכנית החדשה וכמובן פרק זמן נכבד לאחר מכן לקבלת היתר הבנייה וביצוע הפרויקט בפועל. על כן, הסכם זה מחייב את הצדדים לרמת תום הלב הגבוהה ביותר. סירוב הנתבעים להעמיד את המגרש למכירה ולהתקשר בהסכם התמורות עם התובעת מסתמך על טעם אחד בלבד: הנתבעים קיבלו לטענתם ייעוץ מס לא למכור את המגרש אלא לחכות מספר שנים בשל עסקת מכר אחרת שביצעו לטענתם. שיקולי מס של הנתבעים לא יכולים להוות טעם ראוי ולהיחשב כהפעלת הזכות בתום לב בידי הנתבעים שלא להתקשר בעסקה עם התובעת.
20. התובעת הוסיפה שאין לפרש את סעיף 13 למזכר כמקנה לנתבעים אפשרות להתעלם מהתובעת לחלוטין לאחר שהצליחה להביא לאישור את התכנית החדשה, אפילו בתמורה "לנזיד עדשים" בדמות 300,000 דולר. מימוש האמור בסעיף 13 צריך להיעשות בנסיבות חריגות הנוגעות דווקא לתובעת ולא לנתבעים, שלא התקיימו. יתרה מכך, גם אם קיימת בעיית מס לנתבעים, אין מדובר ב"בעיה" אלא בחשש של הנתבעים כי ירוויחו בעסקה פחות משחשבו. הנתבעים אינם רשאים להצדיק את הימנעותם מהתקשרות בעסקה עם התובעת בשל כך שהחליטו לבצע עסקה אחרת במקרקעין אחרים, שגרמה להפחתת הרווח בעיסקה זו, ולכן מדובר בהפרת הסכם.
21. באשר לנזק מהפרת ההסכם, התובעת טענה שהפרת הנתבעים את ההסכם מנעה התקשרות שלה בהסכם התמורות וגרמה לה לאובדן הרווח שהייתה מפיקה מביצוע הפרויקט אלמלא ההפרה. ההסכם מפרט את כל התנאים המהותיים של עסקת התמורות בין הצדדים ועל כן קיימת גם גמירת דעת וגם מסוימות כנדרש לביצוע העסקה. הלכה היא שבמקרה שצד פועל בחוסר תום לב להכשלת התקשרות בהסכם, כאשר תנאי ההסכם ברורים, הצד הנפגע יהיה זכאי לפיצוי הסתמכות. על פי חוות הדעת מטעם התובעת, הנתבעים גרמו לתובעת נזק בהיקף של 22 מיליון ₪ עקב הפסד הרווח שהייתה מפיקה בפרויקט. לתובעת נגרם גם הפסד רווח בגין אי ביצוע עבודות בניית השטח המסחרי בסך של 1,275,000 ₪ לא כולל מע"מ. בנוסף לסכום הפיצוי בגין הפסד הרווח, התובעת זכאית גם לתשלום מהנתבעים בסך של 300,000 דולר בצירוף מע"מ, כפי שנקבע בסעיף 7 למזכר ההבנות. זה המקום להזכיר שהתביעה הוגשה בסך 8,000,000 ₪.